李骁房企扎堆进军海外市场为哪般？

李骁：房企扎堆进军海外市场为哪般？

（答东方早报记者的在线采访）

 

万科收购南联，金地入主星狮……万通、佳兆业、碧桂园等此前都已在海外布局。除了“国家队”，越来越多的房企加入了这一阵营。

 

记者：从国内外环境看，现在是否房企海外融资的最佳窗口期？国内房企进军海外是为目前国内政策所迫？

 

海外融资随着2010年开始的号称史上最严厉的调控开始，应该就是最佳的窗口期，海外资金希望进入中国，而中国房企因为调控无法拿到银行资金，这在客观上推动了双方的合作。

 

随着产业发展的深入，企业规模的扩大，业务区域的扩展，进入领域的增加几乎是必然的，房企进军海外市场就是这样，房地产业的调控只是加速了这一进程而已。

 

记者：吸引国内房企进军海外的最主要因素您觉得是什么？都说海外融资成本低，这主要表现在哪些方面？

 

我认为一是海外市场较为稳定的市场环境，无论是政策面还是市场面，这使得国内房企进军海外市场可以起到一定的分散风险的作用，二是进军海外市场可以曲线融资，这就使得国内严厉调控的当下，这一举动就更加有实际意义。

 

海外融资成本低主要体现在直接由金融机构获得资金，利率相对国内而言较低，国内通过银行渠道很难获得资金，而通过信托，地产基金，甚至民间借贷等方式获得资金其成本非常高，其次，国外融资中间成本几乎没有，而国内即使是通过银行融资也会有各种明目的介绍费咨询费，使得原本或许并不算太高的融资成本综合下来就变得不再低了。

 

记者：房企海外发债或股权融资的资金回流内地，一般都以外汇资本和“外保内贷”为主要回流渠道。可否请您对此做一解析？

 

1、外汇资本金帐户：外商投资企业中外投资方以外汇投入的资本金，此帐户为资本金帐户，其收入为中外投资方以外汇投入的资本金，支出为外商投资企业经常项目外汇支出和经外汇局批准的资本项目外汇支出。

 

2、外保内贷：外保内贷的9字管理原则：保前备案、保时登记、履约核准。

 

中资企业在一定额度内境内融资可接受境外担保。接受境外担保的速效可以是外汇综合授信额度，也可以是人民币综合授信额度；境外担保人既可以是境外机构，也可以是境外自然人；境外担保的形式既可以是信用担保，也可以是境外机构或签名人以其境内外合法资产进行质押和抵押。外保内贷是以企业贷款合同签约额进行控制，企业对内、对外债务清偿完毕前，按贷款合同签约额占用额度。企业需事先与境内债权银行签订贷款单身书后，然后向外汇管理部门提出外保内贷额度申请，境内债权银行在签订正式贷款合同后需办理外保内贷定期登记手续。

 

银行开办此项业务前须向监管部门进行备案，在外汇局给予额度境内中资企业相应的外保内贷额度后，企业就可以向银行申请贷款，并由银行进行或有债务登记。此后应按国内外汇贷款的相关规定（主要是汇发[2002]125号文件）使用贷款资金，但不得结汇使用。

 

如果到期企业不能如约还贷，需要境外担保人进行担保履约代为偿还贷款，就需要外汇局进行审批。担保履约由境内贷款银行提交报告向外汇局申请，资料包括：贷款合同、担保合同、债务人为什么不能偿还贷款而需要境外担保人履约等。外汇局收到银行的申请后，进行审批，然后给予履约核准。如果企业贷的是外汇，就比较简单；如果企业贷的是人民币，而境外担保人汇入的是外汇，则由外汇局选择适当的时机进行核准、结汇（履约核准＋结汇核准）。

 

记者：现在多数房企的海外项目均有“自产自销”嫌疑，以国内买家为主打客户，对于这个问题您是怎么看的呢？应如何建立海外项目客户群？

 

事实上目前华人包括中国人的确是国际楼市的主要买家之一，即便是国外华人开设的房产开发公司也多以华人为目标客群。如果这么做能做到快建快销，我觉得没有什么不妥的。

 

记者：房企海外融资风险您觉得主要包括哪几方面？

 

政治风险

法律风险

利润外流风险

汇率风险