万达A股上市遇挫 转香港买壳或注入资产

　　A股上市遥遥无期，这让万达集团董事长王健林最终做出香港买壳的选择。万达集团旗下的大连万达商业地产股份有限公司（下称“万达地产”）将成香港上市公司恒力商业地产（00169.HK）控股股东。

　　买壳或只是第一步，不出意外的话，万达地产将有机会在收购完成两年后，向壳公司大规模注入资产。

　　这也意味，至少在24个月内，该笔收购对万达地产不会起到太大帮助。而内地投资物业租金回报率偏低的现实，仍然是万达地产能否获得香港投资者青睐的最大不确定因素。

　　两年内难融资

　　根据恒力商业地产最新公告，万达地产已在3月20日，与恒力商业地产控股股东陈长伟订立有条件买卖协议，陈长伟将向万达地产出售恒力地产65%的股份。

　　“预期中，（万达地产）做这么大了，总归需要融资渠道的。”东方证券分析师张奇表示，“买壳”成为万达地产迈向香港资本市场的第一步。

　　万达地产对股权融资渴望已久。早在2010年，万达地产便向证监会提交了申报材料，但在中国证监会发行监管部IPO申报企业基本信息情况表中，万达地产截至今年3月14日仍然停留在初审阶段。

　　“一方面，A股何时重启IPO仍然不得而知，另一方面，A股暂停对房地产企业的IPO已经多年，万达地产要在A股上市实际上遥遥无期。”有业内人士表示。

　　不过万达地产最终选择买壳，而非H股整体上市，令部分市场人士感到意外，因为买壳上市的形式，决定了万达地产将在收购完成后的24个月内无法大规模注入资产实现融资。

　　根据香港上市规则，买壳后的24个月内，壳公司收购某项资产的资产比例、盈利比率、收益比率、代价比率以及股本比率任意一项指标超过100%，都将构成“非常重大的收购事宜”，会被按新股上市处理，令买壳上市失去意义。

　　“24个月内，在资金以及资本平台形成方面，买壳对万达没有太大帮助。”盛富资本总裁黄立冲表示。

　　低租金回报率

　　万达地产，这家中国最大的商业地产公司，号称2012年收入达到1097亿元，但围绕这家企业的上市争议与它的规模一样大。

　　虽然以万达广场闻名，但万达地产的收入仍然主要来自住宅以及街铺的销售。截至2012年底，万达地产累计持有物业1290万平方米，但外界一直质疑万达持有物业的租金回报率偏低。

　　“如果以物业评估值计算，大概只有2%~3%，”黄立冲表示，“这不是万达一家面临的问题，而是内地投资物业普遍存在的问题，即使成熟项目的租金回报率也只有2%~3%，如果是新开发项目，把空置、免租期等因素考虑进去，投资回报率还要更低。而目前香港上市的地产信托，租金回报率一般在6%以上。”

　　黄立冲认为，万达地产此次选择买壳而非整体上市与租金回报率偏低不无关系，“万达这些年高速发展，资产质量良莠不齐，导致整体租金回报率偏低，但如果要撇除表现不佳的资产，资产重组的成本会很大。新项目在推出后，有一段空置期，这期间新项目亏损会拖累其他成熟物业。另外，万达开发的综合项目包含住宅，当住宅卖掉后，为住宅配套的会所、公共设施却要持续对业主承担责任，这部分资产是亏损的，也会拖累业绩。”

　　目前，尚不清楚万达地产香港买壳是否受到来自PE的退出压力。工商资料显示，截至2011年年底，万达地产前三大股东分别是持股53.533%的万达集团、持股8.594%的王健林以及持股5.782%的建银国际资本管理（天津）有限公司。其中，万达集团为王健林父子全资持有。

　　在万达地产股东名单中还有华控（天津）产业投资基金、北京大中太平投资有限公司、泛海能源投资股份有限公司、巨人投资有限公司、北京五谷丰投资咨询有限公司、北京秦川大地投资有限公司等PE的身影。

　　此次万达地产选中的壳公司恒力商业地产，成立于1989年，2002年在香港上市，在北京、上海、福州等地开发项目，2012年营收27.73亿港元，纯利2.32亿港元，目前公司市值约8亿港元。