禹洲邢啸冬商业要以人为核心

　　编者按：现在的商业就像一个全新冒险乐园，充满机遇，也充满风险，更有无数需要解答的问题：什么样的商业项目才是好的项目？商业与地产更深入结合的核心与定位是什么？如何认识商业与金融资本之间的关系？商业发展商与品牌之间怎样建立与维护合作关系？传统商业与品牌怎样应对电商的冲击？

　　2013年11月26-28日，观点地产新媒体在广州（楼盘）举行首届观点商业年会，围绕论坛主题“商业的未来”，观点地产新媒体遍访商业地产的专家学者、典范项目的打造者、运营者，知名商业运营商及零售商、品牌商等人士，推出“商业的未来”2013观点商业年会系列报道。

　　观点地产网 见习编辑 郑鹏

　　“商业地产是个平台，在各个平台上会有各种精彩故事发生。但是无论多精彩，人才是故事的主角。”禹洲地产总经理邢啸冬如是表示。

　　厦门（楼盘）作为中国闽南地区的核心城市和知名的旅游城市，在过去的一段时间里，由于对台因素，整个商业物业开发相对滞后。

　　但是随着城镇化的发展和城市地位的上升，从2002年以来，厦门商业地产供应量开始发展成形，在供应量上也成倍增长。

　　对于禹洲地产而言，也审时度势，在商业地产方面也确立了“三驾马车”并驾发展的战略。

　　在禹洲地产的商业布局里，主要分为购物中心物业、写字楼物业和酒店物业三部分构成。购物中心物业则分为两部分，一种是依托与城市综合体的是区域性的购物中心；二是依托于住宅物业的社区商业中心。

　　而写字楼物业和酒店物业这部分，目前主要集中在上海（楼盘）、厦门等中心城市，基本上以全部持有，自主经营管理为主。

　　随着今年城镇化愈演愈烈，很多企业也抓住期间机遇，开始加快商业布局的步伐，禹洲地产也不例外。

　　针对三、四线城市，“我们有一个概念叫”小城市大商业“。在这样的城市，商业要么不做，要么就做当地老大。要进入这些城市的话我们会格外审慎。”邢啸冬进一步表示。

　　而就在商业地产如火如荼发展的同时，也带来了另外一个问题，商业供应过剩，那如何去避免同质化竞争？如何去实现商业物业价值的最大化？

　　对此，邢啸冬指出，商业地产同质化，某种程度来说，也是我们这个社会心态浮躁的表现；商业地产需要更多的对市场的理解，需要要对这个城市文化的了解，以及生活在这座城市里人的需求了解。

　　为了更好的满足人的需求，禹洲地产还提出了“第三生活空间”，即除了你的工作地点、家庭之外，购物中心就成为消费者的“第三空间”。

　　其续称，在这个第三空间中，让你生活和工作中的一些不愉快在这里能够消除、淡忘，放松心情，疏解压力，然后很愉快的回家。

　　以下为观点地产新媒体采访禹洲地产控股有限公司商业公司总经理邢啸冬先生实录：

　　观点地产新媒体：厦门作为一个旅游城市，在发展商业地产方面有没有什么需要注意的地方？现状如何？

　　邢啸冬：

　　厦门是中国闽南地区的核心城市，也是改革开放最早的四个特区城市之一，同时，也是全国知名的旅游城市。整个闽南，是个藏富于民的地区，华侨众多，原本因对台因素，商业物业开发相对滞后，但是这个城市对外来文化并不排斥，包容性很强。在这样一个有着良好开发纵深的核心城市，上述城市特质，应当在商业地产开发规划时，就要引起高度重视。

　　观点地产新媒体：有人表示一线城市适合开发城市综合体，但是二、三线城市适合开发购物中心，厦门存在这方面的问题吗？

　　邢啸冬：

　　持有这样观点的人，也许有他的一定道理。但是，对于厦门这样的二线城市，或者说是类一线城市而言，城市综合体开发和购物中心开发，都存在，只是基于不同的城市地段，土地现状，应有不同的开发策略。

