仅靠上调二手房最低计税价 无法抑制房价上涨

广厦观风

在限购政策即将满一年之时，上周北京市住建委表示：今年北京将继续严格执行住房限购政策不放松，并将进一步完善购房资格审核机制。同时，北京还将坚持和完善差别化的税收政策，其中二手房最低计税价格计划在今年调整。

如果把上述表述比作今年北京楼市的调控新政，那么限购不放松早已在人们预料之中。在去年底市场人士和各家机构纷纷对今年的楼市做出了自己的预测，各方一致认为限购政策不会在今年退出。但上调二手房最低计税价格却出乎所有机构或市场人士预料。

北京上次上调二手房最低计税价格是在2011年12月，而限购限贷出台在2011年初。限购限贷政策的推出是为了让“房价回归合理”，上调二手房最低计税价格在某种程度上对房产投资投机也能起到一定的抑制作用。这两项政策无疑是可以配合使用的。但是在限购限贷政策执行两年多之际，如果再次全面大幅上调二手房最低计税价格，无疑等于变相宣布执行两年多的楼市调控失败。

因为虽然官方统计数据显示2012年房价同比有所下降，但如果实际成交价下降了，又为何要上调二手房最低计税价格呢？二者是明显的悖论。

2011年12月份上调二手房最低计税价格的背景是房价上涨过快，实际成交价格远远高于计税价格，导致税收对楼市投资投机的抑制作用形同虚设。因此，上调二手房最低计税价格在情理之中。而且在房价已经出现下降之时，二手房最低计税价格的上调确实能进一步抑制房价。

但在2012年该措施对市场起到抑制作用了吗？在成交量方面，根据北京住建委网站公布的网签数据统计显示， 2012年北京二手住宅网签量与2011年全年的成交量相比涨幅超过16%。在成交价方面，伴随楼市交易量的回暖，房价也出现了上涨。根据伟业我爱我家(博客,微博)市场研究院的数据统计，2012年北京二手住宅成交均价为24594元/平方米，比去年的房价上涨了8%，房价创历史新高。也就是说，今年北京的二手房市场在量价两方面都比去年有所上涨，过户指导价政策对市场没有产生任何抑制影响。

而且二手房市场的购房主力是刚性需求，虽然上调二手房最低计税价格增加了房地产交易环节的成本，但“刚性”需求却不得不接受成本上涨。在2011年，当楼市处于明显的下行通道时，新增的购房成本在协商过程中可能会由卖方来承担一部分，但2012年3月以后，市场迅速转入上升通道，卖方再次居于强势地位，新增成本毫无疑问全部由买方买单。