中航证券-房地产行业利率取代M2成房地产市场主要影响因素

　　投资要点：

　　利率通过影响供需影响房地产市场。国际上看，利率与房价负相关；利率主要通过影响居民的可支付能力、开发商的融资成本、推盘行为从而影响房地产市场的供给。

　　过去中国房地产市场景气度与利率关系不紧密。由于中国利率仍受管制，受到绑定汇率因素的影响，中国货币政策中利率的作用较小，而主要通过数量控制来实现。因此，中国房地产价格与M2密切相关，而与利率的变化相关性较差。

　　利率市场化提升利率对房地产市场影响力。房地产市场从2011年11月份开始转好，与2012年央行总资产增速、M2增速较低相背离，与shibor、理财产品预期收益率下降一致。利率与房地产市场关系更加紧密。

　　CPI是观察利率走势的一个指标。从历史走势看，shibor走势与CPI走势基本一致，当CPI上升时，shibor也随之上升，当CPI下滑时，shibor也随之下降。因此，CPI走势将是一个重要的观察指标。

　　投资建议：

　　CPI在2012年10月份见底后开始回升，1年期shibor从2012年9月份开始基本停止下降，尽管2012年四季度一线城市销售量和价格均回升，相应行业相关股票价格也随之上涨，但展望前景，一线城市价格过快上涨导致新一轮调控政策推出的可能性增加，CPI见底攀升导致利率上升的可能性增加，市场销售景气度有较大的可能发生转变，因此，我们维持行业中性评级。我们的策略仍然是从区域市场冷热和企业竞争优势的角度精选个股，推荐配置陆家嘴(600663,股吧)、北京城建(600266,股吧)、首开股份(600376,股吧)、金地集团(600383,股吧)、万科、保利地产(600048,股吧)、招商地产(000024,股吧)和华夏幸福(600340,股吧)。

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