“国五条细则”落地4大猜想

“国五条细则”落地4大猜想

邓浩志接受《信息时报》采访

    3月1日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(以下简称《通知》)，从内容上来看，其是对上月20日“国五条”的细化，因此被业内称为“国五条细则”。该细则明确了“二手房交易中个税按个人所得的20%征收、提高房价上涨过快城市第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率、对执行限购政策措施不力的地方政府进行约谈和问责”等具体内容。日前，信息时报记者采访了多名业内人士，请他们对“国五条细则”如何落地实施进行了分析预测。

　　新政：限购范围扩大

　　猜想：从化增城有可能被限

　　新政：此次《通知》要求，继续严格执行商品住房限购措施。已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，要在严格执行《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)基础上，进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房。

　　经纬研究中心总监朱欣苑表示，政策中提到“限购区域应覆盖城市全部行政区域”，这不排除增城和从化有可能会被列入限购政策，但这两个城市有可能会被取消目前的限价政策，从短期来看，会刺激这两个城市的成交上涨。

　　不过，方圆地产首席分席师邓浩志就认为，今年这两个区域不会受到限购的影响，从化、增城属于独立的行政区域，广州只是代管了这两个区域，在政策上应该由上述两区域自行执行，若要听从广州，那么早前就该跟随广州一起被限购了。增城去年限价完成得比较好，今年限价也控制在10%内，而从化去年取消了购房入户后，成交量也不怎么好。所以，限购在今年应该不会涉及到这两个区域。

　　新政：二套住房贷款

　　首付及利率提高

　　猜想：广州上半年或不执行

　　新政：《通知》要求，对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

　　行业不少专家表示，二套房的贷款首付以及利率的提高对市场的影响也会比较严重，特别是会误伤一些刚性需求的改善型买家。

　　朱欣苑表示，这个对一些改善型的买家影响比较大，若要出售前一套二手房，就要按所得20%计征税，若不出售又要提高二套房的贷款首付以及利率。广州短期内应该不会出台该政策，去年广州成交量主要是由改善型买家支撑。

　　邓浩志认为，二套房的贷款首付以及利率的提高这个已经是常用的政策手段，大家甚至已经对该政策有点麻木了。如果楼市在上涨通道，那么影响是有限的，目前购买二套以上住房的，要么就是一些改善型的买家，要么就是一些家庭长线投资客，对这些长线投资客来说，若要提高10%的首付影响并不大，但是对改善型买家来说利率的提高，增加了房贷成本，影响还是有的。广州上半年应该不会出台该政策，还得看今年上半年的成交价格等情况再做出执行。

　　新政：二手房转让

　　个人所得税按20%计征

　　猜想：有可能提高额定额度

　　新政：《通知》要求，充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

　　行内专家以及不少市民都觉得该政策的影响最大，目前有城市离婚率提高，也是因为该政策影响。朱欣苑表示，该政策对二手楼交易最为不利，税的成本过多，现在5年以上的二手房成交是不用交这么多的税，而5年以上的房子二手成交所赚得是最大的，这样征收所得的20%税，会让这部分的二手卖家损失很多，而二手卖家又会将损失转嫁到买家身上。

　　邓浩志认为，二手房转让按所得20%计征税是旧事重提，此政策以往就有，只不过是额定征收，额定每套房升值5%所以按成交额的1%征税。现在重提的重点在如何执行。如果是完全按差额征收那就很厉害了，因为不但这几年房价上涨得很快，而且对于一些早年的福利分房、自建房、拆迁补偿等都是极低价格买入的，那成交额的绝大部分都是溢价部分，征收的额度将相当高。当然政策也可能会考虑到这点，所以提高额定额度也是有可能的。所以具体要看执行细则，目前判断这个影响尚早。

　　新政：扩大房产税试点

　　猜想：广州或成下一个试点

　　新政：《通知》要求，总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。

　　房产税的问题，是大家非常关心的问题，也是业内人士认为长期影响中国房地产发展的政策。邓浩志认为，该政策是如弦上箭，随时准备发射，但是目前怎么样征收，具体按照哪种情况征收等，都还没有任何的详细情况。如果房产税只是按照上海这种只针对高端住宅的情况征收，影响就还只是比较小的。那么，广州是否有可能成为房产税的下个试点呢？业内资深专家韩世同表示，广州有可能成为下一个试点房产税城市，毕竟广州也是一线城市，也是房价比较活跃的城市，市场运作的环境、条件与前几个试点城市没有太大的差异，但是上海、重庆房产税试点的模式对市场并没有太大的影响，除非上海、重庆房产税运作模式有新的进展，否则即使广州实施房产税影响也不大。

　　各方声音

　　住建部副部长齐骥：这次调控可能会误伤到改善性需求。很多从事房地产投资投机的群体赚了好多的钱，新税收调整，也是为遏制以投资投机购房。谁拿到了收入，谁拿到了经营性的收入，谁去付所得税。

　　著名经济学家厉以宁：“新国五条”的效果要慢慢看，无法马上立竿见影。因为“新国五条”总的方向是希望能够把房价降下来，但一开头效果往往不是这样，因为大家对政策还不理解，会有很多猜测甚至出现盲目，所以短期内很可能房价还会上涨一点，然后再慢慢地下来，因为目前住房总体处于供不应求状况，真正要解决这个东西，需把投机性需求去掉，让老百姓的需求得到满足，供求差距趋于缩小，这样房价会渐渐平稳。

　　全国政协委员、中国建筑国际集团有限公司主席孔庆平：新“国五条”明确强调抑制投机需求，至于调控效果，则要看未来的实施细则，更有待时间来检验。对个人售房的个税按差额20%征收，其实跟过去制定政策的出发点是一致的，政府担心因需求过旺而引起房价的快速上涨。

　　北京华远地产董事长任志强：此次调控新政并无新意，只是不断重复和重申过去的错误，用抑制需求的方式来掩饰供应不足的矛盾，只能积累更多的问题，二手房交易的重税会让更多人挤进一手房交易市场，此举弊大于利，会伤害更多人的利益。

SOHO中国董事长潘石屹：应在征收房产税同时免几年二手房交易所有税费，让房子充分的流通起来，而不是相反。不征收房产税，反而增加交易过程的税费，阻碍流通，这样上市的二手房就更少，供应量少了，房价自然就上涨了。