没了拼租房还住得起吗？

邓浩志接受南方《南方都市报》采访

嘉宾：方圆地产首席分析师　邓浩志

广东中理投资顾问有限公司总经理，

广东工业大学房地产高级经济师　申格联

主持人：南方都市报记者　邓恒

新闻背景

近日，北京对“租房”做出明确界定：“出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人，有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外。”不少人指出，有需求就有市场，即便拆了现有的，也难保有改头换面的“新群租”出现。那么，根治群租乱象，道路究竟在哪里？群租是否只有害无益？没了群租，房租太高又负担不起的，怎么办？

房价攀升，群租越来越多

主持人：实际上从2009年开始，北京就开始了整治群租房的行动。时隔四年，群租现象依然像石头背面的苔藓，见不得光却大量滋生，清理过后立即死灰复燃。不时刷新的，是媒体大标题中，越来越小的面积挤进越来越多租客的“纪录”。是谁捧红了群租房？为什么屡禁不止？

邓浩志：可以说是市场需求捧红了这样的一些群租房。现在一线城市的房租都在不断攀升，生存压力不断增加，而市面上的房地产产品又不能满足他们的需要，自然而然地给了它们生存空间。归根到底，只要市场有需求，就会有它们的存在。

申格联：嗯，我也同意市场需求这一说法。市场上因房价不断攀升，寻求群租的人群越来越多。可以这么讲，房租高是因为房价高，房价高是因为土地出让金和税费高等原因造成的。社会上贫富差距越大就会出现有的人住人均面积500平方米的别墅，有的人住人均面积5平方米的“鸽子笼”的情况。简单粗暴的“禁止”和罚款往往是“禁而不止”、罚而合理，最后变成政府为自己免责的一种不作为。

加强管理，减少隐患

主持人：虽然说罚款简单粗暴，但总算是有所反应。听说英国房东如果违规出租被发现，罚金将是月租金的3倍，相比之下，你们认为现行的处罚力度足够吗？

邓浩志：我觉得关键不在于处罚力度的大小，是在于两个方面：一是有没有彻底执行，真正把政策落实到实处；二是市场上有没有一些替代产品可以满足这些人的需要。

申格联：目前政府的大多处罚不痛不痒，让人感到处罚已经演变成政府部门“创收”的手段，而不是为了禁止违规和规范管理。假如北京也像英国那样以月租金的3倍处罚“群租房”房东，我想房东肯定就不会冒险将房子分隔出租的。

主持人：说到底还是因为房租太高，负担不起，一刀切掉“群租”，对于低收入的人群来说，无疑是晴天霹雳啊。群租是不是就只有害无益呢？

邓浩志：不能以害和益来评价。换句话说是，它有它存在的问题和合理的需求。这可以回到我一开始说的，市场决定了它的存在。

申格联：群租虽然带来了诸多的治安问题、管理问题、安全问题，但只要政府有关部门对出租屋加强管理(不是只收税不管理)，还是有可能将隐患减少到最小程度。香港政府对群租的管理理念和经验很值得内地学习。因此，也有人建议，房主出租房屋只要符合相关管理规定就应视为正当，没有必要对人均租住面积进行限定。

建议合理利用小产权房

主持人：政府这个规定，美其名是保障租客隐私和安全，要打击群租房，首先给这些人指出一条路，是吧，至少让他们知道，今晚，住在哪里？

邓浩志：对于这样的一群低收入人群，公租房和廉租房的供应应该要紧跟上。目前，政府在这两部分的供应数量和户型设计上严重跟不上发展。针对外地户口的公租房现在仍是起步阶段，而政府的力度更多地投入到限价房和经适房的建设，这两样产品又却没有真正地惠及底层市民。建议政府把这两部分的钱投入到建更多的公租房和廉租房上，才能从源头上解决蜗居阶层的居住问题。

申格联：我一直认为不是多建经济适用房和廉租房就能解决这批人的居住问题，而是提高他们的收入，同时降低房价，或者将违规的小产权房按成本价加银行贷款利率收购变为政府的廉租房而不是拆毁浪费。

主持人：那我们假想一下，未来会不会说有越来越多类似青旅等的床位出租呢？

邓浩志：当然会。类似青旅、胶囊酒店等会越来越多，因为这些产品都是适应市场需求而推出的，能够满足最基本的居住要求。价格低是吸引眼球的其中一个重要因素。

申格联：同意。只要房价不断攀升，收入赶不上通胀，低收入人群始终还是有求于租金最低的“鸽子笼”，或者选择入住每月床位300-1000元不等的“青旅模式”的旅社。因此，政府要扶持“青旅模式”的旅社的发展，设法将“群租现象”变为合法的“青旅现象”。

对于这样的一群低收入人群，公租房和廉租房的供应应该要紧跟上。　　　　　　　　　　　——— 邓浩志