疯狂地王深层原因 房企回归一线城市

邓浩志接受《新快报》采访

    “新国五条”更严厉了，不少城市都开始限楼价了。但就在不少开发商和业内人士还在为之扼腕的时候，一场土地的盛宴却在一些一二线城市迅速蔓延开来。广州、北京、上海的“地王”接二连三登场，溢价率也不断攀升。甚至在某些区域，所拍的地价已经高于在售房价。不少业内人士愕然，面粉越卖越贵，面包如何卖得便宜？而奇怪的是，居然还有这么多开发商愿意买账。究竟是为什么？

    广州的土地市场已经有很长一段时间没这么火爆过。政府频繁推出市中心靓地、开发商不惜血本疯狂拿地，似乎暗示着楼市即将进入一个炎热的夏季。疯狂的地王诞生后，楼价这匹“野马”还勒得住吗？

调控节骨眼一月三地王

    5月23日，广州南洲路1026号地块以34590元/平方米的楼面地价被越秀地产拍得，新的广州地王诞生了。

事实上，这已是一个月内广州诞生的第三幅地王，其中两幅住宅地王诞生的时间相隔仅半个月，而且南洲路新地王的楼面地价是同宝路地王的1.35倍，这等于让地王的身价上升了好几个档次。

    面对疯狂的土地市场，就连开发商自己也感到愕然。在某地王拍出后的当天，一位开发商的项目老总听说所在集团天价拿地，私下向记者直呼“实在是不可思议”。而在房地产业内，许多专家也表示“看不懂为什么地价会这么高！”

    “土地价格日益上涨，发展商又能否做到控制成本和合理利润、降低房价呢？其实答案是显而易见的，如果仅仅扩大土地供应，但土地价格却居高不下，利用扩大土地供应来提高住房的供应量根本就是空话。”美联物业全国研究中心相关人士向记者表示，楼市调控是否有效，执行力至关重要，而地方政府在这一关键环节上起了举足轻重的作用。

地王潮催涨广州楼价

在业内人士看来，土地价格与楼价密不可分，地价的上涨则意味着未来楼价的上涨预期大大被加强。

    土地市场的风吹草动对楼市已不可避免地造成了直接影响。同宝路地王一出，白云新城某开发商向记者表示，同宝路地王楼面地价25600元/平方米，未来在此地块上建成的高端住宅，其售价预计超过5万元/平方米，远远高于白云新城当前4万元/平方米左右的售价，令白云山豪宅的升值前景更加明朗化。

    白云同宝路地王拍出后，颐和地产执行董事赵永爽也明确表示：“颐和高尔夫庄园将推出5栋保留别墅，售价比之前上涨10%-20%。”据悉，颐和高尔夫庄园此次应势推出5栋别墅，面积为800-1500平方米，均价为3万-6万元/平方米。

不过，在同策咨询研究中心总监张宏伟看来，在房地产市场仍然以“降价跑量”为主的环境下，土地市场出现“高溢价”、“地王”不是一件好事情。土地市场“高溢价”、“地王”是魔鬼，如果当前土地市场正在酝酿2009年-2010年土地市场复苏的行情，这极有可能是市场走向出现偏差，调控效果功亏一篑，这或将导致楼市调控政策由当前的定向“微调”宽松为主转为再度“阶段性”收紧。

业内建议

“价高者得”的出让规则亟需改变

一边是楼市调控政策日趋收紧，一边是天价地王出现，市场究竟要往何处去？为何在调控的节骨眼上却屡现地王呢？广州市社会科学院高级研究员彭澎一语道破天机：“以广州而言，年初制定了土地出让目标，今年要增加将近200亿元的土地收入，从而可以判断广州楼市发展前景，政府希望将土地价格卖得更高一点。”

