暂停三套房贷很傻很天真

近日，银监会口头要求北京、上海、深圳、杭州等城市暂停第三套房贷。此后天津也随之跟进，已有7家银行相继暂停第三套及以上住房贷款，暂未停止第三套住房贷款的银行首付均执行6成。对于暂停三套放贷的政策，大家并不陌生，其实早在今年4月17日国务院下发的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中提出过要求：房价过高地区可暂停第三套及以上住房放贷。看来从当初的“指导性建议”到此次的“口头要求”，政策的刚性似乎更进了一步。

三套房贷政策从它诞生的第一天起就是一个畸形儿，在众多的争议与乱象中生存。管理层把它当成悬在楼市头上的一把刀，部分无聊的专家和学者在对三套放贷问题展开“三俗”式的大讨论，老百姓则是“猜闷儿”，还有一些真正被挡在市场门外的需求者表现为“郁闷”。我们现在应该思考两个问题：一.暂停三套放贷能在多大程度上抑制楼市投机？二.该政策的负面作用有多大？利与弊如何去量化？

暂停三套放贷真能抑制房价吗？答案似乎是能，道理很简单：抑制了投机炒房。但如果我们深入分析，这个作用似乎变得大打折扣。事实上，中国楼市之所以投机需求旺盛，根源在于两点：一是中国投资渠道太少，特别是可供普通百姓投资的方向，楼市兼有居住和保值的属性，是投资的首选。二是中国人太有钱了，钱多的没处花。

对于第一点，大家应该普遍赞同，对于第二点，一定还有人不认同。没关系，我现在告诉你：楼市所遵循的是典型的“二八定律”，也就是说20%的富人群体足以托起了这个市场，而80%的穷人被挤出了市场之外。这就是为什么中国的房价收入比（一个在中国严重不适用的指标，可就是还有人拿它说事）奇高，绝大多数人都买不起房，可房价却能够继续上涨的原因了。由此可见，抛开暂停三套房贷政策本身的执行力度与效果不谈，即便该政策有效实施，从长远看，效果似乎不会明显。

明白了这个道理，我们就再来看看暂停三套放贷后的楼市“路线图”，首先明确一点，购买三套住房的需求包括两种：一种是投资性需求，还有一种是改善性需求，而“一刀切”式的政策实施后，的确在一定程度上抑制了楼市需求，但同时也把部分改善性需求拒之门外。此外，该政策根本无法约束真正的富人群体，且不说温州炒房团等职业投资客，即便是企事业单位高官、民企小老板们，你觉得他们买房需要贷款吗？此外，在中国楼市整体基本面不变的前提下，房价的下调只会给这些富人群体以逢低买入的时机。因此，不错，三套房贷政策确实抑制了房价，但却是以牺牲市场的正常改善性需求为代价的，最终的结果是，有限的楼市资源被进一步错误地配置。这也就是该政策的负面作用。

此外，从政策制定者的角度来说，管理层到底想干什么？究竟如何定义房地产的属性？从此次国家出台的若干政策来看，似乎是想把房地产重新回到计划经济时代，如果是那样的话，干脆连二套房贷都停掉算了，言外之意，一个家庭就只能有一套住房。反之，如果管理层还承认98年的房改，就应该认同房地产的市场经济属性，那么当前二套房贷，乃至三套房贷政策都是错误的。再有，此次为何叫做“暂停三套房贷”，而不是“禁止”？既然是暂停，那么就意味着在将来的某个时间取消该政策。也就是说，目前三套房贷政策的出台完全是为了抑制房价而制定的，管理层明知道它不合理也要推行？

中国有句古话：宁可错杀一百，也不放过一个。退一步讲，如果三套房贷政策真能做到如此，那我们也认了，可问题是，这样的政策错杀了一百，却也放过了一百。两头都没占上，简直是天大的笑话！暂停三套房贷政策已经傻到天真的程度了！

就在这篇博文即将完成的时候，笔者接到了一个手机短信，称调查显示：4成网友表示首付不足是购房的最大障碍。真是富有戏剧性，似乎在为本文做一个结尾，也在此诠释了一个真理：楼市向来不乏刚性需求，问题在于政策如何去引导？过分的透支需求或压制需求都是错误的做法。

最后还是要延伸地说一点: 政策应该分为两种（楼市政策也不例外），一种是基于建立市场体系制度或完善市场机制，比如招拍挂制度、物业税等等，另一种是用于调节市场，比如目前调控楼市的很多政策。两种政策有着明显的区别：前者属于机制、制度，一旦确立，不能随意更改；后者旨在调节市场，可根据情况适当调整，随时纠偏。但管理层却似乎经常把这两种政策不加区分，混为一谈。最具讽刺意味的莫过于2005年出台5.5%的营业税（后在2006年从2年时限改为5年），当初旨在通过增加交易正本来抑制房价，然而时隔5年，房价涨了多少？营业税起到调控房价的作用了吗？但今天营业税取消了吗？