专家理性看待“扩大个人住房房产税改革试点范围”

住房需求包括作为生存基本必需品的居住需求、提高生活质量的改善性需求和为闲置资金寻求出路的投资性需求。从我国目前的经济发展阶段来看，这三大需求都非常强烈。只有进行顶层设计，全面系统推进房地产制度改革，形成合理稳定的房价供给和需求机制，才能实现稳定房价的目的，只靠“扩大个人住房房产税改革试点范围”对房价影响非常有限。

2月20日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施（业界称为新“国五条”）。在中央政府即将换届之际，推出新“国五条”，表明中央政府政策的连续性，改变了市场对3月份中央政府换届后会放松房地产市场调控政策的预期。在众多政策措施中，最引人关注的莫过于扩大个人住房房产税改革试点范围，这意味着继2011年初上海与重庆率先开征个人住房房产税后，今年或将有更多城市纳入房产税试点。那么，我们应该如何理性看待“扩大个人住房房产税改革试点范围”呢？

一、“扩大个人住房房产税改革试点范围”是必然趋势，但并不是新“国五条”的核心

1986年，国务院颁布房产税暂行条例，对个人自住房产作了免税规定，这是我国目前个人住房不用纳税的政策依据。但是，2011年国务院在上海、重庆开始对个人住房房产征税试点，就已经表明国务院对个人自住房产征税的改革基本方向。从两年来上海、重庆的试点情况看，既没有对房地产市场造成剧烈冲击，也没有引发民怨，这说明即使在全国范围内对个人住房房产征税，也不会对经济增长和民生改善造成不利影响。既然如此，“扩大个人住房房产税改革试点范围”就是房产税改革的必然趋势。1986年国务院颁布房产税暂行条例，对个人自住房产作出免税规定时，个人自住房产基本上是公有的；而1998年住房制度改革后，个人自住房产则基本上是私有的，对私有房产征税可以说是各国政府税制设计的普遍选择。因此，我国恢复对个人自住房产征税也是迟早的事，对此，社会公众应该有心理准备。

国务院常务会议清楚地表明，新“国五条”的核心是稳定房价。这就是说，稳定房价是房地产调控的基本目的，其他的政策都是手段，都是服从于稳定房价的可供选择的基本工具。新“国五条”实际上表明了国务院稳定房价的决心和信心，表明国务院有足够多的稳定房价的可选政策工具，而不是如市场人士所说的政策已经用尽，全国“两会”后只能放松房地产调控。因此，“扩大个人住房房产税改革试点范围”只是稳定房价的可选政策工具之一，要不要用、怎么用、什么时候用、在多大范围内用，都会根据稳定房价的目的而相机抉择。全国“两会”结束、新一届中央政府上任后，也许并不会马上在全国各地推开个人住房房产税改革试点。

二、房产税对房价影响有限，稳定房价需要全面系统改革

房产税只是房价的众多影响因素之一，即使是全面恢复对个人房产征税，也只能是短期影响，如果不对房价的形成机制进行全面系统改革，长期稳定房价的目标仍然难以实现。

从房价形成供给机制来看，土地出让制度是基本的决定因素。在城市土地国有制度下，政府垄断了土地市场供给，由此导致土地出让金居高不下。居高不下的土地出让金，加上房地产开发过程中的众多税费及政府相关部门寻租成本，是导致住房开发成本攀升的原因，开征房产税对此毫无影响。如果不改革土地出让制度，房价将难以稳定。

从房价形成需求机制来看，住房需求包括作为生存基本必需品的居住需求、提高生活质量的改善性需求和为闲置资金寻求出路的投资性需求。从我国目前的经济发展阶段来看，这三大需求都非常强烈。在城镇化快速推进过程中，大量新城镇居民需要住房，决定了作为生存基本必需品的居住需求不断上升。而对城镇原居民来说，经济发展使城镇居民收入上升，提高生活质量的改善性需求随之上升。对先富起来的部分人来说，迫切需要为闲置资金寻求适当出路。而在目前的经济环境下，其他投资渠道并不畅通，存款利率低，考虑通胀因素后，存款基本上是负利率，股市投资风险巨大，实业投资由于国内外需求不足和成本上升而收益率低，相比之下，只有住房投资还比较合算，住房投资性需求就上升。基本居住需求和改善型需求涉及到民生改善，政策不能抑制也难以抑制，住房投资性需求可能因为开征房产税导致持有期成本上升而有所抑制。由此可见，扩大个人住房房产税试点，对基本居住需求和改善型需求基本上影响不大，最多只能对投资者住房投资性需求有所抑制。但是，在基本居住需求和改善型需求上升导致房价攀升，而其他投资渠道仍然不畅而难以分流闲置资金投资的情况下，投资者住房投资性需求也难以长期抑制。基于此，只有进行顶层设计，全面系统推进房地产制度改革，形成合理稳定的房价供给和需求机制，才能实现稳定房价的目的，只靠“扩大个人住房房产税改革试点范围”对房价影响非常有限。

三、“扩大个人住房房产税改革试点范围”不会加重一般社会公众负担