北京别墅市场再迎“零供应”

根据亚豪机构统计数据显示，2月北京别墅产品共实现成交100套，成交面积3.25万平方米，环比上月分别减少56.3%、56.4%，虽然环比出现下滑，但是相比去年同期却分别有88.7%、67.5%的上涨幅度。与此同时，2月份实现成交的别墅项目个数为37个，相比上月减少了21个，北京别墅市场进入真正的传统销售淡季。

今年的2月份是传统节日春节的所在月份，这一月份是楼市传统“休眠期”，别墅市场也不例外。亚豪机构副总经理高姗分析认为，除去传统因素外，2月别墅市场成交下滑还有另外两方面的原因，一方面近期市场主体均预期将会有新政策出台，因此纷纷放缓了购置需求；另一方面北京别墅市场已连续两月没有楼盘入市情况，供应的“断顿”也使得市场成交出现较大幅度的下滑。但是从同比情况来看，2月别墅市场虽然出现成交下滑但是相比调控的中期仍然处于高位水平，这说明别墅市场与整体市场一样，在经历了调控之后一段时间的下行之后，随着整体市场的盘整已经进入“触底反弹”之后的上行阶段。

从供应情况来看，2013年的前两个月北京别墅市场连续两个月“零供应”，而即便在调控深水期的阶段，这一现象也从未出现。

亚豪机构副总经理高姗分析认为，别墅市场供应短缺，一方面是由于季节因素，冬季的景观环境、气候条件均不利于别墅项目展其所长，因此向来是别墅推盘的“冷淡期”，再加上春节月份客户认购积极性不高，因此别墅项目均选择避开这一时间段进行开盘销售，避免出现“开盘遇冷”的现象；而另一方面从更深层次的原因来看，由于“限墅令”的制约以及容积率的管控，北京市2011-2012两年间出让的住宅用地中容积率低于1.2的仅有5宗。后续供应的不足使得在售别墅项目的销售节奏普遍放缓，甚至出现了连续两月的零供应。从未来市场供需走势来看，根据亚豪机构数据统计，3月别墅市场将开始恢复供应，但仍仅有两个项目有入市计划，供需不足的状态将在较长一段时间内主导别墅市场，由此引发的必然是价格的不断攀升。

从供应结构来看，受到容积率的限制，未来纯别墅项目供应将逐渐减少，直至最终消失，取而代之的是别墅与花园洋房并存的“混合型居住社区”，而且在这其中独栋别墅的存量与新增量也将不断减少，联排与叠拼等类型产品逐渐占据市场主导。从近期中央别墅区范畴内成交的朝阳孙河几宗土地即可看出，其中两宗容积率为1.1，另外两宗则为1.4，这一水平的容积率均不能支撑纯独栋别墅社区的开发，尤其是后者，1.4的容积率仅能支撑多数花园洋房+少量联排或叠拼的类别墅产品开发。