广东省地产商会常务副会长兼秘书长黄朝辉则指出，一方面是政府为抑房价，通过种种行政方式来“限价”；另一方面，在土地市场上，虽然政府也推出了限总价、竞建保障房等新方式以求能“限地价”，但从根本上看，目前的土地出让方式，仍然没有改变“价高者得”的惯例。所谓“牛毛出在牛身上”，发展商配建保障房的成本，最终都会摊到商品房建设用地的成本上，“价高者得”让“面粉贵过面包”的现象再现，房价又如何能抑制得住呢？

“在抑制房价方面，单纯抑制房价是远远不够的，高房价的一大推动力就是高地价。”在黄朝辉看来，目前的土地招拍挂制度虽然保障了土地出让的公开透明，但却容易推高地价。只有从根本上改变单一的“价高者得”的土地出让制度，比如在土地出让之初，就限定未来销售的最高房价，或者配建保障房等等，才有可能真正把房价扼制在合理的水平上。

现场

三地王楼面地价均高出周边楼价

一个值得注意的现象是，地价比房价似乎涨得要快得多，三幅地王地块的楼面均价均超过了周边目前在售的一二手楼价，面粉贵过面包的态势十分明显。地价比楼价还高，以后怎么卖？有开发商称：不能以现在的楼价判断以后的楼价。

南洲路地王未来起码要卖5万-6万元/平方米

记者近日在该地块所在的板块踩盘发现，新地王坐拥中轴线南段、南向一线江景、海珠生态城规划等利好，但生活配套则是其最大的不足。南洲路1026号地块紧邻海珠与番禺之间的珠江水道，这里江景开阔，且南向望江，可谓十分优越。不过，相对于市中心车来车往的繁忙景象，这里却有点幽静的感觉，不但经过的车辆不多，就连路上的行人也寥寥无几，地块东面的珠江御景湾点点灯火点亮，才显露出一些人气。

记者走访发现，目前新地王东面的珠江御景湾已经没有一手楼在售，该盘不望江的二手楼价格一般在1.8万-2.3万元/平方米，一线望江的大户型可以卖到3万元/平方米。尽管楼价不菲，但仍赶不上新地王的楼面地价，业内判断，按照34590元/平方米的楼面地价计算，这块地开发后的产品起码要卖到5万-6万元/平方米。

方圆地产首席分析师邓浩志认为：“广州新地王所在的南洲路十年前房价是3000元/平方米，根据现在的楼面地价，该项目出来售价估计在5万-6万元/平方米左右，十年上涨20倍！”邓浩志认为，广州一个月内出现三个“地王”，广州特别是中心城区的房价未来几个月将加速上涨，楼市调控政策濒临“空调”。

而据美联物业全国研究中心监测的数据显示，4月，海珠区新建商品住宅签约价格为28474元/平方米，近一年来的均价为25802元/平方米。该中心研究人士表示，该项目的价格将远远背离整个海珠区的新房成交均价，一旦政府实施价格干预政策，该项目将面临巨大的政策风险。

同宝路地块周边将进行旧村改造

5月6日拍出的同宝路地块楼面地价25600元/平方米，相比此前广州住宅楼面地价最高的保利白云新城地块近2万元/平方米的楼面地价高出了一截。

据悉，同宝路地块距离地铁站步行仅5分钟的距离，而开车到南方医院也只要5分钟左右。该项目周边被宅基地围绕，目前生活配套较为缺乏，但根据同和村人居改造规划，周边未来还将新建两个大型商场及菜市场，而如果开车到南方医院一带，则有广百等大型商场可以购物。较为靠近同宝路地王的是该路段北面的南湖板块，该板块今年开盘的豪宅项目新天半山目前售价4万元/平方米，距离同宝路不远的时代天朗项目今年也会开盘。同宝路周边的二手楼价则要低得多，很多二手楼单价万元左右就有交易。

