新国五条细则出台二套房贷收紧 卖房征20%税

网易房产3月1日讯 继上周国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，发布“新国五条”调控政策。今天晚上，备受瞩目的“国五条”细则正式出台，细则明确提出进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率；税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

政策解读

亮点一.提高二套房贷首付与利率

“新国五条”细则指出，对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

中国房地产学会副会长陈国强指出，尽管细则提出进一步收紧二套房贷，但并没有提及具体的首付利率 ，也仅针对房价上涨过快城市要求提高，这是限贷的升级版，通过二套、三套房贷以及市场供求进行不同区域市场形态的差异化区别对待。

同策咨询研究中心总监张宏伟也认为，此前有消息传出提高二套首付7成，其实意义不是很大，影响较大是利率提高至1.3倍，但此次未涉及具体数据，为各地政府落地措施留了一定的空间。

亮点二.二手房交易从严按差额20%征税

“新国五条”细则指出，税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。

链家地产市场研究部张旭认为，本次政策首次明确二手房交易中的个人所得税将会严格按照个人所得的20%征收。目前多数城市的个税政策是按照差额的20%或全额的1%征收，但实际上多采取全额1%的征收方式。如果个人所得税统一按照差额20%征收，将会明显加大交易成本。若上述政策得到严格实施，二手房市场购买需求及业主出售意愿都将会受到明显的影响，或导致成交量的下滑。相对于收紧二套房信贷政策而言，个税新政对市场的影响会更大。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也认为，个税征税方法成为本政策的最大亮点。二手房交易的个税征收，由交易总额的1%，调整为按差额的20%征收，对于部分房价上涨过快的城市或地区，对于首付30%的客户而言，相当于首付款成数升至45%，极大提高了首次置业人群的购房成本。

但高策地产服务机构董事长陶红兵则认为，在供求关系没有得到根本解决的前提下，所有的加税都会最终都会转嫁到购房者身上，而且从市场的实际情况看，目前还存在合同价和网签价不一致的情况，逃税也比较普遍。

亮点三.银行优先支持符合“90/70政策”项目

“新国五条”细则指出，在住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市，以及前两年住房用地供应计划完成率偏低的城市，要进一步增加年度住房用地供应总量，提高其占年度土地供应计划的比例。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。

韩世同认为，该政策上是鼓励开发商多建中小户型项目，但实际操作上，银行和住建部等各环节往往由于利益考虑达不成统一，所以政策的实际执行和落实是很难，执行效果也很难预测。

陶红兵也表示，对中小套型占比70%以上项目加快审批会对提高市场有实质影响，但能否优先支持其开发贷款需求关键要看银行从商业角度的考虑，这一块存在较多不确定性。

市场影响

“小阳春”提前终结 三季度房价或将下行

根据中指院发布百城房价数据显示，2013年2月，全国100个城市的住宅平均价格为9893元/平方米，环比1月上涨0.83% ，这也是自去年6月以来的第9个月环比上涨。其中，广州2月住宅价格环比上涨2.38%。北京、上海、深圳价格涨幅分别为0.88%、1.33%、2.55%，2月份房价上涨压力依然明显。

亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为，“新国五条”实施细则一旦全国范围内实施，地方政府积极配合，房地产市场将面临着前所未有“灾难”，甚至会导致部分城市楼市陷入“绝境”。毫无疑问，房价加速上涨，涨幅持续扩大的局面将要结束了，“小阳春”也要提前“终结”了，未来几个月楼市进入降温下行状态。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭也认为，“新国五条”细则力度较预期中大，对市场的影响肯定是利空，但市场降温需要一个过程，预计今年二季度开始成交量会影响，三季度价格会有变化。

广州新政细则猜想

或以强调执行为主