深圳“限价令”重启 房价将下跌？

随着新“国五条”及其细则对于房地产调控“高压态势”的重申，深圳重新从严实施两年前的“限价令”。鲁力 摄

随着新“国五条”及其细则对于房地产调控“高压态势”的重申，深圳重新从严实施两年前的“限价令”。

深圳官方明确提出，将通过“限价令”，“避免部分楼盘价格过快上涨以及因结构性差异导致的价格波动而影响购房者预期”，这一说法直指目前深圳市场过于乐观的市场预期。而市场预期一旦改变，将意味着市场进入观望以及随之而来的市场下行。

业内专家表示，2011年“限价令”被严格执行后，深圳新房房价走跌，如今年该政策严格实施，预计新房房价也将呈现下跌趋势。

不少开发商表示，不会因为新政而改变楼盘的销售节奏，但也不会小觑“限价令”的实际影响。

“限价令”重启只许跌不许涨？

上周，深圳不少开发商接到区一级房产主管部门的开会通知，一些开发商透露，会议的主要内容是主管部门向辖区开发商介绍深圳房地产预售备案系统，其中最为关键的是要求单个新建项目成交均价月度环比零增长。

来自深圳官方的说法是，这只是深圳近两年来已经在实施的房价“调控机制”起作用。

深圳于2011年年中开始执行“限价”调控措施，年底，随着“限价”执行的不断深入，深圳新建商品房房价出现下跌趋势，但到了2012年年中，随着宏观信贷方面的放松，深圳楼市重回“上涨”轨道。

“深圳在完成了2011年的房价控制目标后，2012年‘限价’一度放松，尤其是2012年底。”一名业内人士说，“‘限价令’一直没有取消过，但2012年底，深圳市民明显感觉房价有过快上涨趋势。”多名深圳房地产开发商和代理公司人员均表示，“限价令”在去年底的确“感觉到有所放松”。

“限价除压制开发商的涨价行为外，最主要的是会影响购房者对价格的预期，一旦预期改变，市场将自发下行，新房市场出现下行后，势必会影响到二手房市场。”一名业内人士说。

记者了解到，在2011年“限价令”执行的后期，“限价”天花板作用已名存实亡，不少新建楼盘在市场影响下以低于“限价”的价格入市。

中联地产二手房研究院总经理肖小平表示：“一、二月份深圳新房价格涨幅太明显，这显示深圳在今年前两个月的房价控制表现并不达标，政府需要纠正这个态势，在目前无其他有效手段下，限价成为最有效的方法。”

多个楼盘未改变销售节奏

对于“限价令”的重新从严实施，有开发商颇有微辞，直呼头痛，表示“限价令不够人性化，很野蛮且简单粗暴”。还有开发商表示，一些成交价格较高但还没有网签和备案的交易，将被国土部门拒绝网签。

多名开发商方面的代表表示，不会因为“限价”而打乱楼盘的销售节奏。某观澜低密度豪宅开发商表示，项目会在园林、建筑等方面大致完成后推向市场，“项目何时发售不会因为‘限价令’的出台而改变”。

盐田区某花园开发商表示，其公司盐田的这一项目已经封顶，正准备进入销售环节，“价格现在还没有最终确定，项目周边近期推售的新建商品房价格都较高，预计片区均价不会对项目有太大影响”。

网传此次重申执行的“限价令”将以今年2月份的成交均价为基准，但有开发商表示，2月份恰逢春节，属淡季销售，成交均价有很大偶然性，“赶上这个月均价高，项目的定价空间就大些，如果这个月的价格低，后续单位将受到很大限制”。

美联物业全国研究中心总监徐枫表示，限价的目标是让房价的涨幅控制在政府制定的房价控制目标之下，这是一个统计意义上的目标，“限价令”的执行对于开发商有震慑作用，“相比新房，二手房市场将更能反映市场的真实走势”。

深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄表示，2011年的经验显示，在“限价令”被严格执行后，深圳新建商品房房价出现了下跌趋势，今年是否会有此效果则要看“这一政策的执行力度”。

■官方说法

深圳并未出台新“限涨令”

深圳并未出台新的“限涨令”政策，而是在近期房价出现异动的情况下，两年来已实行的引导房地产开发企业理性定价的调控机制及时发挥了作用。

自进入2013年以来，深圳市有多个高价位楼盘上市或即将上市，为避免全市房价过快上涨，深圳市严格落实新“国五条”细则的有关规定，沿用两年来的做法，运用调控机制，引导房地产开发企业理性定价，执行关于商品房销售明码标价、一房一价等规定。

目前，深圳一方面强化预售许可管理，引导开发企业理性定价；另一方面，要求开发企业严格按照经价格部门备案的销售价格明码标价对外销售，对其超过备案价格销售的，房地产信息系统会自动提醒企业调整售价，以符合备案价格的要求。通过该方式，避免部分楼盘价格过快上涨以及因结构性差异导致的价格波动而影响购房者预期。

■链接

“限价令”成长史

2011年4月

深圳开发商最早接到“限价令”的“通知”，限价从当年5月1日起实施，具体内容包括：深圳市将采取新的房地产预售备案系统，预售系统将对所有将预售的房地产项目预售价格进行价格限制，超过片区价格上限或同产品比去年均价上涨5%的项目将不能获准预售，同时该年全年不批低密度的预售证等。

2011年8月

业内传“限价令”升级，自当年8月起，对预售新房有更为细化的限价方式且内容有所不同。当年8月实施的新版“限价”方式分面积段限价（90平方米以下、90—144平方米、144平方米以上），项目均价不再单独限制。各面积段户型价格的标准则要求“价格月度环比零增长”。对于持续销售项目，新批准预售价格以上月各户型成交均价作为本月价格标准要求零增长，如果各户型价格在某个月出现下调，则下个月该户型均价不得超过下调后的价格；如果上个月没有成交，则往上追溯3个月。往上追溯3个月都没成交，则按新盘定价。