土地市场呈现温水煮青蛙现象

                   土地市场呈现温水煮青蛙现象

                              文/马跃成

     日前，某机构的统计数据显示，今年前6个月全国306个城市共交易土地15493宗，土地出让金达1.13万亿元，同比大幅增长60%。其中北上广三地上半年经营性土地出让金已超1739亿元,接近去年全年的1934.92亿元。今年上半年，土地市场之火是不争的事实。

但是，在今年的土地招拍挂中，我们也能发现几个现象，一是，同一个区域的地块成交价相差巨大；二是，对同一个地块不同公司的评价截然相反；三是，远郊面粉贵过城区面包的情况时有发生；四是，非名企不断成为土地争夺战的胜利者；五是，地产圈大佬们对土地市场的观察普遍冷静了许多；六是，今年的土地收入基础是以量换量，调控的意思很明显。

在各地高卖地收入的背后，是地王的集中涌现。但是，前几天，有报道称，目前出现的20多个地王，其实只有一个真地王。其他的根本就算不上地王，只是媒体的热潮和企业的宣传效应。纵观多年来的地王后现象，我们就能发现，地王效应多是带动周边项目的涨价，而地王本身往往会因为背负的成本压力太大，得不到很好的发展。去年5月初，华美地产旗下北京雅居乐房地产开发有限公司于2009年12月竞得的朝阳区百子湾路14号地块，由于未按照出让合同的约定缴纳地价款被收回。2009年12月30日，北京雅居乐经过26轮竞价以7.1亿元竞得北京朝阳区百子湾路14号住宅混合公建用地，击败了在场的北京建工置地、北京国锐房地产开发有限公司等5家开发商。该地块规划建筑面积为41464㎡，约合楼面地价17123元，溢价率高达325.25%，成为当年“地王”。

以前的地王晒大坑、撂荒地的不在少数。今年更是出现，多起退地的情况。7月5日，南京市国土资源局发出公告，终止南京下关滨江2号地块出让程序。该地块是2012年11月30日由中冶置业控股的南京临江老城改造建设投资有限公司以56.2亿元获得的。作为去年的全国总价地王，还被国土部公开调查过。之前，在6月24日，雅戈尔地产无奈宣布杭州申花地块“退地”，损失定金达到4.84亿元。两年半前的2010年11月，雅戈尔拿下申花53号地块和56号地块，成交价各达11.65亿元和12.56亿元，合计24.21亿元，成为杭州“地王”。据称，地王退地真相就是楼面价太高开发不起。

      虽然，谁的难受谁知道。但是，疯狂的楼市很难抑制开发商的冲动。6月27日，上海徐泾一地块被上海绿地联合福建泰坤公司以47.21亿元竞得，刷新上海今年以来总价“地王”纪录。同一天，万科和保利联合体以53.72亿元竞得重庆江北区一块“地王”。与此同时，7月3日,京沪两地又各出“地王”。北京夏家胡同地块经过62轮激烈竞拍,由懋源置业摘得，总价17.7亿元，剔除保障房折合楼板价约每平方米4.1万元,溢价率约35%。浦东新区张江高科技园区一商住地块经过323次加价，被万科以总价48.7亿元竞得，楼板价每平方米21415元，溢价率达到88.6%。之前，北京通州郊区的台湖镇地块屡创新高，成为北京楼市一块新热土。

虽然土地市场看起来热情火爆，但是，我们也发现，今年的争夺激烈程度与往已不可同日而语。日前，包括夏家胡同地块、昌平区沙河镇“限房价、竞地价”地块等多宗热门地块陆续成交，仅7月3日一天北京土地市场总成交额便达到66.9亿元。但平均溢价率一项，却仅有17.2%。业内人士预测，5月份土地成交高溢价的热度难以延续，未来一段时间难以出现房企疯狂出价的现象。

　　　而在6月以来出让的其他6宗经营性用地，绝大多数也有着低溢价率的出让特征。以保利地产6月27日4.8亿元拿下的北京市通州区运河核心区IV-06地块F3其它类多功能用地为例，溢价率仅有1%。绿地在6月27日、7月1日接连拿下的通州区运河核心区多功能用地，房山区拱辰街道办事处及长阳镇商业地块等三宗地块，总地价为14.92亿元，但溢价率也均未超过1%。从这些现象，我们也可以推测，调控已经让土地市场发生变化，以前那种溢价百分之几百的情况不大可能再出现了。