链家3月二手住宅成交量井喷 需求透支幅度最大

　　2月底至3月初，国五条及其细则相继出台，对二手住宅市场影响较大的"20%差额个税"引起短期动荡。出于对北京（楼盘）细则落实后税负上涨、交易难度增加的恐慌，3月集中网签情况突出，短期内成交量出现井喷。房价出现结构性上涨。预计新政执行后，供需减弱，市场出现将明显降温。

　　一、成交量：受新政影响，3月成交井喷或破4万套

　　据链家地产市场研究部统计，截至26日，北京市二手住宅成交37247套，与1月、2月同期相比，分别上涨了1.4倍和3.5倍。比2012年同期上涨223.1%。预计3月全月成交量或破4万套，达到2009年以来的最高值。

　　链家地产市场研究部张旭认为，3月二手住宅市场突现"火热"局面，受新国五条出台的影响，成交量井喷。从历次政策出台造成的末班成效应来看，本次最为明显。一是由于目前正处于市场持续的回暖期，二是政策实施后，增加的税费较大，也是历次税费政策调整幅度最大的一次，交易成本会明显上涨。因此也刺激了需求的释放以及业主的出售。

　　从房客源变化情况看：

　　首先，3月新增房源环比上涨146.3%，业主短期出售意愿迅速增强；且业主成交周期比2月大幅缩短至34天，比1月和2月分别减少了22天和16天。议价空间也在加大。

　　其次，3月新增客源环比上涨72.5%，购房需求大幅增长；从需求结构上看，有九成以上都是自住需求。

　　综合这些因素来看，"国五条"及细则对二手住宅市场的影响甚大，一是从预期上，细则落地前的紧急入市和新政落地后的观望将形成强烈反差，购房者对后市预期有可能在一段时期内转入下行；二是从供需上看，3月的高成交实际是对新政后供应和需求的透支。一旦北京细则落地，税费增加使交易成本上涨，房客源都会出现回落，预计成交量会有明显下降。

　　二、成交价格：3月成交均价环比涨7.5%，新政后短期价格或维持平稳

　　据链家地产市场研究部统计，3月二手住宅成交均价为27301元/平米，环比涨7.5%，涨幅较前两个月明显增加。

　　从结构上看，3月城区成交占比较2月增加了4.5个百分点，五环内成交占比较2月增加了3.6个百分点，总价在200万元以上的成交占比比2月增加了约5个百分点。

　　链家地产市场研究部张旭认为，3月份二手住宅成交均价环比增幅较高，主要原因是成交结构变化所致。从当前的市场形势看，新政后房价并未上涨。3月份是北京国五条细则落地前的特殊阶段，持有多套住宅且近期有出售意愿的业主，在新政落地前脱手意愿较强，从买卖双方心理看，业主大幅调高报价的可能性不大，从议价空间上涨方面也可以看出3月份市场实际涨价动力不足。

　　链家地产市场研究部张旭认为，3月份需求透支幅度较大，意味着新政出台后需求的回落幅度也会非常明显。再加上近日公积金政策从严执行。将有大量需求被抑制。但长期来看，二手住宅市场供小于求状况很难就此改变。