预售许可证办理具备的条件适用于宁波市国家高新区项目

其实题目是句屁话，很多项目要取得房屋预售许可证差不多都需要这些条件，不同项目因地区不同也有所不同。目前东御花苑项目正处于预售许可证的办理过程中，记下来，当作经验。

一、预售许可证申请表

这个表格由建设局房管部门制作，开发商在申报时先要取得此表，此表要承载的内容很多，包括开发商信息、销售代理公司信息、“四证”相关内容、工程进度、预售房屋面积等等。填起来比较复杂，建议由前期部、工程部和营销部合作填写。

二、项目立项文件

此件在项目之初由经济发展局或发展改革委员会发给，有的是登记表，有的是批复，看项目性质。东御花苑只是一个备案表，项目太小了，人家懒得给我们办批复，其实这也好，省事。

三、土地转让合同和土地证（含附图）

土地证和土地合同是项目的基础，其实这个文件的提供有点脱被子放屁，没有这两样东西，我房子是怎么造的呢？不早就给查封了？提交报批手续时记得带原件，无论如何，说明了这个东西是重要性。

四、用地建设许可证（含红线图）

土地证和立项办毕就可以办理用地许可证了，这个证件是“四证”中最轻松就可以搞定的，其实就是一道程序。

五、建设规划许可证（含总图）

这个证件是所有证件中最重要也是办理手续最复杂的一个证件，要取得这个证件，之前需要通过10多个单项的审批，如环境、交通、技防、绿化、市政、方案、扩初、规费等，总之，为了这个证件，我吃了很多苦，也受了很多累。

六、施工许可证和施工合同

这个证件的提交也有点多余，没有施工许可，项目怎么施工？怎么能走到预售这一步呢？施工许可证其实办理起来也是十分简单，把资料准备齐，人家就给你证，快捷、方便！

施工合同有什么用呢？我也不知道，没有施工合同，开发商当然爽，可是人家施工单位不愿意啊。所以，多余。更重要的是，施工合同在报施工许可证的时候已经提交过一次了。那么厚的合同，复印几次好玩吗？

七、人防面积和位置文件

人防工程审核后，人防协会给出一份审查报告，并在图纸上盖章，这份材料比较重要，原件只有三份，一份人防协会备案，一份人防办备案，还有一份交给房管中心，面积测绘备案时要用，开发商最好在提交图纸时复印一份留底。

这些图纸中最重要的是一份战时总平图，人防办要在这份图纸上划出人防区域（斜线表示），另外，还要对其他非人防地下室部分请人防办盖章，确认该部分为非人防，很复杂。

八、绿化方案（施工图）审查意见和总图

我总觉得这东西和预售许可证没什么关系，但人家要提供，你不得不提供，其实只要提交一份总图就够了，上面各项经济技术指标全有，公章也有，所有审查表没什么大用。

九、开发商的信息

主要包括营业执照、资质证书，还有由法人提供一份委托书，这个我觉得是必要的，如果前期报批人员使坏要胁开发商，办好证玩失踪怎么办？政府负担不起这个责任，为了规避风险，政府部门这样做也是无可厚非，不过我办证件、办审批这么多，这个委托书基本是我自己写自己盖章。

十、销售代理公司的信息

主要是验明代理商的正身，防止非法经营，或者说是一种地方保护吧。没有宁波市代理资质、没有营业执照、没有销售代理合同，那你就靠边站了。销售公司也是奸商，这种事在被甲方选定好，这些事早办完了。不过，在提交证件时，也要验原件。

十一、预售方案

开发商在什么时间、什么地点销售多少套、多少面积的房子是预售方案的重点，当然房屋的价格也要标明，也就是所谓的一房一价，这主要是防止奸商和开发商囤房的行为的。你造10W平方，你却只卖2W平方，那是不可以的，宁波市规定10W以内的项目必须一次性销售，如果分批必须要是10W平方以上的项目，每次分批面积还不得少于5W平方。

十二、房屋清单和分幢分层房屋清单（电子版）

这个就不用解释了吧，就是每一套住宅的具体信息，如几房几厅、套内面积、公摊面积等等这些乱七八糟的东西，主要由设计部提供，营销部整理，比较简单。具体作用我也分不清，不说明了。

