北上广楼市真相调查房价疯涨 新国五条无用？

网易房产原创报道 2月20日新国五条横空出世，但却被质疑是回应房价高温的一次“空喊”。新“国五条”真的只是市场空炮？节后市场是否已迅速回暖？一线城市房价真如脱缰之马？

一系列疑问背后隐藏着一系列真相。为此，网易房产记者对上海、北京、广州三个一线城市一手市场和二手市场进行了实地调查，以还原一线城市房地产市场的真实情况，寻找房价未来的轨迹。

北京：

等，就意味着风险？

“不涨价就已经算降价了”，当被问及是否会继续调高售价，多个新房项目的销售人员和二手房经纪人不约而同地对记者如是表示。

“买这一期更合算，280万能买一套三居，你等下期开盘，买个两居最少也得240万”，通州区K2·玉蘭湾（资料、团购、论坛）售楼员王鹏（化名）告诉网易房产，该项目在3月中旬将会推出新房源，不过价格会上涨1000元/平米左右，而目前该项目的售价已经在2.3万元/平米以上。

尽管“国五条”出台意味着新一轮楼市调控即将来临，不过K2·玉蘭湾的销售大厅里仍旧坐满了人。据介绍，上期在去年12月份开盘，目前所剩房源不多。“给你推荐的那套三居，就剩一套了，再犹豫你真得买下期了，不过价格肯定要（上）调”，王鹏说。

据亚豪机构统计，2013年1月份北京楼市成交均价为22690元/平米，环比前一月上涨约9%，同比2012年1月则上调了25%，不过1月北京商品住宅成交12311套，仍维持在高位。

统计数据显示，从去年中市场回暖之后，北京楼市的月度成交均价或周成交均价就很少下降到2万元/平米以下，而在1年前，成交均价一直徘徊在1.9万元/平米上下。尽管上周成交均价再次回落到19989元/平方米，但更多是因为2月份入市项目数量剧降带来了成交结构变化，而12月份入市的项目多在清理尾房所致。调控的威力更多停留在心理上。

在上述项目销售中心，“万达广场落户通州”等利好消息和销控表一起陈列在显眼位置，对于购房者而言，在调控细则出台前，区域配套提升等利好消息的影响要比调控带来降价的风险更具说服力。

一位前来购房的人士表示，现在已经对大幅降价不抱多大希望，反而更担心房价上涨，因为房价在过去两年下降的幅度在近半年时间内很快就被填平了。等，就意味着风险。

中介眼里二手房仍是“好市场”

“年后最好的一天我们区5个门店成交了25套”，链家地产的经纪人小吴告诉记者，区域经理每天都会给他们发“战报”。统计显示，在“国五条”出台的前后一周之内（2.18-24日），北京市二手住宅成交2814套，又恢复到了春节假期前的水平。

“经理说‘你们都在店里干嘛，都出去拉客户，现在这么好的市场还不出去’”，小吴向记者展示的短信中提到，之前一天小吴的同事刚刚从一个小区内拉了两个客户，“看着他们像买房的，就直接去问。”而在记者停留在该中介门店不长的时间内，已经有超过4波购房者询问。

小吴向记者展示了位于朝阳区管庄某小区的一套三居室，标示信息显示，该房源在1月份开始挂牌，最初总价为310万元，在春节前挂牌价涨到了325万元，在上周又调整为330万元，单价已经涨至2.8万元/平米以上。小吴计划向记者推荐另一套房源，但他们的内部系统显示该房源前一天刚刚被下定。

小吴带记者去看了另一个小区的一套两居室，单价约3万元/平米。当记者询问是否可以降价时，小吴表示可以试着问下房主，因为这套房看的人多，但进入实质“谈判”阶段的还没有。在进入房屋大约20分钟之后，小吴的同事打电话过来说有人要看这套房，让小吴交回钥匙。

在去看房途中，记者看到在去年初的中介倒闭潮中被波及的一些小型地产中介公司，又开始大力度在沿街“摆摊”推售房源，另一些不知名的小中介也开始“冒出来”。

在房价疯涨期，有业内人士质疑中介推高房价。小吴说，高总价确实能带来高佣金，不过如果成交不了，或者拖的时间太长被其他人“翘客户”，付出的功夫就白搭了。一般情况下都是业主主动提价，只有当一些经纪人手里有“不愁卖”的房子时，部分经纪人会建议房主提价。

上海：

“3个月卖出了半年的量”

对合景泰富房地产营销总监杨子江来讲，2013他过了一个好年。“12月31日（2012年）晚上21点多，我们还成交了一单，我当时笑着跟客户说，如果再拖下去，我们就要和你一起过年啦。”杨子江操盘的是合景泰富位于新江湾城的大平层项目——嘉誉湾，他表示，去年12月到今年2月三个月的时间里，他们共售出了51套房源，这相当于之前半年的销量，去年年底楼市的火爆程度可见一斑。

统计数据显示，2012年12月和2013年1月，上海新房成交连续两个月突破百万平方米大关。尤其是素来为“淡季”的1月，上海新房成交了101.3万平方米，较去年同期大涨了376.75%，这一成交总量为5年来同期次佳水平。

春节后涨了10万

小华去年刚刚结婚，出于压力打算在上海购置一套二手房，是非常典型的刚性需求。春节前，他已经看好了一套总价200万左右的房源，和房东都谈好了，只等付清首付办理过户，但房东却表示节前比较忙没有时间办理相关手续，希望等到年后。

