穗一月爆三地王周边盘最高欲涨万元

穗一月爆三地王周边盘最高欲涨万元

“地王效应”初现，有一手房封盘涨价，二手业主放盘频现反价

邓浩志接受《南方都市报》采访

    “番禺万达公寓去年才卖一万四，现在万博地王楼面价都超过一万四了。”“同宝路地王楼面价都两万六了，周边的房子才卖两万左右。”“南洲路地王楼面价都三万六了，周边房子才卖三万左右。”近一个月来，随着广州三块地王的陆续问世，面粉贵过面包也成了一道独特的风景线。

    不过作为产品链上更高一环节的面包，怎么会在高昂的面粉价格前自甘寂寞？近期，南都记者走访了三块新科地王周边区域发现，“王”身边的楼盘都已经有做动作，甚至有楼盘直接封盘并准备提价近万元。

地王接踵而至

    今天正好是五月的最后一天，回忆起这个五月份的房地产市场，似乎是近半年来过的最刺激的一个月了。短短一个月内，广州土地市场上不断刷新自己的历史，也让市民惊讶的嘴巴张的一次比一次大。

    “旁边的一手房才卖2.5万元/平方米，这里楼面地价都要超过3.6万元/平方米了，没法理解了。”就在上周四，海珠区南洲路宅地以实际楼面地价超过3.6万元/平方米的价格拍出，成了广州的单价“地王”。

    不久前，就在5月16日，番禺万博商业区地块四以总价12亿元拍出，楼面地价达到14194元/平方米，成为番禺的新地王。而在5月6日，佳兆业以2.6万元/平方米的楼面地价拍下的白云区同宝路地王。

    一个月内就出现了三个地王，尽管这些昂贵的地块都还来得及动工，不过它们所带来的“地王效应”却已经开始显现了。南都记者近期走访这三块地王的周边区域发现，无论是一手市场还是二手市场，“王”身边的楼盘都开始蠢蠢欲动了。

一手：“价格一定会调整　而且很大”

    在最新的地王南洲路大沙围地块旁边，在售的新盘罗马家园本来计划上周末推出“龙禧”组团，但却最终跳票。尽管项目负责人表示没有及时开盘是因为未获得预售证，但也有消息认为是受地王影响紧急叫停，准备调整价格，并将南洲地王的消息传达给购房客户。

    而距离白云区同宝路地王最近的楼盘卡布奇诺则显得更为直接一些，直接启用了封盘策略。项目有关负责人表示，预计未来均价会定在2.8万元/平方米。记者了解到，该盘均价一直在1.8万-1.9万元之间，如果按此计划，等于每平方米直接涨了近万元。

    另外在万博板块，由于新科地王属于商业性质，对周边住宅市场似乎影响还不算太大。近两周来携着地王的气势，中环品悦每平方米价格上调了300-400元。据中介透露，万博板块近一两周来在售一手房大多上涨了1000元/平方米左右。

二手：业主频现反价　涨1000-3000元/平方米

    至于二手市场方面，自从地王出来之后，周边区域业主放盘反价的也多了不少，如同宝路地王周边二手放盘价就普遍上涨了1000元/平方米；南洲路地块附近的御景湾，此前二手江景单位价格在2.5万元/平方米，最近江景户型一下反价到2.8万元/平方米。

专家：地王周边面临价格体系的重建

方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，按照往年的经验，每逢地王出现之后，周边楼盘在一两个星期，最迟不到一个月内，都会对价格进行调整。“近期的几块地王，已经不是以往的面粉贵过面包一点的问题了，而是贵出一大截，因此几块地王周边区域都将面临价格体系的重建。”

“不过到底涨多少，开发商和市民心里也是没底的，所以一般会试探性涨价，看市场的反应怎么样。”邓浩志表示，值得留意的是，成本只是影响价格的一方面，最终的价格还得看两年后这些地王产品推出时的市场供求关系。

同宝路地王 有人高调涨价 有人畏惧“限　价”不动声色

5月26日，同宝路地王围蔽的门口静静地竖立着一块告示，称地块有56亩土地的补偿未给同和白山村，在补偿未解决之前，不得动工开发。地王的开发之日还不得而知，但地王在周边市场掀起的风云已经蔓延开来，离地王最近的楼盘卡布奇诺第一时间采取了封盘策略，宣称接下来要大幅度调价，从目前的1.9万元/平方米起价上调至均价2.8万元/平方米；而二手市场放盘价则普遍上调了1000元/平方米，个别业主甚至将单价提高1万元/平方米放盘。

