开发商降低预期入市 刚需盘端午长假扎堆唱戏

端午节的阴雨天气并没有浇灭楼市成交的热情。相反，北京、上海、深圳等一线城市相继迎来推盘高峰。中国证券报记者走访发现，在“限价令”的影响下，开发商普遍加大了推盘力度，此前受到预售价格限制的部分楼盘开始借端午假期入市。

业内人士表示，今年楼市调控行至中场，市场环境发生转变，当前一些地方已经显露出政策预调微调的迹象。部分开发商针对限价令适当调整了战略、降低了预期。下半年楼市总体向好的趋势未变，调控政策将进一步完善。

开发商降低预期跑步入市

继京广深等一线城市加强对新建商品住宅的预售和价格管理后，楼市预售证审批曾陷入短暂低迷甚至停滞。不过从端午节开始，各地开盘项目明显增多，刚需盘成为开盘大军中的绝对主角，特别是此前因为限价政策影响的项目也开始逐步入市。

“这次终于拿到了预售证，而且开盘当天的销售情况很好。”位于北京通州区某大型刚需项目的销售经理表示，这次推出的1200套房源有超过2500人排号，主推的89平方米及以下的户型在开盘不久就被“抢购”一空。

据该人士透露，项目在预售审批时也曾遇到不小的考验。“现在预售证审批最重要的就是价格，一旦超出价格红线，审批就过不了关。”从项目的销售价格来看，均价基本为19000元/平方米到21000元/平方米之间。“其实只要价格合适，项目审批前后是毛坯还是精装影响并不大，我们这次推出的房源里就有60%是精装，价格要相对高一些，不过市场反响很好。”

与之相比，位于北京大兴区域某项目的销售负责人王经理显然要更加焦急。他负责的项目提交预售申请已经超过两个月的时间，但目前仍在和北京建委进行沟通。如今，项目拿到预售许可和开盘的时间都还是未知数。“建委对价格控制得很严格，这让我们开盘定价有很大压力。可是一直拖着不发证，资金成本对于我们来说更有压力。”王经理直言。

“从北京限价令的执行情况看，可以说是开发商‘从了’政府。”北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，在短时期内预售价格监管的政策并没有松动的迹象，但开发商的资金成本压力使得他们不得不服从政策、降低自己的预期。“事实上，限价令并没有要求房价下跌，只是要求不上涨。开发商为了保持正常的销售周转速度，只能在政策影响下做出调整。”张大伟直言，之前有些项目试探性的进行预售申请，但从实际情况看，监管部门对价格监管的力度还是很大的，因此开发商不得不进行调整。

在一线城市限价令实施一段时间后，北京楼市在端午迎来了集中入市的小高潮。统计显示，有11个楼盘在假期集中入市，其中绝大多数是均价在两万元左右的“刚需盘”，所供应的户型也以90平方米为主。根据北京市住建委的信息，仅6月11日当天，便有5家楼盘获得预售许可。而6月以来，北京已有11个项目拿到预售证。其中部分楼盘此前曾受到“限价令”的制约，推迟了拿证时间。“预售限价政策取消的可能性很小，这使得之前积压的待取证项目开始逐渐入市。”张大伟直言。

端午节小长假期间，上海也有7个楼盘计划入市，总计推出房源近1500套。刚需楼盘重新成为主打，其中位于闵行马桥的万科城(小区网论坛)计划一次性推出600套房源。“带有指标性意义的万科，一次性推出房源600套，说明开发商对市场较有信心。”一位本地房企销售总监这样分析。

深圳楼市改善型楼盘也大行其道，3个月内将有近2000多套的改善型住房在售或即将入市，借着端午节之机，开发商再掀推货高潮。假期广州则有4个项目计划推盘入市，总供应量在千套左右。整个6月广州预计有51个楼盘开盘或推出新货，包括住宅项目40个，商业项目11个。但由于受“限价令”的影响，整体推盘量较5月有所下滑。

汉宇地产分析师指出，5月以来房企普遍加大供应力度，表明开发商看好当前市场销售，旨在实现跑量销售。

楼市成交向好大势未改

今年上半年，楼市政策仍然从紧，各地也频繁出台调控细则，但一线城市的房价看涨预期仍强烈。

“看着看着，不知不觉中深圳房价又跳涨一大截，我等不下去了，这几天终于在龙华新区签了一套。”谈到这半年的看房经历，深圳的80后青年小灵（化名）颇有感触。

元旦期间，小灵就开始在深圳的南山区、宝安区看房，主要目标是六七十平方米的两居。“我刚出来看时主要瞄准二手房，市场开始显露火热的迹象，原本在南山区中心看中一套60多平的房子，挂牌170万，房东当天跳价10万元，就没买成。”在随后的看房过程中，小灵频繁遭遇房东跳价、多人拼抢一套房的情形，买房过程十分波折。

在二手房迅猛的涨价中，小灵渐渐失去了兴趣，把目光转向更偏远区域的新房。随后他开始频繁造访龙华新区和龙岗区的各个新盘售楼部，地铁龙华线附近某楼盘单价两万元出头，吸引了小灵的目光。但在购房过程中，楼层朝向较好的小户型房源早早便被抢光。小灵不禁感叹，一线城市中刚需数量太大，小户型几乎都是“日光”，以至于每次开盘稍有犹豫便抢购不到。

小灵的经历仅仅是千万购房者的缩影。事实上，今年前五月调控政策频发，但楼市特别是新房市场成交热度并没有明显降温。国家统计局最新数据显示，1-5月份，商品房销售面积39118万平方米，同比增长35.6%，其中住宅销售面积增长37.6%。商品房销售额25864亿元，增长52.8%，其中，住宅销售额增长56.8%，高于成交面积的同比增速。

5月上海市商品住宅成交面积达到92.30万平方米，环比上涨2.23%，比去年同期上涨了14.53%；成交均价达到23219元/平方米。佑威房地产执行董事黄志坚表示，与2012年同期相比，上海5月楼市量价齐升，目前的市场环境总体上明显好于去年。