亦庄板块在北京楼市的地位何在？

亦庄板块在北京楼市的地位何在？

                           文/马跃成

 两会之后，“中国梦”成为舆论潮头上最炙手可热的词汇。但筑梦之路并不平坦，一路高歌猛进的房价也让千千万万普通购房者望房兴叹，参差不齐的建筑质量更让“手无寸铁”的消费者胆战心惊！尤其是京版“国五条“落地之后，改善型置业需求受到诸多限制。亦庄是北京市唯一的国家级经济技术开发区。从最初人们印象中破落的村镇，到今天大家耳熟能详的新城，“亦庄”一词的概念早已不可同日而语。

都说亦庄近些年来变化很大，亦庄的变化很多，最大的变化应该是从开发区到新城的变换，体制上从经济园区转变成大兴亦庄一体化的行政格局，产业化走向成熟，交通进一步改善。今天再说亦庄，已经不是原来开发区的规模了，马驹桥、台湖、瀛海都算是亦庄板块。数百家国际化大公司的入住，加速了亦庄房、地、产一体化发展的进程，亦庄正在成为中国经济开发区和城镇化的样板。

在亦庄快速发展变化的大背景下，亦庄的楼市经历了怎样的一个变化过

程？大家都说亦庄是一片价值洼地，认为长期以来这片区域的价值都被低估了。     从品质上，从适应性上说，亦庄楼市一直做得比较好。亦庄楼市一直走的就是为开发区服务的路子，所以亦庄区域的房地产结构都是比较合理的，高端的联排，中端的公寓，低端的职工宿舍都有。就影响力来说，亦庄楼市是一个有盛到衰的过程。以前，和几个新城比较，亦庄的项目基本上是标杆的作用，但是现在相对黄村来说，影响力都逊色不少，今天说大兴新城的盘，甚至长阳的盘，知名度都要响亮的多。

     关于洼地，一个方面，从安居乐业的角度看，亦庄确实是块洼地，大家都往北京跑，又都说北京不是宜居的地方，最主要的一个原因就是上下班不方便，单趟耗时将近2个小时。时间成本太高，而时间是最宝贵的资源，时间的无效消耗，就是财富、机会的消耗，甚至是生命的消耗。相对来说，亦庄把生活和工作配套建设为人们提供了很多的方便。时间节省了，费用减少了，路上不用开车，制造的污染也就小了，生活的质量自然就提高了。

十八大提出的城镇化道路，改变了以前大城市中心化聚集，他大饼式发展的

模式，在城镇化的发展过程中，亦庄的发展道路是值得借鉴和总结的。从北京目前的发展窘境状态看，北京的新城战略也该进行调整了，特别是给通州、大兴、房山、顺义、怀柔的定位，虽然都规定了产业化的方向，但是仍然存在单一、畸形、不平衡的问题。我们可以预计，这些新城发展的越快，给北京造成的问题也会越大。

     随着城镇化的发展，亦庄的优势会越来越显著。特别是调控按照目前的抑制投资，增加交易成本的措施，楼市的活跃热度会逐步降下来。亦庄是经济技术开发区，或者说是新技术、新工业发展区。亦庄的房地产价值洼地要改变，主要决定因素是亦庄的服务业发展程度。服务是城市进步的标志，服务业的发展不但是为城市发展提供资源，也带动人口进入，使城市更加和谐、平衡。

作为北京惟一的国家级经济技术开发区，亦庄入驻了多家国际五百强企业。

而现在很多品牌房企也开始进驻亦庄，在这片区域攻城略地动作频频。房企进入亦庄不是开工厂，也不是盖厂房，开发商还是看到了亦庄的区域优势，和产业前景。目前，在调控下，楼市发展面临诸多不确定的因素，但是和产业结合的项目肯定是没有多大风险的，相对来说，亦庄这些年的房价变动不是很大，没有像通州、黄村、长阳那么大的起伏变化。像亦庄这样的地方，机遇是大于挑战的，这或许是开发商下定决心进入亦庄的主要原因之一。

源于国家级经济开发区的定位，亦庄的住宅用地相对来说比较少，也比较稀缺，而众多房企的进驻更是让亦庄住宅市场的竞争更为激烈，于是有人预期亦庄房价会进入一个快速上升的通道。其实，房价会进入一个快速上升的通道在任何地方难度都很大，目前能维持平衡都不错。政府的调控目标是2013年房价和2012年持平，并且正在采取各种严厉的措施，这次看来是动真格的了。而开发商的一直观点是房价上涨有刚性的推动因素，并且这个动力还是来自政府方面，做十年九调总成空之后，现在购房人也普遍相信总经理说了算，因此也普遍不相信政府的调控会有效果。这两种力量正在较量，因此，短时间看房价还不会大涨，只能维持。

     房价大幅度下降的条件是楼市泡沫真的破裂，这个可能也是有的，条件就是投资需求全场撤离楼市，目前投资还没有撤离的迹象，因为找不到投资去向。而政府的楼市新政确实是要挤出投资。房价大涨的可能就是在调控彻底失败之后，调控的成功与否其实已不是楼市的问题，也不仅仅是经济问题，而是体制改革的问题了。政府不改变自己，调控只在圈外转悠，看来是不行了，十年的经验已经证明这点。

京版“国五条”细则落地之后，改善性置业需求受到了诸多限制。于是人们开始转向寻找永久的居留地，楼市的“一生之宅”也应运而生。这个概念真的很好，这才是刚需，是住宅的民生本质。这是符合中央调控目标的，也是符合房地产业根本属性的。“一生之宅”是生活，是家的需要，而不是房子的需要，不是投资的需要，也不是财富的炫耀。“一生之宅”品质，有园区环境上的，和住宅结构上的两部分。而这两部分集中在人文关怀上反映出来。室内设施环境是与经济条件有关的，太小、太差肯定不行。要保证宜居的基本条件，功能要比比较齐全，具备三代人同时居住的房间配置，就保证两个人生活的条件只能是临时生活，不可能成“一生之宅”。

室外环境要具备邻居之间交流的环境，远亲不如近邻。项目建设怎样把人们的距离拉近，让人们真正生活在一起，不仅是打麻将、下象棋、健身，要把他们个人的生活能让大家一块分享。比邻而居，不是追着豪宅走。亦庄的范围已经很大，优势也很多。亦庄最大的卖点，应该还是区域环境，亦庄的规划、绿化、低密度、交通等条件，区位上京津廊中心区，也是主要方面。亦庄是与别的新城不一样的新城，他的产业结构与其他新城相比，与社会和人文、经济有更大的融合性，亦庄也面临绝大的挑战，这个挑战，来自北京的其他板块，也来自大北京区域的天津、廊坊等地区。