史上最牛调控为啥压不住地王频出

                    史上最牛调控为啥压不住地王频出

                         马跃成答《楼市》问

一、近日京沪深接连出现地王，您如何看待这个问题？地王频出的原因和后果是什么？

   “地王”永远存在，因为地王是个相对的概念。在一个时间段内，某个地块相对别的地块的出让价格都高，或者这个地块的出让总价最高，都可以被称为“地王”。这么来看，在任何一个地方出现地王就不奇怪了。现在说北京、上海、深圳接连出现地王，其实是说，这些一线城市的土地交易相对今年上半年的时候，有了更加火爆的表现。

  地王频出的原因大概有几个因素：一是去年下半年以来，一线城市楼市出现了量价齐升的景象，这让很多开发商对未来的楼市充满了希望，自然要多储备一些地块；二是，由于政府方面对地块的出让遮遮掩掩、反反复复，造成一种土地市场会持续收紧的假象，因此机会来了，就有开发商真敢往里砸钱；三是现在出让的地块，不管是近城区，还是远郊区的环境都有了很大的改善，比如地铁、高速路、、商业广场、学区房等，都让出让地块有了更大的价值储备；四是在这轮的调控中，开发企业之间的竞争和洗牌，让开发资金向少数大型开发商聚集，为某些房企高价拿地创造了条件。

  不管土地价格多高，最后都要转移到购房人身上。另外还有一个让人担心的现象是，土地价格越高，房价的上涨幅度就越大。开发商是不担心高房价的，特别是现在的项目很多陡是按照豪宅打造，地王的目标更是如此。这样，商品房集中到为少数富人服务的方向上，就会让老百姓的购房梦更难实现。同时，地王打造的豪宅价格有很强烈的带动作用，会引起附近楼盘的价格上涨。我们知道，抑制房价上涨，让房价回归理性一直是政府调控的基本目标，因此，频频出现的地王是对楼市调控政策的直接挑战。 

二、一方面京沪深穗四大城市成交量均创下新高，而众多的三四线城市却深陷库存和消化危机之中，您如何看待这个问题？

  这个问题，其实是国家畸形的城市发展战略造成的，早些年我国曾经出台过关于大力发展中小城市，适度控制大城市，严格限制特大城市的发展方针。但是，实际上，我们这些年的城市发展道路基本上还是在发展大城市和特大城市的路上奔跑，造成像北京、上海、深圳，以及一些中心城市的急速膨胀。大量户籍人口和非户籍人口的涌入一线城市，在楼市上的直接反应就是需求更加旺盛。另一方面，多年来一线城市的房价涨幅一直处在领先位置，也是楼市投资的高地，这也吸引了大量投资需求通过各种途径进入一线城市。

  三四线城市深陷库存和消化危机，主要有几个原因，一是很多三四线城市的房地产定位是外来需求。但是，这些城市由于经济发展和自然环境等因素，既不能吸引外来人口迁入，又不能让外来投资这看到房价升值的可能性，自然不能吸引更多的外来资金进入。二是，本地城市化发展速度远没有跟上房地产发展的脚步，不具备大量农业人口转化为非农人口的条件，城市还不能解决新增人口的就业，自然也就限制了人口进城。三是，有些三四线城市的房地产发展结构不平衡，住宅多，商业少。有些项目注重卖楼，不注意配套等等，也是造成项目滞销的原因之一。四是，也是最主要的原因是，楼盘体量太大，一些开发商利用地方政府好大喜功的心理，以极低的价格征地，搞大楼盘和特大楼盘，造成严重的供求关系失衡。 

三、根据中央高层领导的表述，未来几十年，中国经济的发展潜力在城镇化。在此背景下，三四线城市理应迎来发展良机，知名开发商缘何有意回避三四线城市？

刚才讲过中国的城市发展道路问题，十八大后中央领导多次讲到城镇化是中国未来主要的发展方向，表明了中国城市化道路在实际行动中开始了必要的调整，这点是非常重要的，也是正确的。，在前几年曾经有些知名开发商进入三四线城市过试探性开发，但是，结果却不尽如人意，既有需求的原因，也有环境和市场秩序方面的原因。总之，三四线城市的市场状况与一线城市还是有非常大的差别。这也是知名开发商拼命都往一线城市挤的主要原因。

 相信在未来几年，随着国家城市化道路的转轨，大量的项目和投资会从一线城市向三四线城市转移，知名开发商向三四线城市转移也是早晚的事。（2012.12.20）