云南城投835亩地1折出让 买方隐现大股东身影

1月16日，昆明环湖东路10号地块（地块编号KCGD2012-10；以下简称10号地块）的挂牌出让结果甫出，市场一片哗然。

10号地总面积达2280亩，其中上市公司云南城投（600239，SH)前期共整理了835亩，这批地块全部以起价8.4442亿元成交，即每亩价格37万元。

而近两年该项目附近主要地块成交情况显示，周边商业用地成交平均单价已达300万元~700万元/亩。

按300万元/亩计算，上述地块的出让价格是市场价格的12.3%。此前市场预测，此块地的受让方应为云南城投的大股东云南城投集团，但出现在签字现场的却是刚于去年10月份注册的云南新世纪滇池国际文化旅游会展投资有限公司（以下简称“云南新世纪滇池投资”）。

这家名不见经传的公司与云南城投，以及云南城投集团究竟是什么关系？随着《每日经济新闻》记者调查的逐步深入，一条围绕着“云投系”于云南一二级土地开发的隐秘利益链，渐渐浮出水面。

仅有一个竞拍人的交易

1月16日下午3时，昆明市土地与矿产交易中心，该市推出的10多宗地块使用权正式开拍交易。

这是昆明开年之初的第3次挂牌交易，与之前略有不同的是，此次出让的环湖东路上的2280亩10号地块归属尤为引人关注，因为该地块将用于建设昆明新地标——“昆明滇池国际会展中心”。

《每日经济新闻》记者从昆明市国土局网站了解到，上述10号地块位于昆明市官渡区六甲街道办事处的环湖东路沿线，区位优越，占地面积152万平方米，合计2280亩，竞拍起价8.44亿元，竞买保证金7.6亿元，土地性质包括商业（会展、文化设施及其配套设施用地）、住宅（会展配套用地，占总面积不超过25%），容积率≤2.6，建筑密度、绿地率未做限制。

事实上，作为云南省土地一级开发巨头的云南城投，早在2008年5月就接受昆明市土地储备中心委托，对环湖东路沿线4.18万亩土地进行土地一级开发，该中心与公司签订了为期5年的《环湖东路沿线土地一级开发委托合同》，合同于今年5月到期。国信证券此前发布的研报显示，昆明市政府在2010年已对环湖东路的三个半岛区域实现了收储，收储面积达4993亩，其中可出让地块2876亩。

云南城投去年12月发布公告称，经公司初步核查，上述10号地块中有835亩土地位于公司已收储范围内。而对于10号地块中剩余的1445亩土地，云南城投相关人士向《每日经济新闻》记者表示，目前还无法确认。记者多次致电昆明市土地储备中心常务副主任龙进波，但其手机一直处于关机状态。

此前，记者实地调查发现，在上述地块上，除了部分耕地外，还有几处尚未拆迁的村庄。因此，业内人士认为，由于前述委托开发协议今年5月底到期，下一步是否续约不得而知，除经云南城投确认的835亩之外，剩余的1445亩尚属“毛地”，故相关各方均不便表态。

原本以为10号地块将经过多轮竞拍，然而开拍不到10分钟，竞拍主持人就宣称，10号地块已被402号竞买人以总起拍价8.44亿元、每亩37万元的价格拍得，并且竞拍者也仅402号一家。

如此优质的地块，为何又这般低价？据了解，2013年以来，在昆明前几次土地使用权交易中，虽然出现多宗土地流拍，但多数单价均在数百万元/亩，其中1月6日昆明推出的26宗地块，除5宗流拍之外，其余21宗每亩均在320万元以上。

记者通过相关机构的数据了解到，2012年，昆明供应土地330宗，成交294宗，其中底价成交268宗，每亩土地价格约243万元，比2011年每亩204万元上涨39万元，涨幅19.12%。

如果从开发成本的角度考虑，国信证券2012年的研报认为，目前周边可比地价已上升到400万元/亩，环湖东路沿线土地在2011年首次拍卖时底价418万元/亩，一级开发成本75万元/亩。后续地块预计单价会低一些，但最低也会达该地区的基准地价300万元/亩，平均330万元/亩，一级开发成本由于涉及到拆迁安置，预计最高可能达150万元/亩，平均130万元/亩。

另一个佐证是，同一天昆明市高新区的一宗工业用地，以远高于起拍价271万元的541.89万元被云南曲通商贸有限公司拿下，溢价近100%。

云南城投方面向《每日经济新闻》记者表示，10号地块与周边地块不具有可比性，所以交易价格过低。