番禺万博商业地块一年不到地价涨了近两倍

　　近日番禺拍出的商业地王，其楼面地价也高出了目前周边的楼价。2012年，番禺区南村镇万博商业区地块一和番禺区南村镇万博商业区地块二两幅地块均以底价成交，楼面价分别为4833元/平方米和4809元/平方米。而一年不到的时间里，该商业区地价涨了近两倍，楼面地价拍出14194元/平方米，堪称坐上了火箭。据悉，去年底万博商圈的番禺万达广场曾推出过公寓产品，售价1.5万元/平方米，而番禺万达广场今年还将推售写字楼产品，目前价格未定。有业内人士表示，番禺新商业地王的楼面地价已经接近去年番禺万达广场的公寓楼价，未来新地王开发后，或让该区域的楼价出现成倍增长，而其他开发商也可能会借机掀起新一轮涨价潮。

原因

“拿不到地，将被踢出广州房地产市场”

对于开发商来说，大举进军二三线城市早已不是什么新鲜话题，而记者发现，今年以来，不少开发商却在“密谋”回归一线城市，兵马未动粮草先行，拿地正是开发商战略布局转移所释放的最明显信号。

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高价拿地多出于长远战略布局考虑

值得注意的是，广州等一线城市的土地市场火热，或许与开发商的布局向一线城市进行战略收缩有着密切关联。

从当前土地市场变化特征来看，同策咨询研究中心总监张宏伟也认为，当前土地市场热点主要还是一二线城市，尤其是一线城市，品牌房企重返一二线城市，突显房企布局战略与一二线城市投资价值。

据了解，越秀地产敢于高价拿地，也是出于完善自身战略布局的考虑，从这个角度看，地价就不是决定一切的因素了。越秀地产副总经理朱晨就表示：“从广州新型城市化的发展机遇出发，此次拿地不仅符合越秀地产的发展理念，也符合公司中长期的运营战略，其将更好地完善越秀地产在广州三大中轴线的发展布局。”

越秀地产一位内部人士向记者透露，南洲路1026号地块所在的区域一直以来价值都在上升，而从更深的层次来说，广州是越秀地产的大本营，能够取得更多的优质地块无疑可以帮助其做大做强这一本部。数据显示，夺得南洲路地王后，越秀地产在广州的土地储备已经上升到了633万平方米，接近总土地储备量的一半。

佳兆业地产相关人士也向记者直言：佳兆业对中国房地产市场的前景看好，如广州此类国内一线城市市场仍有很大的发展空间，公司一直关注并参与广州房地产市场的发展，此次拿地符合集团抓住一线城市发展机会，深耕已进入城市的投资战略。

“地王之所以能拍到如此之高的价格，并不是越秀地产一家的事，跟它争抢的恒大地产也‘出了一份力’。”不愿透露姓名的业内人士表示：“说到在广州缺地，大家都缺，佳兆业连续高价拿地，正是因为它现在将战略布局调整到了一线城市，而广州区域又缺乏土地储备，所以才会被迫去争夺地王。”该人士还表示，在二三线城市楼市风险积聚的背景下，起码广州还算个不错的避风港，但如果近两年还拿不到地，很多大公司都将被踢出广州的房地产市场。

2

地价尚未大幅反弹开发商放手博弈

把握好拿地时机离不开多渠道融资的支持。数据显示，仅仅今年3月多家房企积极从海外资本市场筹集资金，贷款、发债融资掀起高潮，3月重点监测企业共发生融资15笔，累计融资金额超过400亿元人民币。至少有协信等6家房企准备在香港上市，上市前后这些企业势必也会有大规模的融资、拿地行动。

接近佳兆业的人士向记者透露，该公司近期在广州市场上疯狂拿地，正是因为企业在金融市场上进行了大规模融资，目前手上的资金十分充裕。

行业发展经验也表明，在楼市调控政策收紧，市场流动性不断收紧的市场背景下，哪个房企拥有更多的现金流，哪个房企能够把握好市场尤其是土地市场底部的机会，尽快将手头持有的现金转为土地，及时“换仓”谋求下一轮的房地产市场发展机会，哪些房企将在“逆势扩张”的市场背景下立于不败之地。

