贾卧龙地方债务“变负为正” 还得依赖房地产

今年五月份，当“地方债笼罩下的曹妃甸”这条新闻被甩出来后，地方债这个话题着实又吓人一跳，不仅在河北引起了不小的震动，其连锁反应也引发全国热议。愈演愈烈的地方债问题受到中央的高度关注，根据国务院的要求，全国审计机关于8月1日起全面展开政府性债务审计工作，这也是继2011年后审计署第二次组织地方政府性债务的全面审计。高密度的审计工作，显示了中央对地方债务的高度重视与担忧。而在地方政府陷入水深火热的时候，房地产还能在“救政府”中发挥作用吗？答案当然是肯定的。

地方政府成“大负翁”，原因诸多

回顾去年年底审计署对36个地方政府的债务进行抽查的结果，不难发现，不少地方政府的偿债能力已非常令人堪忧。数据显示，36个地方政府本级政府债务余额为3.85万亿元。有16个地区2012年政府负有偿还责任的债务率超过100％，而最高债务率竟达219.57%。13个省会城市偿债率超过20%，最高达67.69%。债台高垒，地方政府成了名副其实的“大负翁”。

地方政府也不想当“大负翁”，但很多时候都实属无奈。政府大幅举债，原因有很多，有不得已的原因，亦有“投机”的成分。第一是经济发展需要大批建设资金，手中无钱，不得不借；第二则是政府借债相对容易，不知不觉“超标”了。在现行政绩考核体系下，GDP成为至关重要的指标，而投资则是推动GDP飙升的重要因素。特别是当前经济内生增长动力不足、众多行业生产过剩的情况下，扩大地方投资规模成为部分地方政府加快经济增长的重要手段；第三，乱用职权乱建项目，大搞形象工程等各种问题层出不穷；第四，上级政府很难“管得住”下级政府的负债行为，导致债务资金使用效率低、挪用情况较为突出；第五，现存的我国的银行体系在自身改革未完成的情况下，无法对地方政府形成足够的外部制约，缺乏“制度性保障”是地方债形成的深层原因。

房地产仍是地方政府“大救星”

地方债问题虽然严重，但仍有不少办法可以化险为夷。譬如：改变现行体制对地方官员片面追求经济增长的激励；地方政府直接出售旗下资产等。但就眼下来看，解决地方债务问题，最快、最直接、最有效的方法还得靠房地产“挺身而出”。

众所周知，房地产行业与土地市场息息相关。房地产市场的“热与冷”直接影响着土地市场的成交量。自2011年严厉的房地产调控“来袭”，我国房地产市场遭遇“寒冬”，这也给各级政府造成了很大的压力。据悉，2011年我国土地市场呈现流拍率上升、溢价率下降的态势，这导致地方政府土地出让收入大幅锐减。130个城市2011年土地出让金收入与10年同期相比降12%，其中住宅用地降18%；2012年，房地产开发商的资金压力加大，销供比下降带动土地溢价率和平均地价进一步下滑，使得地方政府面临更严重的偿债压力；而进入2013年后，随着房地产市场的逐步回暖，开发商再次开始了抢地的 “狂欢盛宴”，在很大程度上缓解了地方政府的财务危机。

此外，就目前而言，地方政府“赚钱”的主要来源仍是“卖地”，房地产“功不可没”。根据国家审计署最新公布的《36个地方政府本级政府性债务审计结果》显示，截至2012年末，我国18个省会和直辖市，有17个承诺以土地出让收入来偿债，比例高达95%。而从宏观面来看，最近几年，土地出让收入都占到了全国财政收入的1/4～1/3，对于很多三四线城市而言，其土地出让收入更是占到地方财政的一半。

由此可见，未来一段时间内，地方政府“卖地”还得继续，房地产仍将是地方政府的“大救星”这点毋庸置疑。一方面，出让土地，不仅能够化快速解地方政府还债的“燃眉之急”，使得政府偿债能力大幅增强；另一方面，政府增加土地供应量，也有利于房地产市场进一步的健康发展。