房企排队赴港上市，打造“双平台”融资渠道成趋势

文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

2012年以来，已经有包括招商、万科、绿地在内的至少七家国内房企走上了港股借壳上市的道路。目前，香港股市拥有超过40家中资房地产上市企业。

而近期，绿地收购盛高置地之后，又将借壳A股金丰投资上市、朗诗借壳深圳科技控股有限公司香港上市等又成为市场热点。

在市场“流动性”趋紧的市场背景下，国内房地产融资环境和难度在持续恶化，融资渠道是否畅通成为决定房企另外一条生命线是否延续及发展的关键点因素。突破当前传统融资模式（银行渠道）的束缚，寻求其他渠道，减小融资的成本和难度成为必然。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，就上市融资而言，在国内尽管有传言房企上市融资即将开闸，但目前来看仍然犹抱琵琶半遮面，难说马上实现。即使在国内房企上市可实现，也极有可能首先成为央企地产企业、地方国有地产企业进行并购、重组、收购等进一步进行资产整合的一种工具。而对于普通民营房企尚难“第一个吃螃蟹”首先享受到上市融资的便利。

从中长期发展的角度来讲，房企不得不通过境外融资渠道或者其他创新型的融资方式来公司获得持续发展的动力和源泉。因此，在国内上市融资渠道尚未明确打开的市场背景下，我们看到有一些房企开始寻找境外融资平台（如到香港、新加坡等地上市）以及创新型融资模式，以此作为今后房企融资的一个新方向。

当前，就上市的途径和方式而言，无论是借壳还是直接上市，对于已经阶段性打开内地房地产公司上市窗口的香港来讲，会吸引更多的内地房企排队上市，内地房企不能错过这次香港可以上市的“窗口期”。房企排队赴港上市成为近期市场热点。

从目前来看，此次香港上市的这些房企基本可分为两类：第一类，他们是全国型布局的房企，总体规模与布局已基本成熟，它们或通过境外融资平台更好的支持内地房地产业务的深耕或拓展，或将其作为拓展部分海外业务的平台和工具，如万科、招商、绿地等； 第二类，在区域发展、布局上具有自己的特色，是成长型的房企，具有比较大的成长空间，如新城等。

但是，对于大型品牌房企来讲，国内外融资环境复杂，单纯依靠境外渠道或许还存在一些弊端，比如境外流动性趋紧、融资成本上升等都会影响到国内业务的发展。

另据媒体报道，美国QE3、QE4量化宽松的货币政策有可能会在2014年逐渐淡出，这也就意味着未来国际资本市场流动性预期不会那么太宽松，这就有可能会影响到国内房企的融资。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，对于国内部分品牌房企来讲，为了规避国内、外上市融资渠道的风险，已经开始打造“双平台”的做法，也就是在境内境外分别打造一个上市公司平台。其实，房企打造“双平台”的做法就是为自己企业发展在融资渠道上上一个“双保险”。就上市融资平台而言，无非就境内、境外两个融资渠道，在未来，一旦有一个融资渠道收紧，那么，公司还可以在另外一个融资渠道继续融资，整体上可以规避依靠单一融资平台的风险。如此，房企打造“双平台”的做法为房企顺利发展铺平融资渠道的路子。

就当前房企布局海外市场的趋势而言，房企打造“双平台”的做法，尤其是在境外上市的平台，还有另外一个目的，那就是为其在海外大规模扩张提供融资平台。

行业发展经验也表明，楼市调控政策持续执行，在常态化调控的市场背景下，无论是为了国内市场、还是为了在海外大规模扩张，哪个房企把握好融资渠道，哪个房企拥有更多的现金流，哪个房企能够把握好市场尤其是土地市场底部的机会，尽快将手头持有现金转为土地，及时“换仓”谋求下一轮的房地产市场发展机会，哪些房企将在“逆势扩张”的市场背景下立于不败之地。