北京七环买房 广州也会越住越远？

北京七环买房 广州也会越住越远？

邓浩志接受《南方都市报》采访

曾经的郊区已经变成了城区，未来的郊区大盘只能往更远的地方走。曾经广州郊区大盘云集的华南板块，现在已经是叫价两万的都会区。专家表示，房价持续上涨的情况下，加上近郊土地资源减少，郊区大盘将走向距离市区更远的地方，而郊区大盘的发展中，政府力量应更多参与进来。

北京七环买房时代要来？

在阳光100芒果T O W N的开盘现场，一位刚成为这个位于清远南部郊区大盘业主的刘先生和女朋友一脸喜气。“远是远，但远有什么办法？番禺都要一万多两万了，增城也要一万左右，更不要说市中心，根本不是我们这种刚毕业的人能负担的。”

对于如今郊区大盘越做越远的问题，方圆地产首席市场分析师邓浩志说，城市不断往外是必然的。“郊区的概念也在发生转变，比如当年郊区大盘最多的华南板块，现在新的规划中，华南板块已经被划为中心城区了。”

确实，在十多年来一线城市的房地产发展中，郊区的概念正一步步改变。在首都北京，距离北京市区约40公里的六环，房价已经突破两万元大关，大部分楼盘叫价也已经在15000元/平方米以上。难怪最近传出全长约940公里的北京“大外环”高速公路将于2015年通车的消息后，坊间大喊北京到七环买房的时代已经到来了。

在上海同样，以往外环线附近是刚需购房者置业的主要目标之一，但是现在这类区域的楼盘单价都在两万多甚至三万元，因此目前资金实力较弱的年轻购房者继续向外转移，已经退至郊环线以外。现在的上海，郊环线以外楼盘距离上海市区已经非常远，较近的如泰晤士小镇已经有约40公里的距离，而远的如枫桥紫郡距离上海市区已经有接近70公里的距离。

“像上海的金地格林世界这个郊区大盘，七八年前刚开发时均价才几千块钱，现在开发进入尾声了，洋房的价格都要两万了。”同策房产研究中心总监张宏伟说，在房价整体趋势上涨的情况下，只能把人挤向更远的郊区。

以前的郊区盘已成为城区盘

说起郊区大盘，最快让人想起的就是广州的华南板块。世联地产首席技术官黎振伟回忆，在2000年前后，当然还被视为郊区的番禺华南板块，很小的区域内有15个楼盘进驻，一个很小的区域的一年销售量就达到了整个广州的三分之一，而今年，这些开发商已经有很多是中国响当当的上市房企。

随后的很多年时间里，华南板块一直被视为人居典范，国内不少城市都曾前来现场考察取经。当然这个大盘云集的板块，房价也已经从十年前3000元/平方米的起步变成了现在动辄超过2万元/平方米。根据阳光家缘数据显示，上月番禺区成交均价已经达到1.6119万元/平方米。

2万元/平方米的房价，还能称之为郊区楼盘吗？大部分购房者对此都摇起了头。在西边无地、南边高价的情况下，广州的郊区大盘显然只能往东边和北边进发了。“谁都希望住得离市中心越近越好，但是价格太贵了，买不起，只能被迫到更远的地方去。”黎振伟说。

如果说增城如碧桂园凤凰城、翡翠绿洲这些距离市中心20来公里的郊区大盘已经被广州人接受的话，那么在半年前，很多人还不敢想象，在清远银盏这种距离广州市中心50公里距离的地方，建设郊区刚需大盘仍然能够拥有市场。

阳光100集团多年来一直专注于做郊区大盘，在这方面的经验可谓非常丰富，不过阳光100集团董事长易小迪说起在清远做的芒果T O W N项目，依然有些忐忑。“我们以前做的郊区大盘一般距离城区20公里左右，芒果T O WN是我们做过距离城区最远的，也是最大的项目，一开始心里确实有些忐忑。”易小迪说。

在他的眼中看来，在距离城区这么远的地方做郊区大盘，价格显然是最大的优势。“我们拿广州市中心作为圆心，50公里为半径画一个圈，南边房价一万多，东边房价一万多，西边房价也是一万多，只有北边是五千。”

所幸的是，近期推中心户型的无论是芒果TOWN还是美林湖，销售业绩都相当不错。邓浩志认为，从北部万科城、中信美林湖、阳光100芒果TO WN这些盘推出的刚需户型来看，市场依然是可以接受的，在中心城区房价高企的情况下，很多人被迫只能到这些地方买房。

郊区大盘发展要政府来牵头

尽管广州是郊区大盘起步最早的地方，不过这些年也曾出现过业主回流到市中心居住的问题，黎振伟表示，现在广州的郊区大盘，可能还没有2002年那个时候红火。其实从全国的范围来看，尽管是在快速城市化的进程中，郊区大盘也并非没有失败的例子。曾经因为郊区大盘一炮而红的合生创展，当年豪赌占地2.5万亩的京津新城，耗费近8年的时间，累计投入200多亿元，最终得到的产出却不到100亿元。

