20%所得税的后果没那么严重

20%所得税的后果没那么严重

3月1日，国五条细则一经公布，关于20%个人所得税的讨论便沸腾盈天。客观上，也催生出史无前例疯狂的二手房“末班车”行情，累坏不少中介人员和交易中心工作人员。

细则提出：税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

“按规定应征收的个人所得税”，这一规定主要指代2006年国税总局下发《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，其中规定：对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

这里面花头比较多，接下来很多卖家会在“减除”上面动脑子。其一，关于房屋原值。原有的购房合同可以做假，但购房发票难以做假。假如买家不提供合同和发票，则税务局只能想办法核实房屋原值，近几年新建商品住宅，税务部门或房管部门多掌握有数据。但对于历史久远的商品房、经适房、集资房、房改房、自建房等，则不易核查，估计得费周折了，或者官方尽快建立估评系统（数据库）,或者让评估公司出报告，而后者就容易人为操纵，将房屋原值做高。

其二，关于转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。原来的税金难以做假，但有关合理费用，操作空间较大。住房贷款利息需要银行出证明，不易做假；住房装修费用的假发票容易购买；二手房交易的中介费用也可以伪造。

很多人误以为，20%所得税将一刀切实施，其实仍会差异化的保护刚需。2006年国税总局通知中规定：对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。这条肯定将继续执行。原本还规定：对出售自有住房并在1年内重新购房的减免个人所得税——但2010年被叫停，这条会否重新执行，尚待观察。

可以预料的是，为了达到“满5年唯一房”的免税条件，未来必有很多人办理假离婚。由于我国的特殊国情，民众已形成了避税、逃税的习惯。之前按交易总额的1-3%征税，方便而简单，管理成本很低。以后按交易差额的20%征税，税务部门的工作复杂而繁重，一方面须加快完善自身的评估系统、数据系统，另一方面又要面对卖家无孔不入的造假。且等国税总局及各地的执行细则吧，3月下旬可能露面。

这一税收新政，对于市场的影响程度，可能没有大家想象的那么大。据媒体报道，从2007年至今，“20%个税”政策已在东莞实施了5年有余，结果是：2012年相比2007年，二手房价格涨幅超过60%，二手房成交套数增加153%。再观香港，2010年来连续三次大幅增加二手房交易的印花税，也没能挡住楼市上行的步伐。况且，我国房价持续大涨的阶段已过，差额税抑制房价的作用将会越来越小。

刊发于广州日报