广州诞生住宅新地王

位于白云区同宝路，加上保障房建设成本，其楼面地价或超28000元/平方米

邓浩志接受《南方都市报》采访

广州市白云区同宝路地块成广州住宅新地王！该地块昨天以18.6774亿元、配建保障性住房66800平方米的成本拍出。业内人士分析，加上保障房建设成本，该地块楼面地价或超28000元/平方米。

  保障房配建面积近半

  昨为新“国五条”细则落地后广州首次住宅用地拍卖。昨日出让的3幅地块中，白云区同宝路相关地块吸引了十余开发商报名竞买。出让公告显示，该地块为二类居住用地、医疗卫生用地，占地面积为75385平方米，建筑面积为143121平方米。其中居住用地总建筑面积为139766平方米。挂牌起始价达12 .9亿元，折合楼面地价约为9227元/平方米。

  此外，该地块设定保密的最高限制地价，当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为竞配建保障性住房的面积。接受最高限制地价的竞买人均可参与竞配建，每400平方米应建设不少于10套保障性住房。

  昨日下午经过现场几十轮苦战，在击败越秀地产、中海地产后，来自深圳的开发商佳兆业最终以18.6774亿元、配建66800平方米保障性住房，竞得此地块，预计保障房配建面积接近总建筑面积的一半。

  楼面地价超2011年住宅地王

  由于以上地块的竞买方式包含配建保障性住房，而保障房建成后将无偿移交给政府，方圆地产首席分析师邓浩志认为，开发商获得地块的总成本应加上保障房的建设成本。

  如以上地块，以每平方米3000元的最低价格估算，66800平方米保障房建设成本约为2亿元，总成本将在20亿元左右。邓浩志计算，剔除公配部分面积，除以实际建筑面积72966平方米，那么其楼面地价将高达28481元/平方米，“这不仅是白云新地王，更成为广州住宅新地王”。

  亦有业内人士以忽略保障房面积建设成本的方式计算该地块楼面地价，结果为25597元/平方米。但两种方式的计算结果，均超过2011年11月25日产生的保利地产白云地王(现保利云禧项目)20605元/平方米的楼面地价。

  未来售价或超5万元/平方米

  目前，广州市白云区两大住宅地王保利云禧和中海云麓公馆均价都已超过4万元/平方米，业内人士认为昨日拍出的该地块未来楼价会更高。“非常有可能超过5万元/平方米”，中原地产项目总经理黄韬担心，这样的价格会直接提升周边楼价。

  邓浩志也称，“竞配建并不能有效控制地价，换个算法后，成本仍旧要分摊下去。一系列调控楼市的手段基本是数字游戏(如限签、限售、限价、限地价竞配建等)。综合目前调控手段，今年广州房价仍将有实质性上涨，但统计数据上可能会显示涨幅控制在8%以内。”

  相关报道见C叠经济版

  怎么算，它都是新住宅地王

  算法1　　：计入保障房配建成本

  以每平方米3000元的最低价格估算，66800平方米保障房建设成本约为2亿元，总成本约20亿元左右。剔除公配部分面积，除以实际建筑面积72966平方米，楼面地价高达28481元/平方米。

  算法2　　：忽略保障房配建成本

  略保障房面积建设成本，该地块楼面地价为25597元/平方米

  以上两种方式的计算结果，均超过2011年11月25日产生的保利地产白云地王(现保利云禧项目)20605元/平方米的楼面地价。