　　观点地产新媒体：目前，禹洲商业地产所占的比例大概是多少？未来是否会加大份额？主要是自持还是散售？

　　邢啸冬：

　　目前在15%左右。从集团综合体开发的角度我们会加大比例，但基本上会控制在30%以内。核心地段的商业会自持，底商和步行街多会散售出去。

　　观点地产新媒体：禹洲在商业地产的布局是怎样？

　　邢啸冬：

　　禹洲的商业地产，主要分为购物中心物业、写字楼物业和酒店物业三部分构成。购物中心部分，一种是依托与城市综合体的是区域性的购物中心，主要分布在上海、厦门、泉州（楼盘）、安徽合肥（楼盘）等城市；二是依托于住宅物业的社区商业中心。写字楼和酒店目前主要是在上海、厦门等中心城市，基本全部持有，自主经营管理。

　　另外，结合国家城镇化开发政策，针对三、四线城市，我们有一个概念叫“小城市大商业”。在这样的城市，商业要么不做，要么就做当地老大。要进入这些城市的话我们会格外审慎。

　　观点地产新媒体：公司如何平衡住宅和商业两者之间的关系？

　　邢啸冬：

　　商业和住宅的平衡，主要还是要看公司的发展阶段。具体项目而言，我们既要考虑现金流，也要考虑所在城市规划和未来的发展空间。根据不同的定位，服务对象的不同，城市发展水平的不同，我们会有不同的组合，各方面都会有一些调整，不同项目有不同的做法。

　　观点地产新媒体：在当前写字楼租金走高的情况下，禹洲在这方面的具体规划是怎么样的？

　　邢啸冬：

　　写字楼，目前是我们禹洲商业项目的一个重点，而禹洲写字楼发展的重点是在厦门和上海等一线城市和区域核心城市，这是从市场的角度考虑。

　　整个海西经济区的经济核心在厦门。随着台海局势在进一步稳定，写字楼需求一定是往上走的，这个判断和我们决定做这类项目是比较吻合的。

　　我们在上海写字楼主要集中在浦东。上海写字楼本身需求比较大，现在随着自贸区概念落实，这时候又是写字楼很好的切入点。

　　其他城市我们会有一些写字楼配套，主要还是从从综合体的角度来做，会有更多的需求。

　　观点地产新媒体：今年厦门土地供应非常少，如果有土地供也主要是以商业金融地为主，禹洲以后会不会在拿地方面有更多的动作，开拓更多的区域？

　　邢啸冬：

　　从我们现在重点发展的区域来讲，一个是福建，福建是我们的根本。除了福建我们重点在长三角，辐射长三角周边；另外就是环渤海地区，京津为主。

　　目前，国家划定了十几个城市群，每个城市群都有特点，我们也在做研究。达到一定程度，或者我们觉得这个城市各方面资源积累到一定程度的时候，我们会考虑。

　　总之，我们禹洲的策略，一个理念，叫“立足海西，建树中国”。

　　观点地产新媒体：禹洲在上海的商业项目也很多，集团在上海的战略是什么样的？

　　邢啸冬：

　　目前在商业项目上我们在加快上海这方面的布局，我们认为上海周边还是有非常大的发展潜力。尤其是自贸区的概念出来，深水港和自贸区相结合，这是国家战略。相信只要有机会，我们会有多一些投入的。

　　观点地产新媒体：您觉得如何去平衡速度和产品品质之间的关系？

　　邢啸冬：

　　禹洲是个稳健发展的集团，我们相信产品品质是第一位的，这是一种社会责任。注重品质的企业，也是一个对社会负责的企业，也才是更为健康的企业。

　　观点地产新媒体：目前商业地产同质化现象严重，您觉得如何去创新产品呢？如何去实现商业物业价值的最大化？

　　邢啸冬：

　　商业地产同质化，某种程度来说，也是我们这个社会心态浮躁的表现；商业地产需要更多的对市场的理解，需要要对这个城市文化的了解，以及生活在这座城市里的人的需求了解。一个城市需要灵魂，一个商业地产项目也是如此，而这个灵魂一定是文化。

