莱蒙罗文俊商业的关键是双赢

　　编者按：现在的商业就像一个全新冒险乐园，充满机遇，也充满风险，更有无数需要解答的问题：什么样的商业项目才是好的项目？商业与地产更深入结合的核心与定位是什么？如何认识商业与金融资本之间的关系？商业发展商与品牌之间怎样建立与维护合作关系？传统商业与品牌怎样应对电商的冲击？

　　2013年11月26-28日，观点地产新媒体将在广州（楼盘）举行首届观点商业年会，围绕论坛主题“商业的未来”，观点地产新媒体遍访商业地产的专家学者、典范项目的打造者、运营者，知名商业运营商及零售商、品牌商等人士，推出“商业的未来”2013观点商业年会系列报道。

　　观点地产网 彭飞

　　作为深谙商业地产的老兵，莱蒙国际副总裁、莱蒙商业公司董事长罗文俊认为国内商业地产处于一个升级阶段。

　　在这个过程中，罗文俊认为泡沫肯定会有，但只要操作者在项目定位的时候进行错位经营，通过不同业态进行整合创新，商业地产市场一定会在经营过程中进行完善。

　　就莱蒙国际而言，罗文俊表示，公司最近在启动一些新的商业项目，里面将会包含更多的文化元素，做更多业态的提升。

　　他还认为，所谓的文化地产、旅游养老地产，都是吻合消费者不断提高的需求，也只有这样，项目才会有生命力。

　　谈及商业地产的发展和扩张，资金和人才是绕不开的话题，罗文俊认为，莱蒙国际现在不是没钱，而是没有合适项目。“公司也在不断寻找好的投资项目，一旦确定，从集团层面来说，资金不是问题。”

　　在重要的商业项目方面，莱蒙国际都引入了境外资金，比如南昌（楼盘）莱蒙都会和上海（楼盘）莎玛世纪公园项目(酒店式住宅)都引进了新加坡美罗控股。

　　另外，在商业项目的运营过程中，如何维护与重要品牌商的关系也是重点。罗文俊认为，运营商和品牌商的关系首先是要练好内功，只有把自己的项目做旺，才能实现品牌商的利益诉求，这也才是维持品牌客户关系的正道。

　　以下为观点地产新媒体对莱蒙商业公司董事长罗文俊先生及常务副总经理王雨女士的采访实录：

　　观点地产新媒体：南昌莱蒙都会是莱蒙国际的重点商业项目，项目的整体定位是基于怎样的考虑？

　　罗文俊：

　　由于项目位于南昌红河谷区，是南昌今后最具发展潜力的地方，莱蒙项目的体量、业态以及设施、设备和经营的手段等方面，都要高于其他项目，在南昌投入的是最先进，最符合当地需要的开放式街区和建筑MALL形式。

　　其次，在定位上做到了和当地项目错位，因为莱蒙都会旁边有万达、绿地和金融街(000402,股吧)的项目。其他这几个项目的体量都在10万平方米以内，而莱蒙都会商业面积有20多万平方米，所以我们觉得要做差异化，同时整体定位也更高。

　　观点地产新媒体：商业地产的运营和扩张对团队的核心竞争力要求会非常高，您如何看待商业人才的培养？

　　王雨：

　　整个莱蒙国际的员工有1500多人，其中将近有1150人是在商业物业团队，所以这个团队的发展一定是聚焦人才的培养，进而提升组织效能，这是莱蒙国际人才培养的关键。

　　如何在这个领域使人才快速成长？一方面，公司已经在住宅开发领域有大量的人才沉淀，所以现在以内部培养为主，外部吸纳为辅。

　　另一方面，商业地产方面可以储备和释放的人才量非常少，而且良莠不齐。在面临市场外部无法提供很多人才的情况下，怎样有的放矢做好自己的人才成长计划就显得尤为重要。

　　观点地产新媒体：在商业人才的培养方面，有怎样的具体策略？

　　王雨：

　　第一，莱蒙商业物业在做资源整合类的工作，试图让商业运营顾问和专家大量参与项目，通过他们的影响来不断使我们的团队快速成长。

　　第二，和开发公司人才互通，把对房地产行业有深刻认识的人才引进到商业团队中，把商业、物业、开发的链条打通。

　　第三，人才下沉，从去年开始，商管公司已经在做管理培训生计划，这将是长期和持久性的工作，人才的成长和发展不是短期的，所以要花时间和精力去培养管理培训生，从基层人才抓起。

