金九银十前瞻，量价齐涨市场火

金九银十前瞻，量价齐涨市场火

文/邓浩志

上半年，即使政府出台新政调控楼市，但由于市场需求强劲，加上国五条执行力度不如预期，楼市依旧难掩火热。进入下半年，特别是对于即将到来的“金九银十”传统旺季，广州楼市将会派出怎样的成绩单？

供应量偏少  中小户型供应不足 

回顾上半年，商品住宅供应量偏少，市场依旧供不应求。主要由于2011年末-2012年初受房地产严调影响，开发商拿地热情不高，新开工面积减少，而随着楼市回暖，市场需求强劲，供应量却无法立刻跟上。因此下半年，房企前期开工不足将继续影响后市供应，商品住宅供应量依然偏少。

而受供应结构影响，一方面，下半年中小户型供应仍然不足。上半年广州一手楼成交套均面积为110㎡，而目前存量住宅套均面积却在140㎡左右。换句话说，目前广州市商品住宅成交以中小户型居多，但未售的却以大户型为主，再加上下半年大户型供应比例依然较大，存量增量相加，中小户型供应将继续紧缺。另一方面，区域存量不平衡。目前全市存量可售时间为6月多月，一般来说，若存量消化时间低于6个月，则会造成房价上涨。而萝岗区和南沙区存量就更加紧缺，可售时间分别仅三个多月和四个多月。

除此之外，限价限售也造成了阶段性供应不足。此前，有些楼盘因定价高于政府指导价而未能拿到预售证，新货推迟入市，而部分则变作合法捂盘，导致供应量下降。但随着时间的推进，房企将逐渐适应调控并找到应对办法，因此预计下半年这种情况会有所缓解，此外也要特别关注政府是否会采取措施打击合法捂盘。

需求稳定  下半年楼市平稳发展

需求方面，纵观上半年楼市每月成交量稳定，整体需求量比较平稳，预计下半年也不会出现爆发性增长，因此即使供应量有所减少，但在需求平稳的基础上，下半年楼市也将平稳发展。

政策面偏松  再融资开闸凸显调控思路转变

政策方面，上半年政府相继出台了“国五条”、“限价”等政策，房产税扩围也一直吹风，但也难以改变楼市火热的基本态势。首先，“国五条”的出台让市场无所适从，最终20%个税等最严政策仅在北京实施，实则无疾而终。其次是“限价政策”，限价政策在被房企以“双合同”等方式化解后，楼价仅在数据上下跌，却不能使房价真正下降，更甚的事，限价政策无形给房价上涨打了保护伞。以往房价上涨显而易见，而政府迫于公众压力也会立刻采取措施平抑房价，但如今房价均在偷偷上涨，真正涨了多少没人清楚。最后，房产税扩围在上半年一直是关注热点，但由于政策实施偏向于对新增住房而不是存量住房，涉及面较窄，因此房产税的实施对房价打击力度不大，加上房产税的实施将伴随着限购的放开，但目前市场上供需矛盾依然严峻，放开限购恐怕会使得房价继续上涨。

展望下半年，由于上半年经济增速放缓，国内生产总值同比增长仅7.6%，宏观经济现下行压力，因此，房地产作为拉动经济的重要产业，第三季度政策收紧的可能性不大。加上在上周的中共中央政治局会议上，并无提及房地产楼市调控，可以预计下半年房地产并不会迎来过多的调控。不但如此，针对房地产融资再开闸的态势，也意味着房地产企业将得到政府跟多的扶持，政府调控思路正在从收紧房企资金链，迫使房企降价从而令房价下降，向增加供给从而缓解供求矛盾转变。

“金九银十” 近郊中小户型走俏  楼价平稳略涨

预测即将到来的“金九银十”，在偏松的政策面下，房地产将不会迎来新的调控，楼市整体仍较火热。而在中心城区均价已破3万/㎡的基础上，中小户型的近郊盘以低总价的优势将更加吸引刚需和首改置业者，预测“金九银十”间，成交方面仍以中小户型的近郊盘为主。价格方面，一方面需求平稳再加上供给量较上半年增加，供求矛盾将会有所缓解，另一方面在外围区域低价位楼盘成交放量的情况下，房价将会呈现平稳略涨的态势。