十三、销售合同

这个，只需要在本地工商局审查并备过案就可以了，然后到建设局备下案就没事，这主要是防止开发商在合同中设圈套，保护广大消费者利益而为。从这个角度看，政府还是为人民服务的。

十五、物业中标通知书和物业服务合同（备案过）

这个只是说项目已经具备了交付后并立即投入使用的条件，其实也没什么，不过这个过程比较复杂，我整了两个多月才搞定，没什么大事，就是招投标、开会、发证、签合同，有惊无险。

十六、前期物业费

这个钱得交，不交，预售证就不能办，由开发商交给政府代管，等项目交付后由政府扣除5%的费用（也不知道为什么要扣）后付给物业公司，作为前期准备费用。听说其他城市这笔费用由全体业主掏。可是宁波人民比较穷，就让开发商掏了。

十七、销售框架模板

这个东西比较搞。在办预售证前房屋信息要先由本地的房屋面积测绘单位进行预测绘，然后由宁波市房屋交易中心审查（有的地方应该叫房管局），然后在测绘报告上敲个章，再拿到区里的房管中心建模，这个我不太懂，也说不清为什么。建模完毕，房管中心会给一个文件，这个文件是相当重要的，也就是说只有这份文件才具备预售的条件。

十八、配套设施证明

其实这就是物业管理、经营用房和社区管理用房的相关证明。很多开发商为了多建可销售面积，一般会克扣物业房和社区房的面积。有了这个证明，开发商就不能乱来了。东御项目建满了，据说还建超了。不过东御项目没有建社区管理用房，是通过货币置换的形式解决的。东御项目都是大套型，大价钱，买得起房子的人根本不需要什么社区服务中心，有点屁事早通过自己的关系和能力搞定了，所以我们就不造，直接给政府钞票就是了。

十九、白蚁防治合同

这个是什么东西呢？与预售证有什么关系呢？不知道，反正就是多余。不过我还是准备了。

二十、地名

办地名前要取得项目名称，很搞，取个有个性的名字还不让，还要托了好多关系才让我们取了这么个名。名称取得后，还要办门牌号和楼号，没有这些东西，销售是肯定不能办的，所以，这个东西我认为比较重要。不过门牌号和楼号的编制比较顺利，办批复的老师两天就给我搞好了，在此感谢一下。

二十一、项目进度

这个比较狠，也是硬框框。按宁波市的规定，项目只有在完成基础正负零后方可以预售（投资额达到25%以上），这其实也是防止奸商搞事，以前很多开发商刚刚拿地就开始销售了，房子的影都没有。很多老百姓就是拿钱帮开发商建房，开发商坐享其成。如果开发商不厚道，卷钱走人，你也没办法。现在不行了，这招还是不错，赞政府一把。

预售许可证办理过程中，最复杂的应该是预售面积备案和项目进度，这两个东西一直困扰着我，两个月前我们就开始着手准备这方面的资料，但面积到昨天才备案出来，中间还出现过退档和补充文件的局面，很搞。工程进度是工程部的事，但如果做不到基础正负零，我想玩都玩不转，所以，我也一直关注着工程进度，弄得我跟个总指挥似的。

具备了以上所有文件，然后你还要把这些东西装订成册，主要是便于政府部门的存档，其实我之前没在开发公司干过，预售许可证这个环节扯进了我很多的精力，为了以后工作的顺利，我要做两本，一本作为资料收藏，为以后的工作打下一个好的基础吧。

附：

1、11月18日取得销售合同（工商备案）

2、11月19日销售合同建设局备案

3、11月17日取得物业服务合同，18日建设局备案

4、11月20日取得项目建模报告

5、11月18日与建设局沟通预售许可证资料准备情况（代审核）

6、11月19日装订

7、11月22日提交预售许可证申报材料

8、11月23日请建设局领导现场验收

9、11月23-25日等待

10、11月26日取得预售许可证

11、11月26日晚喝酒庆贺

12、11月27日网上销售框架建模

12、12月5日预售

 

如果此计划行得通，并成功实施，我可以说，很牛逼，很有成就感。毕竟政府不是我家开的，是人民的。