黎振伟表示，广州以往的郊区大盘靠企业来推动市场，尽管这样做可以提升开发的效率，但是政府的缺位令发展缺乏整体的规划。强调个体的发展而忽略整体的城市发展配套，导致社会资源的浪费与居民生活的不便，也给企业后期的运营带来很大的困难。

新鸿基地产在香港就曾因为率先把高品质的楼盘不放在市中心，而是放在偏远一些的郊区而著称。新鸿基执行董事周国贤接受南都记者采访时表示，最经典的就是香港沙田新城市广场和元朗YohoT ow n等，都是创造了以一个项目带动周边区域的整体经济发展的奇迹。这些项目成功之后我们就发现，虽然不在市中心，但是项目本身足够大的话，不仅项目本身能够成功，还可以带动整个区域一起成长。

黎振伟说，其实在做郊区大盘的时候政府应该怎么做，香港沙田就是一个好例子，由政府做好配套和交通体系，开发商来开发。

记者了解到，目前广州东北部不少大盘，大多缺乏政府的有效配套，不少郊区大盘尽管已经住入几万人甚至几十万人，但是交通、医疗、教育、商业等配套仍在逐步完善中。而清远南部的这些郊区大盘明显有着更大的挑战，因为广州的市政配套显然很难触及此处，而清远更是没有这样的财力来做这件事。如刚需大盘阳光100芒果T OW N，对于购房者每日需要往返广州市区上班，确实没有一个非常好的解决方案。不过他们也在当地配套缺失的情况下提出一个创新，打算在项目内部打造一个市中心，希望业主不仅可以留在项目居住，还可以留在项目内消费、生活甚至工作。

黎振伟认为，广州作为郊区大盘起步最早的城市，广州丽江花园是中产人士的典范；奥林匹克花园，是中国体育与健康复合地产的典范；广州星河湾，是中国品质与景观社区的典范。但是这些年来广州的郊区大盘反而没有创新，没有提升。

“未来郊区大盘的发展趋势，一定要政府来解决发展规划，不能靠开发商来主导了。”黎振伟说，城市与经济兴旺带来巨大的发展机遇，令大型城市郊区住宅蓬勃发展，但不能简单模仿与照搬。政府须加强规划与开发的指导，令土地资源更有效地利用并令开发运营可持续进行。

张宏伟表示，根据未来一线城市发展的趋势，郊区大盘的模式依然可以持续，不过靠近城区的地方大的地块越来越少，只能到更远的地方去。

邓浩志认为，其实未来郊区大盘最需要迫切解决的还是医疗和教育问题。现在很多人到郊区大盘买房，买的时候小两口没有问题，一有小孩或者家里有老人，可能又得迁回城区居住。“交通买个车或者开通楼吧就可以解决，而教育资源现在依然集中在中心城区，没有分布到外围区域，这是最难解决的问题。”

采写：南都记者 林广

他们说

郊区的概念也在发生转变，比如当年郊区大盘最多的华南板块，现在新的规划中，已经被划为中心城区了。

——— 方圆地产首席市场分析师邓浩志

广州以往的郊区大盘靠企业来推动市场，尽管这样做可以提升开发的效率，但是政府的缺位令发展缺乏整体的规划。

——— 世联地产首席技术官黎振伟

清远　多盘专揽广州客

低价是最大卖点

受广佛限购影响，清远板块近几年吸引了不少广州客。从产品功能来看，可大致分为度假型和刚需型两种。其中，刚需型楼盘又以北部万科城、阳光100芒果、恒大银湖城、恒大金碧天下为主，这些楼盘洋房售价通常在4000- 5000元/平方米，还带精装修，并且这些楼盘都开通了往返广州的楼巴。在出行方便的基础上，充足的货量加上诱人的价格，这对于广州工薪阶层而言，无疑成为一个选择出口。

焦点

要成为第一居所首要是交通问题

如果说，生活配套的问题假以时日都能逐步解决，东部、北部这两个区域如何达到一小时出行的便捷交通则是一大核心问题，当年华南板块有华快贯通全境，进出中心城区交通也就在半小时以内。

对于东部及北部来说，解决交通问题，地铁和轻轨被寄予厚望。拿东部的凤凰城来说，未来地铁13号线开通后，30分钟便能直达天河，这也成为该项目洋房组团屡屡俏销的一个主要原因，地铁利好直接助推该项目升值，目前洋房二手放盘价已经过万。

北部楼盘则更多依靠未来的轻轨。阳光100项目负责人范小冲就表示，阳光100芒果T O W N的目标是打造广州人的第一居所，“我们不想建一座‘睡城’、‘空城’或者‘养老城’，必须吸引年轻人购买作为常住。房子买了不住完全是一种浪费。”据了解，该项目未来南北各有一个广清轻轨站点，只需20分钟便可接驳广州北站，而地铁9号线在广州北站与轻轨接驳，直达广州市区。

除了轻轨，北部楼盘交通配套的完善可谓多管齐下。“以后我们会在广州市区开通楼巴，每隔5至15分钟一趟。”美林湖有关负责人向记者透露，以后北三环开通后，从广州市区可以全程高速直达美林湖，广清高速四车道扩成八车道后出行也会更加快捷便利。“未来我们到广州市中心40分钟可以搞掂。”