富力地产商业地产理想持售比例3∶7
本报记者 张晓玲 广州报道
曾经,大规模布局商业地产尤其是珠江新城,让富力深受资金紧张的质疑。而今,度过艰难的培育期之后,商业地产已经能为富力带来丰厚收益,除了高端写字楼的销售,富力旗下的酒店、商场等持有型物业,也已开始贡献租金收益。
富力地产董事长李思廉认为,中国的商业地产在税收、资本结构方面的原因,发展商比较难以拿到便宜的钱,大量、专门做商业地产有一定的风险。富力只能慢慢去做。
销售为主的策略
2003年,富力率先于一年内在珠江新城拿下了四块地块,开始了其发展商业地产的进程。此前,富力在广州的房地产开发是以住宅项目为主。
从那时开始,富力仅在珠江新城的商业地产项目逐渐达到17个,包括:两家超五星级酒店广州富力丽思·卡尔顿酒店、广州富力君悦大酒店;多栋超甲级写字楼、多个酒店商务公寓,以及珠江新城最大的商业综合体天汇广场。
与此同时,富力还在北京、天津等地拿下诸多商业地产项目,2008-2009年,公司一度在建的商业物业面积近200万平方米,沉淀资金庞大。
上述人士介绍,富力在珠江新城的高端写字楼项目以销售为主。几年来,富力地产从珠江新城推出的每一个项目,均创销售奇迹。对于如此大规模的商业物业散售,在李思廉看来,也是无奈之举。他说,富力开发的商业,大部分会出售,希望商业地产出售和持有的比例是3∶7,“因为中国的资金结构不利于大家长期持有,不像香港。国内借的钱都是3年就要还的,不还的话,资金的收入支撑不了,所以还是要卖。”
商业地产进入销售之后大幅改善了富力的现金流,缓解了公司的资金压力。2011年-2012年,富力地产的负债率较此前的超过100%大幅下降至80%左右。
2012年上半年,富力集团的合约销售额增加9%至人民币146亿元,占全年目标约46%。其中,商业地产对集团利润的贡献进一步体现。仅富力盈尊广场和盈盛广场便实现营业额15.4亿元,占富力广州营业总额的45%。
商业地产布局初具雏形
李思廉认为,在商业地产的开发运营上,国内开发商很难学到香港新鸿基。“新鸿基这种世界级的公司商业地产的持有和出售的比例大概是50%比50%,而国内的话,我相信达到25%比75%就不错了。”
李思廉给富力定的策略是渐进式增持持有物业比例。以已经售罄的广州富力盈力大厦为例,大厦2007年12月30日交付使用,公寓为自住投资各半,发展商提供统一管理及统一租赁。据介绍,其租赁情况目前非常理想,平均租金达120元/平方米,投资回报高达8%。而写字楼管理费较低,使用率较高,深受创业人士追捧。
2004年至今,随着广州富力中心、北京富力中心、广州富力盈隆广场等超甲级写字楼拔地而起,以及北京富力广场、成都天汇MALL、重庆富力美居天下等大型商业综合体的正式运营,富力地产在华南、华北和中部地区的一线城市CBD核心区,重点发展高档写字楼、商业项目及国际顶级酒店,其商业地产的布局已经初具雏形。
本报记者注意到,富力将持有型商业物业的着力点之一放在酒店的培育、管理和运营上,富力旗下的酒店业务较国内其他开发商更为超前。
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