　　比如说，早年沃尔玛在蛇口有一家店，是专门培养和输出管理人才的店，所以我们很有可能会把一个商业项目作为人才输出和培养基地，从而把这个基地变成莱蒙商业人才的黄埔军校。

　　观点地产新媒体：除了人才培养外，资金层面也是很重要的因素，莱蒙国际在商业项目上的投资主要来源是什么？

　　罗文俊：

　　从两个方面来看，第一，莱蒙国际的高管和股东都有非常大的能量，所以我们在商业项目的投入中，会将一些核心数据放进模型中计算，如果指标非常好，股东会支持投入。

　　第二，有些项目引入了境外资金，如南昌莱蒙都会和上海莎玛世纪公园都引进了外资。现在不是没钱，而是没有好项目，我们也在不断寻找好的投资项目，一旦确定，从集团层面来说，资金是没有问题的。

　　观点地产新媒体：莱蒙国际选择商业项目是否会和住宅项目进行更多联动？

　　罗文俊：

　　这是肯定的，虽然说商业和住宅互动在内部来看是被动的，但是项目确定后，我们就会去努力做，争取实现公司的利益诉求。

　　最近在启动一些新的项目，会包含更多的文化元素，所以有一些项目要做业态的提升。所谓的文化地产、养老地产，都是吻合消费者不断提高的需求，也只有这样，项目才会有生命力。

　　观点地产新媒体：在商业项目的招商和运营过程中，怎样维护与品牌商的良好关系？

　　罗文俊：

　　项目需要通过日常的运营提升人气，当人气旺了之后，加上我们这么多年在商业领域的经验，和品牌商洽谈就会一拍即合。这其中的关键就是要实现双赢，让品牌商都能赚钱，这也是我们在做的事情。

　　因此，和品牌商的关系首先是要练好内功，把自己的项目做旺，才能实现各方的利益诉求，这才是维持品牌客户关系的正道。

　　观点地产新媒体：一些热点区域在建和拟建的商业项目体量非常大，这种趋势是否会出现过剩，甚至泡沫化？

　　罗文俊：

　　肯定会有泡沫，但是应该从两个方面去看这个问题。第一，泡沫在某一个阶段肯定会产生，也必然会产生，因为不存在就不会有进步。但只要全部通过市场竞争，一定会在接下来的经营过程中进行完善和调整。

　　从大环境来讲，商业不能说“过剩”，因为“过剩”要受市场经济制约的。社会各方面都有投入，如果市场投入的开发商越来越多，自然也会进行调整。

　　第二，在城市里，随着开发商和专业人员的逐步成熟，会根据不同的地理位置进行调整和改变。在竞争过程中，除了定位时进行错位经营，通过各种不同的业态进行整合创新，市场也会进行调整。

　　观点地产新媒体：开发商拿地时会有很多配套商业，有时是不得不做商业，那您觉得开发商进军商业地产领域是主动还是被动行为？

　　罗文俊：

　　两者都有。客观来讲，住宅的税率很高，如果没有物业作为载体，开发商的净利率不高，所以有很多住宅开发商不得不涉入商业地产。

　　从另外一个角度而言，开发商进军商业地产也是一种财富效应，这里有开发商的利益诉求，因为商业项目和住宅产品相结合，在前期的住宅销售完后，商业项目经过若干年的培育，也会有升值空间。

　　观点地产新媒体：商业项目招商及后期运营主要会遇到什么问题？

　　罗文俊：

　　首先，商业项目都需要培育，也需要进行滚动开发；其次，在运营过程中要衡量哪些业态先开、哪些慢开；第三，经常要做一些推广活动，带动片区人气，缩短培育期；第四，政府方面的规划也是非常大的影响因素。

　　一般考察项目，除了依据基本的数据判断外，很重要的一点就是政府规划是不是有利于项目。

　　观点地产新媒体：从一个运营者的角度，您觉得国内商业地产处于什么态势？

　　罗文俊：

　　我不太认可“商业地产刚刚起步”这一说法，假如说是起步，那么永远都在起步，过去是起步，今后还在起步。

　　从操作层面来说，商业地产是在提升和升级，在这个过程中会有越来越强大的驱动力，这个驱动力就是人们日益增长的物质和文化需求，在这种背景下，商业地产要不断提升和升级来吻合这些需求。

　　从电商角度讲，商业地产是在起步。从一个时代来看，这个起步是不断在升级，不断在成熟。这个升级和提升的原动力实际上是市场支持，或者是如何去满足人们日益增长的物质和文化需求，如何结合体验式消费。

　　如果要说这个过程会持续多久，只要人们对物质和文化的需求尚未完全满足，那么商业和商业地产就会持续发展下去。