房企“再融资”可消除“影子银行”对楼市的影响

文/同策咨询研究部总监  张宏伟

8月2日，新湖中宝发布再融资预案，拟以每股不低于3.07元的价格非公开发行不超过17.91亿股，融资总额不超过55亿元。融资用于上海两个棚户区改造项目。这意味着已沉寂3年的房地产企业再融资终于得以重新启动。

随后，在上述传言还未有结果证实之际，招商地产、宋都股份等其他房企也开始相继抛出再融资方案，而且融资项目也由旧城改造转向商品住宅和商业地产项目。

当前来看，房企再融资还没有办法大张旗鼓开放，现在以“棚户区改造”、刚需住宅项目有条件开闸，这也就意味着未来保障房项目将成为房企再融资的条件，以后会有更多的房企或借道“棚改”或保障房项目、刚需住宅项目等进行再融资。

从再融资目的来看，同策咨询研究部总监张宏伟认为，当前一般房企不缺生存的资金，缺的是支撑企业发展与扩张的资金。现在这个阶段，如果房企不快速取得性价比高的土地，调整好自己的土地储备，可能会错失发展机会。从这一角度来看，房企争相抛出再融资方案，主要目的是用于投资发展和拿地扩张。

以房企或借道“棚改”或保障房项目再融资为例，从未来5年棚户区改造所带来的市场机会来讲，其实，有利于房企借道“棚户区改造”机会再融资、进入重点城市的中心区域市场。房企可以抓住棚户区改造的机会，参与旧城改造所带来的房地产市场开发机会或为政府代建的相关工作。这对于地方性国企、一些大型房地产企业来讲，可能会带来新的投资和市场布局开发机会。当前，房企再融资以“棚户区改造”项目有条件开闸，一定程度上体现了一部分房企这方面的战略思维。

但是，对于企业融资成本来讲，由于当前国内房企融资环境仍然趋紧，房企再融资还没有实质性开放，不少房企仍然会选择房地产信托、基金或私募的形式募集资金。但是，一部分房地产信托、基金或私募资金成本已高企，再加上这些资金在选择投资项目时“挑三拣四”，这让不少开发商企业望而生畏。开发企业要么接受高企的融资成本，要不难以在资本市场上得到发展与扩张的资金。

从一部分房地产信托、基金或私募资金成本已高企的原因来看，主要和其资金来源渠道有关。由于一部分房地产信托、基金或私募资金并不是直接来自于银行，而是间接来自于一部分资金富裕央企、投资机构。而央企、投资机构的这部分资金却来自于银行。因此，从这个角度来讲，资金没有办法直接借贷给开发企业，而是通过几道中间环节，最终以房地产信托、基金等形式贷款给开发企业。从这个角度来讲，一部分央企、投资机构充当起了“影子银行”的角色，正是由于这些“影子银行”存在，导致房地产信托、基金等形式融资成本大幅上升，间接地推升了开发企业的开发成本与房价的上升。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，如果房企“再融资”的开闸，这将对于降低企业融资成本是比较有利的，一定程度上也可以缓解由于房地产信托、基金的成本高企导致开发企业融资成本高的现象。如果房企“再融资”分阶段开放，从房地产融资领域来讲，一定程度上可以消除“影子银行”对于房地产市场的影响，开发企业的融资成本会降低，有利于房地产市场平稳健康发展。

此外，我们发现，房企“再融资”之后，如果将募集资金投入到利润前景较高的项目也是为了提升其整体利润率  ，同策咨询研究部总监张宏伟认为，一般房企都选择将募资投入房价上涨较快的城市项目，一方面可以保证项目投资回报率，风险小；另一方面可以加快这些项目建设进度，尽快达到可售条件，进而加快企业资金周转。而实际上，加快企业资金周转也提高了企业的利润率。此外，通过再融资这种融资渠道筹到的资金，融资成本比房地产信托、基金等其他渠道低一些，那么企业将节省大笔资金成本，进而整体上提升企业利润率。