房产税试点扩容，房价回归理性？

面对行政、税收等手段都有些乏力的现实，如何稳定房价？从长期看，关键在于建立长效机制，健全多层次的住房供应体系，建立市场化的调控机制。从大趋势看，房地产调控中权宜的、过渡性的行政化调控并不可取，应在改革深化过程中相应归于淡化或逐步实现淡出。

近期，随着“国五条”的重磅出台，有关房地产税收的议题再度成为媒体及社会各界关注的焦点。 2月20日，国务院常务会议以“国五条”对于房产税试点扩容做出了一锤定音的明确宣示；3月1日，国务院办公厅以国办发（2013）17号文规定，二手房转让交易按差额征收20%的个人所得税。由此，税收手段成为与限购限贷的行政手段并驾齐驱的房地产调控重拳。

看看调控的反应

作为一种基本的政策调控工具，税收手段在过去十年的房地产调控中亦屡被使用，但过去税收手段通常只是作为调控的辅助性手段，在调控中扮演无足轻重的普通配角，从未成为调控政策组合中的主角。即便是被视为房地产长效制度建设之重要构件的房产税，由于目前还仅限于上海、重庆两地的小范围试点，其作用与效果也仍尚待观察。那么，此番虚实结合的税收组合拳，将带来怎样的政策效用？能否实现一举多得的政策初衷？

3月4日，二手房转让交易按差额征收20%的个人所得税新政之后的首个交易日，中国地产股市重现了2010年4月“国十条”颁布之初的“黑色星期一”，当日沪深两市150多只地产股中约50只地产个股跌停，地产板块市值一日蒸发千亿以上，万保招金四大地产龙头股市值蒸发了300多亿。可见“个税新政”的威力。

对于存量房市场具有一定规模的城市，“个税新政”可以为地方财税增收，亦可以为地方财政减压，其税收贡献的大小取决于当地存量房交易的规模及交易的活跃程度。

而对于房产税试点扩容能否取得预期目标，很大程度上将取决于管理层及主管部门能否及时有效地化解社会各方面的疑虑，尽快制定出台征管细则。这些细则应体现出既能打击投机投资、调节收入分配、共享增值收益、促进社会公平，又能避免伤及无辜、保护市场弱者，为社会大多数居民所能接受。

房产税能否有效抑制房价

在最近国务院确定的楼市调控政策中，房产税作为“坚决抑制投机投资性购房”措施中的一项出现。外界关注，这一举措能否成为调控房价的“杀手锏”？

房产税是地方税，可以很大程度上改善地方政府财税收入结构，减少过去很多地方政府高度依赖土地财政的格局，所以，对地方政府来说，房产税的增收很大程度上会优化它的结构，使地方政府有一个稳定的收入来源。在国外，房产税是地方财税收入当中非常重要的渠道。

但是，从抑制房产投资，增加居民的税负负担来说，它实际上影响是有限的。对于以投资为主的群体来说，房产税是的的确确是会增加其持有成本，也会改变大家的预期，投资房产会增加风险因素。当然，对于持有多套房产，投资高端房产来说恐怕面临的税负会更多一些。

中国的高房价问题十分复杂，是多方面原因导致的。高速工业化和城市化所引发的巨大需求，货币供给过大所产生的流动性泛滥，地方政府对土地财政的过度依赖等，都是推高房价的原因。所以扩大房产税改革试点范围，在一定程度上能抑制投机投资性购房需求，并影响房价预期，但并不能直接影响房价。

有一点要明确，将调控房价作为进行房产税改革目的的认识存在误区，房产税改革的出发点和落脚点主要是为了改革和完善税制。

用信贷、土地等常规手段来调控，就好比是以西医的方式来治病，这个效果短期内比较容易见效。而房产税就像中药，其效果不会立竿见影，它是税制改革中的一个重要环节，是促使楼市平稳健康发展的一个长效机制、基本制度。

房地产需要内生增长机制

国家统计局18日发布数据显示，2月份，中国70个大中城市中，房价(新建住宅价格)环比上涨的城市逾九成，达到66个。环比价格上涨的城市中，最高涨幅达到3.1%。北上广深等一线城市楼市继续领涨全国。这也正印证了“国五条”出台的必要性。若无调控加码，则房价会面临失控的危险。

在货币流动性充裕、经济基本面逐步回升、外部经济环境好转等因素影响下，2月中国楼市持续回暖，再现“淡季火热”的场景。官方数据显示， 1至2月份，中国房地产开发投资、商品房销售面积和销售金额、房屋新开工面积、房企到位资金等房地产经营的主要指标均呈加速上涨势头。

预计各地细则制定后，房价涨幅控制在合理区间的目标有望实现。今年二季度以后，楼市成交量能够出现明显回落。但成交量能否传导到价格，还需进一步观察地方细则的具体内容和执行力度。

在关乎楼市调控的政策推进中，如房产税试点、个人住房信息系统建设、土地制度改革等，极有可能因城镇化概念的提出而加快推进。尽管2012年以来，部分地方政府有放松楼市调控的冲动和尝试，但几乎都被叫停，这反映了中央在经济调结构、转变增长方式的决心。

根据国家统计局的数据，去年下半年以来，全国房地产市场“量价齐升”态势明显。这可以看作是在经过近几年的严厉调控后，房地产行业本身形成了一种自我调整、自我修复的内生增长机制，通过简单的行政手段难以压制行业本身增长，这也是房地产行业逐渐走向成熟的一种表现。

面对行政、税收等手段都有些乏力的现实，如何稳定房价？从长期看，关键在于建立长效机制，健全多层次的住房供应体系，建立市场化的调控机制。从大趋势看，房地产调控中权宜的、过度的行政化调控并不可取，应在改革深化过程中相应归于淡化或逐步实现淡出。

文章出处：载于《中国报道》杂志2013年第四期  总第110期