绿城业绩会出售资产回血 净资产负债率急降

　　通过一年的调整，绿城财务状况终于回血。截至2012年底，绿城的净资产负债率从最初的148%降至49%，远低于绿城原定的60%目标水平。

　　另据绿城公布的年度业绩报告，截止2012年12月31日，绿城集团销售物业面积约283万平方米，较2011年增长约61.7%，销售金额约人民币546亿元（归属于本集团的权益金额为273亿元），较2011年的353亿元增长约54.6%，以超额36.5%完成2012年年初400亿元的销售目标。

　　这给予了绿城极大的信心。在3月25日召开的业绩会上，绿城集团常务副主席兼行政总裁寿柏年透露，绿城2013年销售目标是550亿，较去年销售目标整整增加150亿元。

　　“公司今年的重点还是在销售、去库存，加快周转。”绿城集团董秘冯征表示，截至目前公司的销售额相当于去年同期的2.5倍，开局不错，但公司仍会继续全力抓销售。数据显示，今年前两月，绿城累计取得合同销售金额约73.5亿元。

　　“至于销售目标，公司认为还是定得低一点比较好，宁可把困难想得多一点，所以销售目标是按照550亿即跟去年基本持平来考虑。”冯征透露。

　　虽然资产财务方面已经日趋于健康，但绿城接下来依然还是需要花相当大的力气，继续使之更为结构合理化。

　　不得不提的还是资产负债率，从148%急速降至49%，这令业界相当咋舌。“公司负债率在去年年底的时候非常低，只有49%，不过负债率太低了也不太正常，对公司的发展也不是太有利，公司认为70%左右的负债率是非常合适的。”寿柏年坦言。

　　据透露，今年绿城将会采取多元化的融资来改负债结构。绿城希望能继续优化短期债务的比例，同时从原来单一地依靠境内的开发行贷款，转向依靠境内、境外两个资本市场来支撑企业的发展。

　　据了解，目前绿城仍有一年期短债152亿元，占总负债60%左右。“我们财务的首要目标就是优化一年到期的债务结构，把多年到期的债务拉长到两到三年。”冯征称，今年年初发行的高息债可令公司的负债结构得到改善，加上维持一个较稳定合理的负债率，公司的整体财务状况也会得到大大改善。

　　就在今年2月，绿城成功发行了本金4亿美元、票息8.5%的五年期优先票据，并获超额认购约十倍。该票据已于2月5日在香港联交所挂牌上市。

　　关于该笔票据，冯征也做了一些阐释：“票息率8.5%，跟同级别的内房股相比，我们的票息率是最便宜的。如果看评级机构给我们的评级，应该是在10以上的水平才能发。投行那边也经常吓我们说把价格定得太低了，到时候投资者赚不到钱，债券价格可能会表现不好。但实际上我们用这个价钱发出去之后，债券价值一直都是保持在百分之百以上，今天是在103%左右，表现非常好。”

　　同时，在2012年绿城亦引入了融创及九龙仓两个合作伙伴，这在一定程度上也极大地减轻了绿城资金上的困难。其中，与九龙仓的合作令绿城在借款融资上得到较大的便利。

　　据冯征介绍，绿城与九龙仓在香港组建一个注册公司，“因为我们在国内买地是不能用银行借款的，但这个组建的香港公司可以在香港的银行借款去买地。而且是有九龙仓的信誉，所以就基本是用它的会计去借钱。我们现在的借款利息也是非常低的，我们已经享受了香港蓝筹股的待遇，当然我相信很多内房股都会非常羡慕，可以借到这么便宜的钱。”

　　此外，寿柏年另透露，目前绿城还用品牌管理输出来发展，除了原有的代建项目以外，还有大量基金及资产管理公司乐意与绿城合作，未来该方面的合作机会非常多。

　　“我们有可能跟他们一起来做资产管理工作，然后我们在这个基础上跟他们做建设和管理，赚取管理费、服务费和奖金，这是公司今后在募集资金里面非常重要的一种选择。但我们现在还没有在这方面可以报告的成绩，不过，我们会非常重视这一块，现在正在洽谈。”寿柏年称。

