黎振伟改革背景下的房企新挑战

　　作为对房地产市场和政策极为敏感的中介行业一员，往往会有一种旁观者清的感觉。

　　在城市观点论坛中国行2012年度论坛现场，世联地产(002285,股吧)首席技术官黎振伟从中介行业的角度，对市场的回暖和今后的政策走向表达了自己的观点。

　　黎振伟认为，市场回暖原因从表面上看应该是刚需，因为受限购影响，其他需求不能买。但其实大家很都清楚，受限制的部分由于可以人为改变，因而市场上投资和投机需求还是有比较大的量。

　　在大部分企业顺利并超额完成2012年销售目标后，如何保持继续增长将是每一个企业面临的最现实问题。因此黎振伟特别提醒，由于现在企业的基数大了，再继续增长难度会更大，这对所有企业都是一个大问题。

　　同时，对市场热议的城镇化会助推房地产业在下一个十年继续繁荣的说法，黎振伟认为，其实目前所提的城镇化只是初级的土地城镇化，并不是真正的产业城镇化、人口城镇化。因而企业在这个过程中要注意风险，不能盲目一哄而上。

　　以下为观点地产新媒体对世联地产首席技术官黎振伟先生专访实录：

　　观点地产新媒体：您怎么看今后一段时间内房地产的政策走向？企业又该如何应对？

　　黎振伟：

　　不能简单看政策，政策在中国永远是没法控制的。但我觉得中国的特点是在我们认为政策很不合理的情况下去发展的，首先要了解政策，但是更要适应它。其实最关键的还是在适应和了解的同时怎么做好企业的应对之策。一直以来，中国房地产都给人一个误区，好像这个行业就是生得多，死的少，容易赚钱，跟其它行业相比来说，这个行业还算是比较幸运，还是比较容易生存的。我认为可能是由于两种，一是政府习惯行政干预，另一个是行业内很多人有侥幸的心态。

　　这两方面估计今后都要有所改变，首先从大的政策方面，十八大的领导人在改革方面必须要进行，要是不改革中国的问题确实很严重，而改革就决定了很多过去的方法要改变。另一方面，企业的很多习惯在这个大环境下也需要调整。

　　以前都说要注意狼来了，但是都没事，这次面临的是国家机制的改革，整个经济的改革，这就要求我们必须有一些调整。如果大家还是按照原来的方法，生存、发展会堪忧。

　　观点地产新媒体：从2012年市场情况来看，许多大型房企销售都非常好，是不是表明整个房地产行业将逐渐呈现回暖的趋势？

　　黎振伟：

　　回暖是肯定的。但根据世联统计数据，2012年成交面积同比是减少，很多企业业绩提升相当重要的原因是后续价格提升了。所以，房企业绩表现好一个重要因素是整体价格提升，特别是中心城市价格提升很厉害。

　　在此基础上，有一点大家需要特别注意，企业的增量能不能持续保持？由于现在基数大了，再继续增长难度会更大，这对所有企业都是一个大问题。

　　如果不从结构和模式上去创新，企业很难继续实现大的增长。其实，今天的房地产市场，无论大企业、小企业都面临压力，只是表现形式不一样。

　　观点地产新媒体：小型企业在挺过了2012年市场最艰难阶段后，是否还有必要继续转让或出售项目？

　　黎振伟：

　　其实现在市场是冷热不均的，除一线城市和核心区域外，其他区域市场还是较为冷淡。像有一些开发商在远郊拿了很大的地块，以及在三四线城市拿了很多土地，但这些区域现在没有产业支持，没有配套的基础设施，发展就很有限。

　　被兼并不是在一线城市市中心有楼盘的开发商，这些企业没有问题，因为他们拥有充分的市场，优势就是土地升值所带来的固定收益。但是，那些在偏远郊区大量拿地的开发商，不具备土地升值的空间。

　　观点地产新媒体：新城镇化引发了很多讨论，您怎么看？

　　黎振伟：

　　这确实是一种笼统的说法，因为中国早就开始城镇化了，像之前各地那么多的开发区、工业园等。目前的城镇化并不是真正意义上的城镇化，只是初级的土地城镇化，不是真正的产业城镇化、人口城镇化。

　　观点地产新媒体：产业城镇化、人口城镇化是否只有哪些实力大的开发商才有能力去经营？一般的企业无法驾驭这些机遇带来的挑战？

　　黎振伟：

　　对，因为过去的房地产发展很大程是借助市场的红利、房地产发展空间的红利以及中国经济发展的红利。但是，现在很多已经透支了，企业就要补回来，要重新做功课，不能再像过去那样。同时目前专业细分也更多，企业因此要变革。

　　观点地产新媒体：很多企业已经在旅游、养老地产等方面布局，您怎么看这方面今后的发展？

　　黎振伟：

　　中国现在所谓的养老和旅游地产很大程度上还是土地地产，就是圈地，圈完地以后盖房子。其实，现在很多发展商跟我们所真正理解的旅游地产是脱节的，比如说养老地产，不应该是高盈利的行业，老人本身就没收入了，怎么可能再靠他来支持过去的房地产暴利？

　　养老地产不是现在开发商所理解的概念，因为城市没地了、没房子卖了就去做养老地产，我觉得这是错的。

　　旅游地产同样是这个问题，旅游地产的前提是把旅游做好，如果旅游不做好，房地产项目肯定也卖不动，最终结果就是不但没把旅游做起来，还把资源破坏了。另一方面，过去的房地产很大程度上城市是刚需，而旅游地产很多是以投资来带动的。因为货币超发，只能通过房地产来消化。

　　观点地产新媒体：一线城市成交数据都大幅回升，在您看来这是否全是刚需？还是绝大部分的投资和投机成分？

　　黎振伟：

　　实际上从表面上看到的数据应该是刚需，因为受限购影响，其他需求不能买。但我们很都清楚，其实受限制的部分都可以改变。

　　严格意义上来说，投资是存在的，刚需也是存在的，但是如果都说是刚需，这个很难说清楚。那么贵的房子，真正没钱的人买得起吗？