卡布奇诺见势封盘　未来或涨价一万块

5月26日，记者走访同宝地王及周边楼市发现，与同宝路地王距离最近的在售楼盘是位于广州大道北同和华远厂路段的小资项目卡布奇诺，该项目就在地王的斜对面，距离也有20米，而在同宝地王以2.8万元/平方米的身价出炉后，卡布奇诺的第一反应策略是：封盘。“我们现在已经不卖了，什么时候开卖要等上面领导的通知。”记者走近该项目销售中心，有工作人员立刻上前告知记者。

“我们现在在售的还有30多套单位，未来还有一栋公寓在推。”该项目有关负责人告诉记者，项目原本计划在6月份推出商铺，但现在还没最终敲定，“我们也在等老板的批复。”该负责人告诉记者，商铺、现存的余货以及未来的公寓什么卖没都确定，但有一点肯定的是，价格一定会调整，而且“调整很大，我们未来的均价会定在2.8万元/平方米”。

而记者了解到，该项目此前的销售价格一直是以高性价比诸称的“1”字头，在今年1月份加推8、9号楼时，带装修均价为18500元/平方米，价格较之前已经上浮了1000元/平方米。到了今年4月份，该项目的起价上调至19000元，但在相当长的一段时间内以特价单位及首付40万元的方式进行促销，促销单位仅售18880元/平米。

从“1”字头猛然跃上2.8万元/平方米的均价，调整果真很大，当记者问及，如此大的调价难道不担心房管局的“限价”政策？该负责人告诉记者，“我们其实是二手房，不存在拿预售证的问题。”原来，该项目原本是华凌冰箱厂宿舍用地，被收购后开发成了商品房。

出地王不涨价也成销售策略

出地王，有人封盘要涨价，也有人将“不涨价”当作营销策略。

记者采访发现，位于白云区三元里大道的正升雅境第一时间公布了“出地王，不涨价”的消息。据了解，该项目均价23000元/平方米。“有人分析，同宝地王未来的住宅售价将触及5万/平方米，我们目前的售价可以说是白云区的洼地。”该项目有关负责人表示，地王出现后楼价上升是必然，但他们现在所剩不多，不涨价销售也是一种应对策略。

当然，还有一些楼盘虽然想涨价，但在政府“双限”政策之下，却不敢轻举妄动。

与地王相距不到一公里的一品湖山今年5月3日进行了一次低调的内部销售，当时推出了50套190平方米的带装修五房大户型单位，均价16000元/平方米，当天便被抢购一空。该价格可谓是该板块的低谷，地王出现后，很多人猜测该项目未来的售价很可能会有所上调，但该项目营销方面的负责人表示，“我们是国企，不会因为出地王就随便涨价。”

一品湖山再往北，便是高端项目新天半山，同样是低调的内部认购方式，阳光家缘网站显示，新天半山目前已有200多套洋房取得了预售证，但仅有7套单位进行了网签，成交均价为29311元/套，远低于之前的4万元/平方米的吹风价。同宝地王的利好是否会拉动项目走高？该项目有关人士坦言，不敢随便涨价，“现在政府限价措施那么严，我们还有很多货要推，如果现在涨价，以后怕拿不到预售证了。”

二手

二手楼普涨1000元/平方米

同宝路地王周边的二手楼较多，除了附近的很多楼梯楼，南湖板块及京溪板块还有很多大开发商早前开发的较新的电梯楼，但无论楼梯楼还是电梯楼，同宝地王出炉后，二手楼的放盘价普遍上涨了1000元/平方米，个别地铁上盖的楼盘涨幅达到2000元/平方米，“也有一些业主对地王的利好过于乐观，前几天有天河御品的业主以31000元/平方米的单价放盘，而之前该盘的放盘价在21000至22000元/平方米左右。”中原地产京溪分行高级营业经理吕旭成告诉记者。

记者走访看到，离同宝路地王最近的主要是一些楼龄较长的楼梯楼，如翠景园、春兰花园、云东小区等，目前放盘均价在15000元/平方米左右，“象地铁上盖的春兰花园，虽然楼龄超过了15年，但最近放盘价涨得很厉害，每平方米上调了2000元/平方米。”而较新的电梯项目则有云山丽影、合一国际、南湖半岛、山水庭苑、南湖半山豪庭以及青花南湖等等，、大多数的放盘价已经去到了2万至2.1万/平方米。

据中介介绍，目前楼价上涨比较快的是那些原本价格不高的刚需楼盘，“比如青花南湖，我们前天就成交了一套100多方的，原来的放盘价是140万，后来业主涨价到149万成交。”吕旭成表示，这类楼盘总价较低，上升空间大，刚需客担心价格持续向上走，从而加紧成交。