　　以下为绿城业绩会现场问答实录：

　　现场提问：据介绍，绿城今年新增可售房面积约391万平方米，若按去年43%的去化率，大约可以售出的面积约为150多万平，与去年销售面积相比有较明显的减少。而今年公司的销售目标与去年全年销售额持平为550亿元，那么绿城将采取什么措施达成该目标？

　　寿柏年：

　　今年新增可售面积为391万平，但由于我们2012年仍有相当大部分的货源进入今年，两部分加起来可供应的面积达约600万平，按2万元/平的单价计算，货值达到1200亿，而今年定的550亿元目标，去化率与去年相若，我们希望努力做得更好一些，但是指标定得低些也没什么坏处。

　　现场提问：早前绿城与融创联合以90亿元在上海（楼盘）购入一项目，该项目权益代价仍未定下，预计何时能有交易结果出台？该部分项目何时入市？由于90亿是一笔颇大的支出，绿城如何支付？另外，该项目商业部分较多，绿城是否考虑引入九龙仓共同开发商业板块业务？

　　寿柏年：

　　绿城与融创合作收购上海黄浦江江心地块，日前已公告相关协议，但目前该协议还是意向性框架协议，我们希望在最近一个月内完成该项协议的签订，现在双方正在做调查工作。

　　由于该地块有接近45万平处于待建状态，包括现亦有将近20万平的已建成现房，因此虽然90亿的总价看起来虽然比较大，但其实是一个很合理公道的价格。我们将会与融创以各出50%的比例投资，由融创绿城合营公司受让股份及承担该项目后续开发。资金方面，我们除了通过自有资金解决以外，还会通过银行对并购行为的支持贷款。由于该项目已经是现房状态，银行对此非常感兴趣，都表示出极大的意愿支持改项目，因此可以理解为，该项目相当大部分的资金会是由银行贷款来解决。

　　此外，融创绿城合营公司目前旗下已有10个项目，可以产生大量的现金流，这些资金也可以用来支持该项目。因此，真正动用到融创和绿城内部资源的数字并不大，当然这还有待合约的签订，并在此基础上与银行的合作来支撑，但我们的预期还是很乐观的。

　　关于商业地产方面，该项目里面包括两栋超高层的写字楼，目前一栋已完工，并已全部租出。这个项目的投资决策是经过公司的投资委员会做的，九龙仓也是了解和支持这个项目。不过，这个项目里面没有什么特别大的商场，我们也还没有跟九龙仓讨论过关于跟他们合作的问题。

　　现场提问：2012年年中时，公司曾透露尚有25亿的资产准备出售，目前该资产处理计划是否已经完成？

　　寿柏年：

　　公司去年处理了不少资产，一方面帮公司解决了困难，同时也使公司有了新的合作伙伴，增加了协同效应。今年公司已经不再需要为了资金去处置资产的情况，但公司还会适机调整土地项目储备结构，个别去化率可能较低或资产比较重、回收比较慢的项目，我们也会策略性地转让部分股份予一些合作伙伴，使我们的资产更轻一些，资金走向更快一些，能够有钱去买新地。

　　这将会是一种正常的经营行为，我们不仅仅是卖房子，也可以转让一部分项目，去拿更好的项目，就跟大家买股票一样道理，抛掉这个股票，再去买新的股票。因此，公司继续会有这样的资产处置，但是没有具体的目标，也没有必须要完成的计划，因为并不是日子过不下去。

　　现场提问：公司2012年也进行了派息，且比2010年增加4成多，公司未来的派息政策如何？

　　寿柏年：

　　关于公司派息的政策，总的来讲，公司还是认为应该给股东以较高的派息分配，在公司上市以前的最早几年，我们目标示拿一半的钱出来分红。但是拿一半的钱出来分红，使我们认识到派红还得兼顾两面，一方面要使股东能够有比较好的派息率，能够拿到比较好的短期回报，但是另一方面也要使公司的财务能够稳健，使公司能够有长远的回报，要在这两者中间找到一个平衡点。

