调控间接压缩供应量,多城一手房库存告急
调控间接压缩供应量,多城一手房库存告急
邓浩志接受《南方都市报》采访
7月十大重点城市9城库存下跌
供应不足也导致了全国各地大量“日光盘”的涌现。位于北京大兴黄村的中建国际港项目在7月20日开盘时,就创下了1462套住房当日售罄、认购金额达37.9亿元的2012年以来全国单日单一楼盘最高的销售成交纪录;同样位于北京的首开熙悦山、金融街融汇而也在7月开盘当日就售罄,就连高端别墅项目———北京鸿坤林语墅也在开盘日被抢购一空。福州市更在8天内连续创造了3个“日光盘”。
C R IC研究中心分析师杨晨青一针见血地指出,库存在快速下降,新增供应又持续减少,这一现状若不能明显改善,重点城市下半年的供求风险或许将集中爆发。
的确如此,重点城市市场库存下滑仍在持续。数据显示,除杭州以外,7月十大重点城市的库存同比全线下跌,其中北京和广州跌幅最大,都超过20%。
一年半前,应对调控开发量收缩
土地市场如此火热,为何一手房供应却如此冰冷,成为近期业界人士探讨的焦点。虽然观点不一,但大部分人认为,造成一手房供应告急的主因是两年前就开始的调控政策。
方圆地产首席分析师邓浩志认为,2010年的中央力求从金融、财政、税费等多方面对房地产市场进行全面调控,导致2011年多家开发商不得不调整开发计划,收缩住宅开发量。经过一年到一年半的开发周期后,供应量持续吃紧的态势逐渐显现。
的确,2010年被业内称为“房地产调控年”。仅此一年,中央就连续三次加码房地产调控,陆续推出二套房贷款首付款比例提升、对房价上涨过快的城市实行限购政策、开发商拿地首付不得低于50%地价款等一系列政策。而在随后的2011年,调控政策进一步收紧,第二套住房首付款最低付款比例上涨至60%、限制非当地户籍居民家庭购房等。
“中央调控政策使2011年年底到2012年年初房地产市场相对低迷,开发商因此采取‘少拿地,缓开发’的开发策略,造成了如今一手房供应的短缺。”北京大学公共经济研究中心研究员韩世同认为,而之前有的城市部分工地的因为安全事故而被要求停工检查,也进一步延缓了住房的开发周期。同时今年上半年刚需、改善型住房销量较好,也消化掉大量适销对路的一手房库存。
当然还有其他原因。中原市场研究部总监张大伟表示,在地王迭出的情况下,开发商对后市抱有信心,再加上限价政策博弈依然剧烈,大部分项目受制于限价政策,延缓了供应。
此外,有业内人士指出,在中央限制房价涨幅的情况下,地方政府往往采取限制拿高价盘预售证的方式,从而对一手房的供应量产生一定影响。
限预售,供求矛盾或进一步加剧
从接下来一手房的供应情况来看,供求矛盾或进一步加剧。据合富辉煌近期统计数据显示,今年下半年,预计广州将有超过36000套新货推出市场,其中高端项目(均价超过4万元/平方米)新货预计超2000套。但在“限预售”的现状下,81%货量至今没有预售证。这意味着,下半年货量看似丰富的广州,能真正推出多少货量仍存在较大变数。
克尔瑞研究报告指出,目前正执行严格的限价措施,使中高端项目入市和备案的节奏被明显拖延,也是造成7月市场供应量减少的重要原因。如北京在国五条后从限购、限贷到限价,再到二手房交易税均悉数进行部署,全面执行了全国最为严厉的调控政策;而广州对各档次项目都做了详细的价格指导,一旦超出指导价则不予发放预售许可证,极大拖累了项目的入市节奏。
记者了解到,受“限售、限价”等政策的影响,广州天河、南沙等多个预计在7月份推出市场的一手房项目,由于没有拿到预售证,至今没能开售。还有部分项目预计在8月份推出市场,但因为没有拿到预售证,只能延后开售。
邓浩志认为,多个城市实行限价政策,使得部分定价较高的楼盘无法取得预售证,虽然名义上有新品要推,但事实上无法进行市场交易。
值得关注的是,房企为了出货采取多种手段,如实行住房与装修双合同、延缓网签等“曲线救国”方式回避限价政策,但随着监管的严紧,这些手段实施的难度较大。而其余无法取得销售许可的开发商只能选择捂盘观望,以等待政策放宽。
中地行董事长徐建平认为,市场对住房的需求依然旺盛,而目前的政策环境也使得市场购买力集中释放,对库存消化量巨大。更有业内人士指出,供求矛盾或愈演愈烈。
“计划发售的楼盘因为受到预售证发放的限制,市场上一手住房的供应量不会有太大的变化。”徐建平认为,目前新开建的住房也要经历18个月的开发时间才有可能推向市场,但届时开发商也并不会立即将新住房推向市场,而是慢慢地分期发售。
但也有不同的观点。合富辉煌房地产市场研究部首席分析师黎文江认为,今年上半年全国住房供应量本身并没有出现不足的现象,目前一手房供求相对平衡。
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二三四线城市供过于求?
与重点城市完全不同的是,部分二、三、四线城市却是库存高企、供过于求明显。
世联地产对部分城市楼市的监测发现,今年上半年,一线城市和中心城市房屋库存去化时间有所缩减,普通二线城市和三线城市房屋库存则走高,去化压力增大。而渣打银行对西安、石家庄等8个城市的30家房地产开发商进行调查显示,部分二三线城市房屋库存状况较为严重,有63 .3%的受访开发商表示,他们所在城市房屋库存没有出现下降,有40%的开发商甚至声称库存还在上升状态。
记者从克而瑞研究中心的7月商品住宅供求分析表中看到,北上广深四大城市住房面积供应量已不足百万平方米。而长春、合肥、连云港、青岛、沈阳、徐州众多等二线城市住房供应面积均超百万平方米,而沈阳的供应面积更是高达1681165平方米,比北京加广州的总供应面积还要多。
在韩世同看来,像清远等三线城市的新楼盘配套不足,距离一线城市有一定的距离,对购房者吸引力有限,中短期的升值空间有待考验。而邓浩志也认为,虽然部分大型开发商已经开始从三线城市撤退,但整体上已出现泡沫。
克而瑞研究中心此前发布的《中国城市房地产市场投资前景排行榜和风险排行榜》报告中也指出,三、四线城市可以吸引刚需购房客,但近年来商品房市场供应出现了较为明显的放量现象,房价逐渐逼近一线城市的房价水平,更进一步使得市场短期供求风险显现。而三线城市土地供应充裕、居民购买力有限,市场待售存量一直处于增长之中,整体供求风险较高。
对此,徐建平却有不同的看法。他认为,市场的存量是一个动态数据,如果目前存量多了,开发商可能就减小开发量,让存量消化完。即使沈阳库存量数据较大,但这样的库存量对沈阳这个城市来说也不算巨大,有可能在今年内就能被全部消化。
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