“换一句话说，楼市没有加时赛，在未来市场不会给任何一个企业一个理由让其可以重来一次，把握好当前的市场机会，就把控住了未来，否则，可能与机会失之交臂，落后于其他房企。”同策咨询研究中心总监张宏伟认为，对于企业来讲，把握好现在，在2013年上半年，土地市场成交量开始大幅回升，土地价格还没有出现大幅反弹的市场背景下，应该抓紧时间跑量回笼资金，否则跑得慢了也就可能陷入市场僵局，错失这一轮相对较为便宜的土地市场拿地机会。

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失之东隅，收之桑榆高价拿地后开发商或另有补偿

今年，相关部门严控房价目标。为此，很多城市使出“限价”的杀手锏。以广州为例，限价限签，已经成为两大利器。为此，有的开发商有货舍不得卖，有盘拿不了预售证，而还有一些成交了不让网签。根据相关数据，从4月24日到5月28日，广州推出限价政策一个多月的时间内，成交套数环比减少13.9%；全市均价则环比下滑10%。按理说，楼市成交受影响，开发商拿地也会趋于保守。但是市场前途一片迷茫的时候，土地市场却异常火爆。对此，合富置业副总经理潘宇豪认为，这些拿地的开发商，之所以敢拿地王，是因为对两三年后的楼市看好。

但就在上述的乐观派外，有关地方政府和开发商利益结合的“阴谋论”，也开始浮出水面。有位不愿透露姓名的业内人士认为，地方政府作为地价的受益者，当然有推高地价的冲动。“地王”的出现，对土地市场是长期影响，价格一旦上去就难下来。作为开发商，也会愿意做推手。“抛开两者唇齿相依的关系不说，出地王不仅是表现实力的好机会，也可能是‘失之东隅，收之桑榆’。”该人士指出，之前就有某国企开发商拿了一个地王，但不久后就低价获得了一个城中村改造项目。

影响

高地价导致资源向龙头房企集中

一方面开发商积极拿地，一方面政府也在积极推地。记者发现，仅五月份广州就推出了白云、海珠、天河的多块住宅用地，“地王”连续拍出后，广州市国土房管局与花都区联手召开第四次土地推介会，集中推出花都区十四宗土地，结果受到开发商高度关注，这在以往十分罕见。

从今年已经拍出的市中心地块来看，最后拿地的几乎全是在广州乃至全国排得上号的龙头房企，小开发商不仅拿不到地，甚至连举牌的机会都不多，很多地块最后都会上演几家或两家大开发商互相较劲的场面。

有业内人士向记者透露：拿地动作较多的基本为品牌房企，拿地地块基本为优质地块，证明从土地市场开始，优势资源开始向品牌房企集中。以后整个房地产市场市场集中度会因此而逐渐提升；而目前对于现金流充足的企业来讲，的确面临着比较好的拿地机会，尤其是高周转企业、央企地产企业正在加速拿地，并且所拿的地块基本上是市中心优质地块。

土地资源向龙头房企集中也就意味着商品房市场的集中度也会越来越高，并且会伴随着市场的发展逐渐提高。

不合理的地价

或无法推动楼价上涨

根据以往的经验，“地王”的出现，不仅有兴奋楼市的作用，还能一定程度上抬高房价。对此，房地产专家韩世同就表示，在合理的情况下，高地价的确会推动房价上涨。但是，目前来看，这种“地王”频出，已经超出理性。因此，不合理的地价是无法推动楼价上涨的。

　　不过，据悉，在广州老城区拍出一“地王”后，附近有一个楼盘本打算开售新组团，但立马封盘，准备涨价。显然，当“地王”出现，开发商的涨价冲动不言而喻，但是最终还得看消费者是否愿意埋单。