　　今年我们这样一个派息率确实不算高，因为公司的财务状况还不是特别好，不是太理想，我们希望能够在今年的基础上把派息的比例再提高一些。当然，我们今年的派息跟同行相比，我们的股息率还是比较高的，我们希望今年能够更高一些。但是要做到一半的比例，现在可能做不到，我们认为，适当的派息率对股东的利益最大化还是符合的。

　　现场提问：截止到去年年底，绿城一共有96个土地储备的项目，通过计算之后发现，目前合作的比例高达54%，未来公司会否进一步加大合作项目？理想的合作比例大概是在什么样的水平？

　　寿柏年：

　　公司会继续坚定不移地执行合作策略，因为我们要走轻资产的路。自己没钱，那么怎么办呢？跟有钱、有地的人去合作。我们拿什么去合作？我们的品牌、我们的管理。如果只是靠公司自己的钱，在控制负债率的情况下，发展速度是有限的。我们今年48亿的利润，分掉12个亿，还有36亿，能买两块地，依靠这样的速度去发展，公司的发展速度会太缓慢，所以我们不能光靠自己的资金资源。合作策略是公司必须的，今后会继续发展，至于比例到多少，还没有仔细定过，这就随缘吧。

　　现场提问：据透露，目前有不少基金和投资公司希望与绿城合作，这方面表达的融资计划大概是多少？

　　寿柏年：

　　我们通过品牌和管理输出的服务的对象或者合作的对象，有很大的机会是各种各样的房地产基金和资产管理公司所管理的资金。我们也注意到，随着中国的保险资金、以及资产管理工作的拓宽以后，许多资金也在寻找合作伙伴，我们可能是他们首选的合作伙伴之一，我们也与他们进行了接触，我们有可能跟他们一起来做资产管理工作，然后我们在这个基础上跟他们做建设和管理，赚取管理费、服务费和奖金，这是公司今后在募集资金里面非常重要的一种选择。但我们现在还没有在这方面可以报告的成绩，不过，我们会非常重视这一块，现在正在洽谈。

　　现场提问：产品多元化是公司今后的主要目标，但公司也要保持自己的团队和品牌优势，请问今年在这方面具体有什么计划？

　　寿柏年：

　　产品多元化的前提是要坚持我们的产品和服务的品质。我们在一线城市、二线城市、三线城市、四线城市，在东部沿海城市和中西部城市从事项目开发的时候，我们面对的其实是不同购买能力的客户群，而我们以往是拿同样的产品服务他们，但由于各地客户群在购买力方面有不同的限制，所以有些市场销售很好，有些市场就销售得不太好，尤其是在以往我们的户型比较大的情况下。所以我们提出产品多元化，就是针对不同消费能力的客户群，在坚持产品和服务体制的前提下，使产品能够更加丰富，能够更加适合客户的需求，提高市场销售率。

　　现场提问：您刚才提到轻资产的模式，是指像花样年那种方式，之后以物业管理和服务方面为核心吗？

　　寿柏年：

　　我对花样年不是太了解，所以对于他们物业管理和服务的模式我不太清楚。绿城轻资产主要是指绿城出品牌、团队，把这个项目从产品定位、规划设计开始，到房子卖掉，全过程由绿城来提供服务，只收取管理费，或者说一部分奖金，这个模式非常类似于酒店管理公司。许多酒店管理公司的管理团队并不一定是这个酒店的业主投资人，可能是由酒店管理集团来提供的专业酒店管理服务，我们的轻资产管理主要是指这种形式。

　　当然，物业管理方面，绿城物业管理公司是目前全国规模第二大的，服务质量是第一名的，我们正通过物业管理公司和上市公司结合，推行园区服务体系。但我们并不把它看做是一个轻资产管理的发展模式，物业管理它本来就是一个轻资产，这个行业就是拿管理费的。我们只是要使我们的产品提高服务附加值，使客户能够持续地享受到我们的服务。