陈真诚房产税影响不可低估

发布时间：2013-5-28 2:44:11 来源：网易博客【字体：大中小】

陈真诚：房产税影响不可低估

——存量房开征房产税不存在技术难题

文/陈真诚

（来源：湖南省工商联不动产业商会“木米女网”）

[导读：对于存量房按评估值开征房产税，已经在一些地区进行了多年的研究、设计等准备，已经不存在太大的技术难题问题…本文系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]

近年经验证明，每每土地市场冷静、房市平静一段时间后，地方政府会加大推地力度且拿出优质土地激活市场，一些开发企业便集中拿地，地价高涨地王频出，于是在高地价及其舆论渲染下，房价开始上涨，接着中央政府喊话甚至出台措施强化调控。诸多迹象显示，今年也将一样，只是可能改变方式，祭出扩大房产税试点范围这一招。

不难看出，本届政府不会照搬上一届政府进行房地产调控的老套路，也不会象上一届政府那样反复无定地变来变去，而是着力（至少是试图着力）于研究长效调控机制建设，采用具有长效调控作用的手段，尤其是经济性手段。

本届政府，虽然也可能心有余而力不足，虽然也可能会在房地产调控上改革也只是采取试探性的态度与办法，虽然在早期也可能会在房地产调控上依然继续难见成效或见效不明显，但会有所尝试，有所努力，有所改变，这是无疑的。至少，在没有找到认为比较理想的办法或手段之前，会继续既有调控政策或手段，既不做太多的加法也不做减法，即所谓的坚持房地产市场调控不动摇，坚定不移地执行已经出台的房地产调控政策不动摇。

虽然，自去年以来，因某些原因，我有意搁笔少写文章，但依然曾或明或暗地通过文章或微博提醒大家，扩大房产税试点范围是肯定的，之前有人所曾宣称的“房产税试点暂停”的消息是误读；今年初以来，我更明确指出，扩大房产税试点范围是铁板钉钉，将来全面开征也成必然。现在来看，基本得到证实：中国政府网5月24日发布的国务院同意并转发的国家发展改革委员会《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》指出，今年要扩大个人住房房产税改革试点范围，并明确由财政部、税务总局会同住房城乡建设部等负责落实。至此，扩大个人住房房产税改革试点范围的说法再次得到明确。之前，国务院出台的新“国五条”，就已经明确了要“扩大个人住房房产税改革试点范围”。这是首次提出要“扩大个人住房房产税改革试点范围”，明确将开征房产税作为房地产调控手段。

如今，中央政府两次明确要扩大个人住房房产税改革试点范围，国家发展改革委员会《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》更明确指出就在今年要扩大个人住房房产税改革试点范围，说明今年扩大个人住房房产税改革试点范围已成既定决策，于是，又人说房产税将只针对增量房不针对存量房。可以说，这种说法，那只是不太可能的揣测。

之前，我曾经指出,相较于上海、重庆的既有方案，个人住房房产税开征试点很可能将出第三种方案——实质上就是同时针对增量房和存量房开征房产税，且具有普遍适用性，但也应该对保障基本生活所需的部分会有减免，甚至按评估值征税早期会有折扣。否则如只针对增量开征将依然达不到相关目的。

无疑，今年将扩大房产税开征试点几无悬念！但到底采取什么方案？是否同时针对增量房和存量房？针对个人住宅的同时启动非住宅的房产税改革？都还无定论，都还有可能。对于存量房按评估值开征房产税、房地产评估办法与技术、对非住宅改革开征房产税等，其实已经在一些地区进行了多年的研究、设计等准备，本文作者陈真诚认为，已经不存在太大的技术难题问题。

不难看出，房产税已从之前作为财税体制改革的内容演变成"财税体制改革的内容+房地产调控工具",这其实从新国五条就可看出。如此逻辑下，可以说，个人住宅同时针对增量房和存量房开征试点，个人住房扩大试点范围和非住宅房产税改革开征同时启动，可能性非常大，反向的可能性非常小，只是相对性先后的问题。

那么，今年扩大个人住房房产税改革试点范围后，会对房地产市场产生说明样的影响？可以说，无需怀疑对房地产市场的影响。可以说，肯定会超过2011年上海、重庆试点开征的影响，而且对房地产市场心态、未来全面开征预期的影响会大于早期的实质影响。但本文作者陈真诚认为，话又说回来，今年扩大个人住房房产税改革试点范围对房地产市场影响也不应高估。这是因为，在今年，扩大个人住房房产税改革试点范围终究只是试点不是全面开征。到底会试多久？也是未知数。何况政府也会考虑到让对房地产市场的冲击效果有个缓冲过程，且有既得利益者对抗和土地出让金问题的掣肘。

也就是说，对于扩大个人住房房产税改革试点范围对房地产市场的影响不可低估，也不应高估。本文作者陈真诚认为，房地产业及投资投机性持房者还是应该理性看待。

[联系作者陈真诚（英文版国际主页）：电话15364077477，及QQ622000544，限工作联系。欢迎加入QQ群“土地交易与项目融资”（群号195342565）：限基金、信托、券商、投行、银行、典当、担保、投资等投融资机构、开发商等土地供需双方机构人士加入，无关者免入。实名制，申请加入者请注明个人姓名和单位名，以便放行。]

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