规模项目分期开发的理由

     最近接触了一家开发商，正在挑选代理公司，选择依据是看看哪家代理公司的思路花样新颖。这个项目所在的城区比较小，项目用地却比较大，估计怎么也得开发个百万方，如果卖的话怎么也得坚持个五到八年。回来后在便签上记了几个字，准备抽空按照便签的提示方案成文则日提交开发商。      字是这样记的：小城大盘，最近调盘，问开发商要用地指标，确定开发分期与每期开发规模还有业态组合，然后给通盘定个位，然后给销售分期，预计一下销售速度，然后结合市调给最近的一期鼓捣个产品建议与户型配比，把推广的东西添上.......      以上字眼不记我掉头就忘，记下了至少知道该干什么，然后干的时候再去研究再去细化。这个项目规模比较大，如果说给开发商点有用的东西，我认为“分期”最关键，开发建设分好期，销售才能分好期，到具体的推广策略销售策略有总体的也得有局部的，否则提什么都是虚的。因为诸如产品定位与建议、推广与销售是陆续来的，这么大一盘，怎能一日而语。      啰嗦了半天，这个方案里最重要的就是开发与销售如何“化整为零”，宣传推广如何“化零为整”。      这些都好去做，但为何要分期开发，“化整为零”？且看下文： 　  1、规模的考虑     规模是最本源的考虑，规模大，一口吃不了大胖子，所以要分期开发。从买没见过一万平米两三栋住宅分期开发的，当然也没见过十几万单体建筑分期开发的。尽管这样，规模开始分期开发的最主要动机，因为规模大，涉及的时间、资金、市场变化较大。 　　2、资金的考虑 　　这是最关键的因素，在一般城市，20万平米的项目动辄几亿，一般开发企业很难一次性将如此数目押宝在一个项目上。只能根据资金确定每期的开发规模，然后随着销售，随着投资。
　　3、销售的考虑
　　这是最实在的考虑。资金的考虑只能说明对于大项目要分期开发，但到底分为几期呢，除了看开发商有多少钱，要考虑的就是我开发商资金投入多少时，通过销售我就能从市场回笼资金了，重要的是回笼多少资金。据一个反方向的例子，如果说为了保证公司的发展和项目的正常开发，给销售的任务就是一年半内销售完项目并回笼资金18个亿。假设现在市场上的销售状况是，一个项目持续销售每年能达到6个亿回款。如果一个公司的销售能力也是如此。那么要想完成任务，在可以将每期看成独立的项目时，则此项目就至少要分为两期。现在考虑到分期间的产品竞争问题，一个分期销售到50%的时候，下一个分期才能够推向市场，那么这个项目就要分为3期。
　　4、产品的考虑
　　这是最浅显的考虑。上面的考虑担心同类产品之间的竞争。此处的产品考虑，主要针对的是不同产品问题。不错如果一个小的项目不同产品可以放在销售，起到一种搭配的作用，是有利于项目销售的，但是对于一个大的项目来说，每种种产品的规模很大，那么就不可以放在一期进行同步销售。这主要受市场的推广影响，例如一个大的项目，既有写字楼又有住宅，因为产品不同，客户群不同，客户的认知渠道也不同。为了主题明确，精力集中，多数的情况还是将不同的产品进行分期的。此方面的考虑如果项目不是很大，一般情况是将住宅类的公寓、普通住宅、或者类别墅归为一期。商务类的办公楼、商业、酒店归为一期。酒店式公寓、底商等还是归为其主要的依赖产品一类。再有就是，根据前期销售的情况调整后期的产品，一期一期的修正。
　　5、价格的考虑
　　这是最诱人的考虑。记得一个知名的业界老总说过，开发商对一个项目的开发其利润是如何实现的，是通过价格的不断提升来实现的。对于一个项目的初期测算来说，其利润往往都是很低的，但最终为什么会赢利那么多。其奥妙就在于，一个大项目起初期推向市场时，价格往往是保本价，但随着人气的聚集，价格并也开始疯长。现在很多开发商已经形成一种思维的定式，当一个项目下一期推向市场时其价格一般都要高于前一期的30%，甚至更高。现在市场的消费者也基本上接受了这一定式。所以为了更好的提价，分期也是一种好用的手段。当然如果你营销技巧很高，能让购房者在的持续销售的情况下也能接受不断的提升价格，那情况可就完全由你自己把握了。
　　6、规划的考虑
　　这是最无奈的考虑。对于一个占地10万平米以上的地块来说，一般都会在地块中出现规划路，按照规划路对地块的切分进行分期也是最常见的分期方法。也有的项目地块中间会出现高压走廊等，为了规避一些影响和规划的方便，这也是分期的一个考虑和分期的界限。当然这只是从开发商规划便捷角度考虑项目分期的。有些时候一些城市对房地产开发项目有很多规定，比如规模在多少平米以上就必须有相关配套，为了规避如此的限制和节省巨额的开发费用，开发商往往会采取分期来浓缩开发规模。当然此方面的操作就比较暗箱了，只有开发商自己根据实际情况去把握了。
　　7、风险的考虑
　　这是最保险的考虑。大盘开发起始于城市化、郊区化的大力发展。对于郊区化大盘由于交通配套、周边环境等尚未成熟，项目的运作风险较大。所以对一些开发商来说，对外信誓旦旦地要做一次成功的城市运营，但保险考虑还是将项目进行分期规划。有把握没实力就先期做价值最低的地块，通过低价格将地炒熟，然后或者与别人合作，或者卖地。如果是没把握也没有实力，那就先找一块价值最大的地做，先期收回最大的利润，然后见机行事，或卖地，或合作。这种方式也是一些开发商进行异地开发规避地方政府政策风险的好办法。
　　8、成本的考虑
　　这是最容易忽略的考虑。上面讲的都是因为一些原因和好处项目要进行分期，但是天下没有免费的午餐。项目分期也一样也是要付出成本的。就如一居室和三居室一样，其单位成本一居室要大于三居室。说的是麻雀虽小五脏俱全，一居室一个厨房一个卫生间、但很少有三居室三个厨房三个卫生间的。分期也一样，每一期你都要去政府相关部门进行相关手续的办理，这还是次要的。更为头痛的是，有些规定是，如果分期每一期都要进行相关的配套。这的确是一个不小的费用。
　　综合考虑，项目的开发分期需要将上述不同的影响因素进行汇总和权衡。然后建立系统的财务分析。因为对于房地产开发来说，最终还是以利润为成败与否的衡量标准。利润的多少完全看所获得收入与付出成本间的差额。当然，现金流的考虑也越来越被开发商所重视。在财务分析时也是重要的方面。