中金公司-苏州高新销售偏弱,业绩低于预期

　　2012年每股盈利0.17元：

　　苏州高新(600736,股吧)今日公布2012年年报，实现收入27.7亿元，同比下降6.8%；净利润同比下滑29.2%至1.8亿元，合每股收益0.1728元，比我们预期低13.3%。

　　房地产结算进度仍然较慢：公司全年实现收入27.7亿元，同比下降6.8%，较我们预期低9.1%，其中房地产(000736,股吧)结算面积30.86万平方米，同比下降4.66%，房地产结算收入21.8亿元，同比下降7.8%；江苏区域三线城市市场销售偏弱导致的结算进度慢是收入低于预期的主要原因。

　　净利润低于预期：公司目前对外参股投资4.36亿元，2012年实现投资收益2,090万元。全年税后综合毛利率23.5%，较上年下滑6.2个百分点，主要因结算项目建安成本偏高，以及土地增值税增长73.9%所致；净利润1.8亿元，低于预期13.3%，主要受低毛利率及三项费用刚性增长影响。

　　销售疲软，收入锁定性低：公司全年实现商品房预售面积23.4万平方米，预售金额19.6亿元，同比分别增长8.7%、4.1%，显著弱于苏州等地市场平均水平；贡献销售的主要是吴江天成花园、吴中区大成郡项目、高新区秀郡项目等。期末预收账款7.7亿元，较年初下降3%，收入锁定性差。

　　财务压力大：年末公司净负债率223.7%，远高于行业水平；期末在手现金14.6亿元，但短期借款和一年内到期的非流动负债合计65.6亿元，短期偿债压力仍然巨大。

　　发展趋势：

　　公司2013年可售资源包括大河山二期、宝带熙岸、天之运花园、秀郡、大成郡和徐州等项目，集中在苏州、扬州和徐州；公司在手现金仅14.6亿元，但2013年施工面积计划达246万平方米，加上债务到期金额65.6亿元，建安开支和偿债压力将使公司面临较大资金流压力。

　　估值与建议：

　　公司销售慢于预期，我们下调2013年盈利预测21.4%至每股0.20元，引入2014年盈利预测每股0.22元。目前公司股价对应2013、2014年市盈率分别为23.0倍和20.4倍，对2013年净资产值有15%的溢价。公司目前估值并不便宜，我们维持“中性”评级，同时提示公司存在一定的资金流风险。

　　中金公司-苏州高新：销售偏弱,业绩低于预期