调控细则超预期加码 外资大行纷纷看空地产业

华南新闻中心 李宁

和讯网消息 从2月20日“国五条”出台到较为严厉的二手房交易征收20%的个税，前后不足10天，房地产调控加码正以“超预期”的形式尘埃落地。

3月1日，国务院办公厅下发《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，对房地产市场调控涉及的各个领域都进行了从严、从重的要求。通知强调，对于房价涨幅过快的城市将提高二套房贷款首付比例和利率，二手房买卖个税将严格按照差额的20%征收。

地产股大跌

二手房交易征收20%的个税，对房地产而言，尤其是对地产上市公司来说，可谓是重大利空。截至3月4日收盘，A股和H股中的地产板块出现急速下跌。A股中，万科、金地集团(600383,股吧)、苏宁环球(000718,股吧)、招商地产(000024,股吧)、保利地产(600048,股吧)、京投银泰(600683,股吧)等纷纷接近跌停；H股中，佳兆业跌幅居前达11.11%，中国海外发展跌幅为6.93%、花样年下跌10.08%，华润置地下跌8.19%，恒大地产收报3.55元，跌幅达6%。

除了市场的直接负面效应外，在市场多家机构看来，20%的个税必将对二手房市场造成重大冲击。国内著名地产研究机构中国指数研究院指出，政策短期内可能会造成一、二手房交易成本和购房者负担进一步加重，将在短期内大大影响市场交易量。中原集团也指出，在细则的影响下，未来市场回升势头势必受阻。

“细则提出限购区域应覆盖城市全部行政区域或将引发限购升级。针对二套房贷政策，本次细则提出指导性意见，给地方和银行留出了操作空间。预计在限购、个税及信贷收紧等多方面因素的影响下，市场成交尤其是二手房市场将受影响。”中原集团报告中谈到。

与此同时，和讯网也整理了国内外投资机构对国五条的看法以及对后市的影响。

国内著名券商机构中金公司认为，国务院近期出台“新国五条”和细则加强房地产调控，力度超出近期的市场预期，这将改变人民币资产短期的预期收益，降低短期资本流入。

　行业前景难料

瑞银集团指出，细则将会马上对内地房地产市场的买家构成影响，并拖累整体成交。新措施将冻结内地楼市，发展商短期内或延迟原先的销售计划。内地不少发展商在过去三个月内，已先后发行新债或股本集资，再融资的风险较低。因此，估计内房股平均市盈率将不会低于６﹒４倍水平。但行业仍然面临调控的压力，因此下调行业整体目标价１３％。

瑞信则表示，细则或会令高端物业，尤其一线城市的高端物业更难销售。地方政府暂时未实施措施，相信仍有不少余地，目前难以预测措施对楼市影响多大。

摩根大通发表报告称，细则中大部份措施不是新措施，但实施上较宽松，所以中央政府重申强调相关措施。但预计中央政府会于３月底前订出今年楼价上升目标，以及详细列明细则，预计３月楼市成交会呆滞，一二线城市的第二季成交更有机会录得按年跌幅。“一线城市楼价升幅仍然较大，预计未来可能有更多收紧措施出台来调控楼市。”

相比而言，汇丰银行对楼市调控的前景则持乐观看法。“指差别性贷款及征收税项，都会令楼市成交放缓，以及短期将令楼价下跌，但相信对整体物业投资及经济增长影响轻微。”汇丰指出。