楼市下半年相对平稳

进入七月，关于房地产行业的相关数据发展、政策实施等吸引了业内外人士的关注。楼市下半年走势如何？大房企发布上半年销售数据后将会有哪些动作？本期“权威访谈”就来看看中国房地产学会副会长陈国强的精彩分析。

关键词： 楼市下半年

房企战略微调更需谨慎

经典语录： 下半年有些企业会在原有策略上进行一些微调，这些微调策略的重点应该包括资金、开发速度等。

●记者：进入7月，2013年楼市进入下半场，你认为今年下半年楼市走势如何？尤其对于开发企业而言，要想走好2013年的下半场，都要注意哪些方面的情况？

●陈国强：对于下半年的楼市走势，我认为没必要太悲观，也不能太乐观。综合市场供求两方面的影响因素，在保持经济平稳增长、坚持房地产调控政策、推进城镇化发展的调控政策影响下，楼市下半年相对平稳。

从数据上来看，很多上市企业上半年的销售情况都是符合预期甚至超过预期的，所以下半年的发展，多数企业应该还会继续原有的策略。当然，今年外部的经济变化与预期相比，还是有差别的，其间出现了一些反复情况，这对地产行业的确产生了一些影响，所以肯定也有一些企业会在原有策略上进行一些微调，这些微调策略的重点应该包括资金、开发速度等。要走好2013年的楼市下半场，开发企业的战略微调更需要多几分谨慎。

关键词： 大房企转型

“重资产”模式正成为过去

经典语录： 单纯房地产开发这种“重资产”的模式，在调控政策趋严的背景下成为过去，开发企业正在转向“轻资产”的发展方式。

●记者：7月，包括万科、富力、保利、绿地、中海在内的共计50余家房企相继发布2013年上半年销售业绩。虽然销售业绩年年飘红，但以万科、金地为代表的房企纷纷转型，谋求新的发展定位，抢滩未来地产行业的市场份额。那么，大房企的转型将会表现在哪些方面？这对于整个房地产行业而言，意义何在？

●陈国强：关于房企转型不是今年开始的，是从2010年经过一轮一轮的调控展开的。当然，随着市场的快速发展、政策的不断调控，2013年地产转型在这个行业的转型进程中，将留下一个很重要的印迹。

尽管土地制度改革、房产税、户籍改革在2013年上半年还没有正式展开，但相关政策的取向和特点，对房企尤其是大房企的转型有了更加明显的影响。其具体表现有多种：

从产品角度来看，住房市场的产品属性回归居住，2013年无论是从市场发展，还是客户需求，自主产品的开发都更加科学、合理、舒适。由此，自主和投资的房子差别化越来越明显，尤其是很多大房企不仅更加注重自己的产品特色，而且更加注重绿色、低碳等。

从区域布局的角度来看，2010年调控以来很多企业看到三四线城市的不限购，一度把发展重心转向三四线城市。最近一两年又从市场需求的角度，开始回归一线城市。尤其在2013年，开发企业的战略布局，既要考虑政策，又要考虑市场，为此是坚守一线城市还是加大三四线城市开发，这需要企业来构建一个均衡的市场战略，进行多层次、纵深的区域布局。其中也包括海外市场的开拓，这点在大房企上表现更为明显。

从业态的角度分析，越来越多的房企从单一的产品开发，转型多业态的开发，这已经成为行业的基本选择。有的实力雄厚的企业，转型为城市运营商；有开发商转型为投资商等。这些正在成为房企转型的标准化动作。

从盈利模式角度来看，过去黄金十年中多数房企的盈利模式大同小异，多是高杠杆的运营模式。在楼市不断调控之下，开拓新的运营模式成为房企转型中的重点，传统的融资变为多元化的融资模式，如信托、海外上市、合作开发，等等，以实现商业模式的创新。

总之，单纯房地产开发这种“重资产”的模式，在调控政策趋严的背景下成为过去，开发企业正在转向“轻资产”的发展方式，即不同于传统的土地储备和大量占用资金，而是更倾向于利用自己的品牌或者开发能力、强调自身的专业性、提升开发项目的价值、通过与投资方合作来开发。

关键词： 住房信息联网工程

为政策制定提供基础条件

经典语录： 全国住房信息联网顺利实施并不意味着限购退出、房产税开征，它只是为这些工作的开展提供基础条件。

●记者：按照住房和城乡建设部原本的预想，2012年6月完成40个城市住房信息联网工程，今年6月底前扩展到500个城市。不过，截至 6月30日，进展并不如意。您认为城市住房信息联网工程如果进展顺利的话，其作用将会表现在哪些方面？

●陈国强：从地产行业管理角度来看，真实掌握和了解市场的存量，对市场的供应需求会做出准确的判断。未来地产，城市的楼市布局、保障房的开发，包括行业相关政策的制定等，都要了解自己的家底，全国住房信息联网是一个基本前提。

从行业的未来发展来看，了解真实的数据，对即有的楼市政策，如限购的退出提供余地；未来房产税的实施，征收就有所依据。这些对未来地产的健康发展，楼市调控政策手段的选择都有着关键的作用。

当然，全国住房信息联网顺利实施并不意味着限购退出、房产税开征，它只是为这些工作的开展提供基础条件。

关键词： 甲级写字楼市场

二三城市竞争更加激烈

经典语录： 在存量与销量的双重博弈下，伴随着经济增长速度放缓与投资热潮的回落，未来，二三线城市的甲级写字楼市场的竞争或更加激烈。

●记者：第一太平戴维斯7月发布2013年第二季度报告称，北京甲级写字楼整体租金自2010年以来首次下跌。据您了解，甲级写字楼的市场整体发展现状如何？未来发展空间怎么样？

●陈国强：不同城市甲级写字楼市场的情况也不一样，像北京、上海、广州等大城市，长期供不应求的情况存在，为此一度租金走高，尤其在2011年北京甲级写字楼租金出现快速上涨。2012年和2013年，这个市场开始回归平稳，2013年第二季度出现租金下跌也是市场的一个正常反应。

在二三线城市，如沈阳、杭州等城市，甲级写字楼市场在很长的时间里面临去库存化的压力，在存量与销量的双重博弈下，伴随着经济增长速度放缓与投资热潮的回落，未来，这类城市的甲级写字楼市场的竞争或更加激烈。

文章出处《河北青年报》2013-07-10  记者王海霞 

网络链接http://news.sjz.soufun.com/2013-07-10/10489688_all.html