　　没有对城市文化的了解，就没有思想；没有思想，就没有规划。没有合理的规划，谈何商业物业价值的最大化？

　　观点地产新媒体：在项目的招商过程中有没有难点或者要注意的地方？

　　邢啸冬：

　　招商，往往很多开发商最多关注的地方，但是往往忽略了整体规划与定位；就招商而招商，没有规划的理念，没有组合的理解，没有今后经营的意识，招商只能是缘木求鱼。

　　观点地产新媒体：公司选择品牌的要点是什么呢？

　　邢啸冬：

　　要符合我们的定位，有定的前瞻性。商业核心东西是什么呢，还是品牌背后的人。购买这些品牌的人是核心，透过品牌看到人的时候，你的规划才是有效。

　　观点地产新媒体：品牌商对于商业项目的运营也非常重要，公司如何维护这种品牌商的合作关系？

　　邢啸冬：

　　我们相互之间会经常交流，我们是把品牌商当成一种合作伙伴，我们提供的是平台，在这个平台上面，我们共同合作。把品牌商自己人，把他当成我们的合作伙伴，我们一起来做。他认同这个市场，认同我们的规划，他才会有信心，哪怕遇到暂时的困难，也能同舟共济。这样，我们的项目才会有价值。

　　观点地产新媒体：商业地产也有很强的专业性，公司如何结合自身的运营能力和管控能力去满足一个消费者的需求呢？

　　邢啸冬：

　　我们对运营管理团队要求还是比较严格的，我们有一整套的业绩分析，顾客分析的体系，我们在日常经营中也会做一些调整，商业也会在做调整。

　　我们在提一个概念，叫“第三生活空间”。除了你的工作地点、家庭之外，我们的购物中心就是他的“第三空间”。在这个第三空间中，让你生活和工作中的一些不愉快在这里能够消除、淡忘，放松心情，疏解压力，然后很愉快的回家。

　　观点地产新媒体：第三生活空间是否是对传统商业地产的一种突破？

　　邢啸冬：

　　我们在做商业地产的过程中在不断的思考，我们希望有一些更好的、能够满足人们个性化需求，当人口红利不再是简单的满足生存需要的时候，我们需要什么，可能需要更多的情感交流。

　　当所有的商业都是围绕人来做，满足消费者需求，这种满足不再单纯是购物，也不单纯在这里吃到东西，而是更多的一种心理满足感，这才是更重要的。

　　观点地产新媒体：商业地产需要的培育期和项目的投资也是非常大的，公司如何根据金融市场的情况制定合理的资金运作方案呢？

　　邢啸冬：

　　预算管理很重要。从我们的角度来讲怎样把每一个项目都用好，我们都会做预算，而且务求精准，同时强调过程控制。对我们来讲是把项目经营好，让投资方看到项目不错，有一个长期稳定的回报，这很重要。

　　观点地产新媒体：以您十几年的商业地产的经验来看，运作商业地产最核心的是什么？

　　邢啸冬：

　　商业地产是个平台，在各个平台上会有各种精彩故事发生。但是无论多精彩，人才是故事的主角。因此，除了资金之外，更多的还是在人的需求上做开发。商业地产不同于住宅地产，商业地产经营不起来没有任何的价值。你要经营起来一定是和这个城市，和这个区域有机的结合，而且一定要成为当地或者这个城市的一部分来考虑。

　　所以，商业地产如果要做，真的要有很深刻的理解，一定是站在经营的角度去考虑，然后反过来考虑投资。如果一开始你就以地产开发的角度去考虑这个市场就可能是本末倒置，最后的结果是不可控的，关键还是在于理念上。

　　观点地产新媒体：您怎样来看电商全面兴起的现象？商业地产如何应对这种冲击呢？

　　邢啸冬：

　　网络是个平台，其实商业地产项目，何尝不是个平台呢？很多在网上实现不了的，相信在商业地产项目平台反而是可以实现的。

　　因此，商业地产如何吸引客流呢？难道真的人人都会成为“宅男宅女”吗？不会的，人是社会的人，人是需要交流的，人是需要聚会的，人除了购物之外，还有更多的需求的。电商的兴起，满足了人们最基础的生活需要，但人们还需要一个愉悦的心情。

　　因此，我们的商业地产项目，我们的购物中心，规划设计的核心、出发点恐怕是要有改变了，去购物中心购物不再是我们去购物中心的重要原因；购物中心的称谓恐怕也要改一下了，“市民交流中心”？也许还有更好的名字吧。