“我想着也不急在这一时，就等等吧。谁晓得等我带着媳妇回老家过完节回来，房东就说最近房子都在涨，你要多给我10万，否则我就不卖了。”小华对此非常的气愤，但却不得不做出妥协，“我估摸着现在这个行情，还会涨吧。”

有小华这般遭遇的购房者其实并不少，从去年年底开始，房东跳价的现象就变得越发普遍。“春节期间房东上调挂牌价的情况太多了，大部分都涨了5%左右，像我们这里一套60平方二室一厅的房子，春节前是170万，现在就175万了。”21世纪不动产上海锐丰林绿家园（资料、团购、论坛）分行的经理告诉记者。

跳价、惜售等房东的动作都是目前成交旺盛的真实反映。2013年1月，上海二手房成交就迎来了“开门红”，单月成交2.21万套，较去年1月份几乎增长了500%，也创造了自2007年以来的历史同期新高。之前的2012年12月，上海二手房成交套数约2.47万套，环比提升17.5%。从2012年11月开始，上海二手房已经连续3个月创阶段性的高点（2万套）。

而中介公司对市场也保持着谨慎乐观的态度。中原地产（房源、代理、租房）华东以及华北区域总裁陆成就表示中原2012年全年的二手成交增长了50%以上，对2013年的市场，陆成表示按照现在的步伐来讲是值得期待的，而上海中原也将2013年的目标锁定在业绩翻番，门店数量从320家向500家进军上。

房价上涨预期依旧强烈

杨子江指出，从去年年底到今年年初，市场非常显著的一个特点是购房者的决策周期有所缩短。“像我们这样的大宅，套均的价格是非常高的，但购房者也并没有纠结很久，部分购房者如果你能再给到一定的让利，他们甚至会选择一次性付款或者短期分批付款。”

“有民意调查显示，上海这边的购房者对于2013年市场的涨价预期仍旧十分强烈，大概有90%以上的购房者认为2013年的房价还是会涨。”王巍立坦言，虽然说大涨的基础也不存在，但大家所期望看到的楼市大跌也没有跌成，反而现在已经几乎完成了筑底。

所以说，不少的购房者选择了去年年底和今年年初入市。

“即便新‘国五条’出台对楼市的影响也不大，因为新政大多是对之前政策的重申，对于一些在去年年底有所放松的地方政府敲了警钟，而上海本身对于政策的执行做得比较好，比较严格，因此谈不上放松再收紧。”王巍立认为，楼市的需求依旧存在，因此此次调控的作用并不大。

广州：

一手房价大涨多盘半年涨价超10%

“南沙的这套房子，其实我（去年）年初就该买，更便宜。不过接近年底我买的1万左右一方，价格还能接受，现在买更贵。”何大姐去年在南沙时代南湾买了一套120平的三房，不过该盘目前均价已涨到13000元/平，虽然主推组团不同，但产品同为90-140平的三四房户型，装修条件、位置等也差距不大。

国家级新区固然是南沙楼市的最大动力，不过颇为意外的是，在广州各区中，萝岗区在过去半年内的房价涨幅高达27.4%，排名第一。另外，海珠区房价涨幅则达到21.7%，天河区、白云区的房价涨幅也超过10%，其余各区房价也清一色“有涨无跌”。

毋庸置疑，半年间整个广州游弋在涨价的热潮中，不仅全市一手住宅成交均价从去年8月的11892元/平，大涨16.4%，至今年1月的13846元/平。过去半年广州热销的100个楼盘中价格上涨楼盘也占绝对主流，达到84个，锦绣御景国际、富力金港城、保利西海岸等37个楼盘涨幅都超过10%。

二手均价连创新高 业主惜售返价现象叠出

记者走访越秀区水荫路一带就发现，该片区二手房涨幅普遍明显。比较受关注的嘉富广场目前每平方报价基本上比年前高出1000多元，不少房报价折合单价已到2.3-2.4万/平，同比去年涨了超14%。

“近段时间水荫路一带的二手房放盘价格基本都有10%的涨幅，有些比较新的优质盘，业主放盘价格甚至提高了20%。”嘉富广场周边一家中介经纪就介绍。

在天河区车陂一带，周边的中介经纪人曾经理则告诉记者，该区域目前业主提价的情况不显著，不过有不少业主出现收回盘源的惜售情况。

番禺钟村锦绣花园一家中介的经纪人坦言，最近业主惜售的心态比较明显，不少业主会返水，返一次涨一次，现在很多放盘价都涨了4%、5%左右。

“目前广州二手楼市依然处于买房市场，二手房价水涨船高，所以业主返价情况也频繁出现。”中原地产项目部总经理黄韬就如是告诉网易房产。

事实上，数据来看，2013年1月广州二手房挂牌均价已达到16488元/平方米，环比上涨了2.88%，是自去年2月份以来连续第十一个月连续涨价，且超过2011年5月份的最高峰，创下历史新高。

新政势弱 购房者房价预期持续高涨

“所谓的新国五条并不是政策而是意见，只是政府面对楼市再次过热的习惯性喊话而已。楼市火热还会持续一段时间。”方圆地产首席分析师邓浩志就如是直言。

事实证明，节后首周，广州楼市也无惧新政，住宅网签了2153套，环比之前一周大涨7.2倍，成交均价更是环比涨近三成，达到13480元/平。