陈启宗恒隆不会去三四线城市

　　2013年1月最后一天，恒隆地产披露2012年全年业绩。公告显示，截至2012年12月31日，恒隆地产营业额及股东应占基本纯利为73.72亿港元及61.78亿港元，分别增长29%和98%，集团应占纯利增长72%至83.95亿港元。

　　对于纯利的大涨，恒隆地产表示，集团之所以能够取得出色的业绩表现，主要是由于物业租赁收入持续增长，加上销售住宅单位及出售部分非核心投资物业。

　　租赁业务方面，2012年恒隆地产租金收入及溢利分别增长10%及11%，至60.98亿港元和48.96亿港元。若不计入已出售的非核心投资物业的影响，恒隆地产的总体租金增长14%。其中来自香港投资物业的租金收入及溢利分别增长3%及4%，至30.16亿港元及25.25亿港元；中国内地业务的租金收入及溢利分别上升18%，至30.82亿港元及23.71亿港元。

　　业绩的大涨与其在内地业务的拓展不无关系。恒隆地产董事长陈启宗在2012年全年业绩会上透露，旗下无锡恒隆广场将于2013年开业，而沈阳市府恒隆广场的超高层写字楼部分，预计延时至2014年底甚至2015年初开业。

　　而就城镇化问题，陈启宗称，城镇化对房地产市场发展有利好，特别是二三线城市综合体在当前趋势下发展加快，给许多房地产开发商提供了机会。

　　不过，恒隆不会涉足三四线城市。陈启宗这样解释：“现在去的这七八个城市也都差不多了，吃饱了，再想吃也吃不下。”其续称，目前恒隆已在内地落子七个城市，这些城市都是一二线城市，恒隆只会继续在一二线城市发展。

　　以下是恒隆地产董事长陈启宗在2012年全年业绩会上的问答实录：

　　媒体提问：内地有新规定说严禁三公消费，基于此，我们留意到公司在内地有很多高档的商业，那么这方面对于公司的营业额有没有影响？

　　陈启宗：

　　我真的不知道有多少人是用公款来买东西，而又有多少人是用私人款来买东西，所以很难回答这个问题。

　　虽然没办法回答严禁三公消费对恒隆商场的影响，不过有一个现象可以体现：即使去年中国的零售消费都在下降，但是在下半年恒隆所有商场的营业额都比上半年高。在整体消费市场放缓之时，虽然上半年只有2%的增长，但是下半年有相当好的业绩，从而保证全年有4%的增长，总体上来说增幅下半年比上半年好。

　　媒体提问：去年昆明的恒隆广场开业了，2013年恒隆在内地的布局计划是什么？另外，恒隆在内地的项目很多，有一些也分布于二、三线城市，就城镇化而言，您认为对于二、三线城市商业发展会带来什么呢？这种城市综合体在二、三线城市的空间和发展机会有多少？

　　陈启宗：

　　城镇化，无可否认对于别墅的销售应该是非常好的事情。历史证明，在农村里面的人有钱就会买东西，这对于零售业务的发展是一件好事情。恒隆除了在香港之外，目前在中国内地布局了7个城市，其中上海是一线城市，其他6个城市都属于二线城市。

　　我们也没有机会跑到三线城市去了，因为这7个城市项目的投入已经用了700个亿的资金，所以在中国的大市场相对之下，任何公司都顶不住，因为市场是太大了。对于我们来说，只会去一二线城市，现在我们去的这七八个城市也都差不多了，吃饱了，再想吃也吃不下。

　　关于城镇化，就中国全局来看，中国的城市数不胜数，这是一个庞大的市场，对于中国很多做商业地产的房地产公司来说，是发展公司规模的一件好事。

　　至于2013年的计划，无锡的恒隆广场商场部分会开业，这个项目整体是一个很大的项目，商场部分大概投资了13个亿。无锡也是一个二线城市，现在人口已超过700万，在这样的城市里发展商业，就要找到最好的地块，盖最好的商城，这就是一个很好的发展机会，要抓住这样的机会。

　　另外还有就是沈阳项目的写字楼部分尽量争取能快点开业，本来是打算今年开业，但由于目前在内地超高型的写字楼的落成，技术上有一定的挑战，所以只能分阶段完成，可能会分两次，最早会在2014年年末或2015年年初入市。

　　媒体提问：沈阳跟上海的收益率的比较是怎么样呢？

　　陈启宗：

　　沈阳最大的项目开业到现在，时间还是比较短的，至今开业还不到两三年。这一类型业务，投资周期比较长，所以整体在国内的租金收入是占18%左右。

　　媒体提问：去年恒隆突然有一些高层离开，几年来看有几个高层走了，大家都有一些揣测，公司高层的接班是怎么样呢？

　　陈启宗：

　　相对来说，我们的高层同事都是比较讲情的，除非有特别的原因。

　　“只选好的，只做对的”，这是恒隆一贯秉承的营运理念，我们怎么样去理解这句话的含义？只做对的比只做好的更重要。很多事情，要只做对的就是要改革，有时候一些事情是需要做的，这个事情是对的我们就要坚持，而不是我们个人能够决定这件事的对与错，就我个人而言，比较强调对错原则，所以有一些事情是对的就去做，就去坚持它。

　　媒体提问：香港的房屋政策大家都觉得没有什么变化，而楼价还是升得很厉害，现在很多分析师和市场高级管理人员都在讨论，有什么方法可以达到房价下降？

　　陈启宗：

　　关于楼价涨价，事实上不是香港独有的一个现象，全世界有很多地方的房价都在上涨，原因未必一定知道，但是结果都是无法控制。

　　大家不要忘记，为什么香港今天的楼价升得这么厉害，特别是以往三两年，香港的楼市是极端地在上涨。

　　基本上可以说，2010年前的十年香港没有卖过地，说实话，头几年是可以理解，因为金融危机的影响，整个市场处于很不好的状态，不过差市之后有一段时候慢慢恢复。但是无论如何，任何一个城市，任何一个经济体，十年不卖地，这种情况让当时的房地产市场歪曲到什么样子？因此，今天的楼市房价如此高涨，身处在这样的一个房地产市场环境，是难得一见的“奇迹”。

　　市场极度被歪曲，要扭过来是需要时间的，但政府也没有做过任何事情。当时香港几家大的房地产公司一直都建议政府买地，十年的问题要什么时候可以解决？这不是一个简单的问题，政府出的报告的方法没一招是正确的。

　　十年做错的事情在几个月之内可以抹干净？这是不可能的。所以就要开始卖楼，并且政府开始需要土地的储备，当然这两样东西都不是马上可以做到的。因为以往十年八年年政府没有一个土地政策是储地的，所以今天想要楼价能够短期内下降是不可能的事情。

　　因此，大家要明白一件事情，今天香港人要共同承担以往十年犯的错误，这个痛苦是今天大家要共同承担的，如果太过于追究谁对谁错，意义并不大。

　　媒体提问：近期内地地产商来香港买地打破香港地产商的垄断市场情况，买地的金额也高于预期，您是怎么看待这种想象？

　　陈启宗：

　　从香港的整体角度来看，欢迎任何人来香港发展，只要是正正经经的人，应该欢迎，香港没有理由不欢迎任何一个地方来香港发展，包括外地的。

　　根本的问题就是要等市场慢慢回到正常的环境，有了政府的支持后就会有动力，有很多地产商都会希望给多一点地，可能就会有更多的回报。

　　但是香港因为十年的错误，所以我们的环境还没有走上正轨，现任的政府也是知道不是一下子就能够全部推出的。今天，全世界的钱很多，不止是内地，全世界各地都有。大家都知道，这么多钱在市场上，也有一些人担心长远的前景。所以这些东西是需要去根治，怎么样进行根治？需要政府卖地以及补充市场。

　　媒体提问：之前您提到在沈阳的办公楼会如期开业，不过现在延迟，听说之前两位离职高层都是管理内地的项目，有传闻说他们离职的原因是涉及项目建设的问题？

　　陈启宗：

　　沈阳项目商场的部分已经开业，而写字楼还没有开业的原因是在内地还没有试过超高层的写字楼是可以分段完成的案例，这个要做的话涉及到很多技术性的问题，包括建筑以及安全上的问题。因为内地没有做过这方面的事情，所以公司很多同事都要去跟进。

　　对于这个项目的写字楼，由于各方面原因，加上预计开头的租金不会太多，财政方面不会有太多的影响，所以就安全起见，等全部建完之后再开业。

　　媒体提问：业绩报告当中提到增长88%，那今年有没有个比较完善的计划来推货？内地租金增长是怎么样？今年公司的主要增长率在哪里？会不会继续保持这么好的成绩？

　　陈启宗：

　　我们会继续出售一些非核心物业，但就算有也不会太多。

　　年初，预计如果市场情况好的话，准备卖三、四百个单位，谁知道特区政府出台楼市政策，打乱了我们的部署。如果不是去年5月份不幸运遭到欧洲的金融危机，当时就卖出三百个，说不定还不止。

　　今年有没有机会呢？有，但也不一定，主要是看市场的承受能力，比如说去年2月份，我们估计整个市场可以承受400个单位左右，当时也有400多人入市，这个结果我很开心。所以，怎样去预计？我们一路就这样走下去，这样卖。