强力限价 5月楼价将企稳回落

“刚需”盘买家在逐渐稳定的楼价面前，显得入市信心更足。

芳村盘保利塞纳维拉的新货还处于诚意登记阶段。

南沙碧桂园天玺湾。

花都保利花城二期。

发展商吐槽“政府指导价”迟迟未公布让他们定价时心里没底

天河某楼盘的项目负责人最近表示，眼下新楼盘在领预售证前需先向国土房管部门申报价格，但由于“政府指导价”迟迟未对外公布，市场上对于“指导标准”又众说纷纭。“以天河为例，如果以去年的区域成交均价为指导价，那么‘被指导’的就只有珠江新城的楼盘；而对于成交价远低于区域均价的天河东部板块，则毫无指导意义，有的楼盘甚至可以趁机上调价格。”因此，现在业界又流传另一种“指导价标准”，即相关部门或会根据具体板块来界定“指导价”，而不是简单以区域均价去统一指导。

“指导价”多少？云里雾里！

面对仍是云里雾里的“政府指导价”，发展商颇感尴尬，若想为“价格上涨”预留空间而高报价格，弄不好会因此被拒发预售证，影响资金回笼。但倘若单以“顺利领证”为出发点，却又不甘心放弃即将到嘴的利润。有专家分析说，“由于政府和房企双方都不愿意先亮出自己的价格‘底牌’，这种相互对峙和观望的情绪，直接影响其领证时间，亦使得新货的入市时间延后。”

像越秀区全新豪宅项目东山京士柏，虽然早就放话说将在4月开售，但4月该盘并未拿到预售证，发售时间一再推后。该项目有关负责人表示，拿不到预售证的确和该盘户型较大以及单价较高有关，现在只能继续等待，暂未知几时能正式开售。

与此同时，从最新的成交统计数据不难发现，各区主力推货的个盘在过去一周的成交均价与4月相比并没有明显变化，这或许表明“限价”政策已开始显现威力。

不过，也有开发商表示，除了少数“刚需”盘外，近期有签约的中高端楼盘，其实签约的单位都是以前卖出去的，由于“限签”的原因近期才陆续签约，而“五一”期间售出的单位，还不知道要等到几时才能签约。所以，目前的网签价其实还难以反映市场的真实成交水平。

网签量网签价 或明显回落

业界预测，之前未能如期推出的楼盘，会随着预售程序的缓慢推进在接下来的两月陆续登场。对此，经纬行研究中心认为，随着住宅预售价网上申报制度的执行，高价盘限售限签预计将持续，因此无论是网签量还是网签价格，均可能出现明显回落。

但从市场的实际情况分析，发展商当前资金压力并不大，因此短期内在价格上难见让步。而且新“地王”的出台，也令市场对楼价的走势更加看高一线。但对部分追求业绩的房企而言，主动采取应对措施以规避限售，依然是赢得市场的关键。

天河

中高端盘仍受制于“限签”

与其他区域相比，天河区由于鲜见全新楼盘入市，今年的“五一”楼市显得格外平静。东圃的全新项目佳润·上品菁园已在“五一”期间开放样板房，并推出团购优惠活动。但由于尚未取得预售证，正式开盘还需等到5月下旬。至于熟盘加推的新货，如尚东君御、嘉裕公馆、东方新世界、华景里等项目，由于其网签数据的滞后性，加之部分中高端楼盘仍受制于“限签”，价格暂未见异动，整体基本与4月成交均价持平。

最新价格分析：

个别楼盘的网签价格因产品类型变化而飙升，如4月网签均价为35549元/m2的峻林，5月首周价格飙至54931元/m2，这是由于一套单价68729元/m2的453平方米优质单位拉高了均价。

白云、越秀、荔湾

“五一”后价格比4月微升

在白云、荔湾和越秀，各主要在售楼盘自“五一”后一周的价格和4月签约均价对比，暂时价格差异还不算太明显。

最新价格分析：

白云区保利西海岸4月均价20555元/m2，小长假后一周均价为18595元/m2；御金沙4月均价17471元/m2，小长假后一周均价为18078元/m2；深业江悦湾4月均价15567元/m2，小长假后一周均价为15751元/m2。

荔湾和越秀的情况也比较类似，在各主要楼盘两个时段价格差异不大的情况下，保利公园九里近期签约价为19692元/m2，反而高过4月份的18782元/m2。东方文德广场也是，小长假后一周签约价为42931元/m2，4月份为40115元/m2。

海珠

传闻：报2.7万只批2.1万

据代理商透露，海珠区革新路的凤乐雅苑在4月24日新规后提前申请预售价格，“2.7万元/m2进去，2.1万元/m2出来”，开发商干脆停售。凤乐雅苑早在两年前已达预售条件，因为种种原因而推迟发售，以为今年“五一”可以顺利开售，但一纸“限价”新规又再次击碎其开盘计划。江燕路烂尾楼盘活项目中源御品原来“吹风”在“五一”开盘，但最终也未能如期。据开发商人士透露，该盘在盘活期间被发现有违建部分，相信要在解决违建问题后才可以顺利获得预售证。

广州大道南的“时代天骄”烂尾楼盘活项目也在建设中，开发商有关人士向记者透露，该盘计划于今年“十一”开盘，最迟在今年年底，他们也担心“限价”会对楼盘销售产生影响。

最新价格分析：

海珠区1月和2月全区均价首过3万元/m2，一些签约价高于3万元/m2的楼盘如保利天悦向来被“限签”，但想不到签约价在2.5万元/m2左右的江南美景二期也被限签，代理商透露该盘一日只可签约一套。从2月6日~5月6日，该盘总共只签约56套，按此进度，相信200多套的签约要到8月才可以消化完毕。记者李凤荷

增城

与4月价格相比波动不大

增城各主要在售楼盘在“五一”以来的一周价格，和这些楼盘4月份的签约均价对比，价格差异并不明显。

最新价格分析：

锦绣御景国际4月均价为9082元/m2，小长假以来一周均价为9017元/m2；誉山国际4月均价8725元/m2，小长假以来一周均价为8526元/m2；翡翠绿洲4月均价为7722元/m2，小长假以来一周均价为7861元/m2。

萝岗

旧盘价维稳 新盘未出价

“五一”小长假期间，萝岗区的全新住宅项目如越秀·岭南山畔、奥园春晓等，大多以“纯亮相”的形式对外开放，就连加推“橙郡”组团的中海誉城，也未能在“五一”期间开盘。

最新价格分析：

从价格来看，处于新旧货青黄不接的萝岗区楼市未见异动，中海誉城“橙郡”的吹风价约1.7万元/m2（带精装修），与其4月份的网签价格基本持平。雅居乐富春山居的在售产品也与其之前的价格无异，为28000元/m2（带豪华装修）。

番禺

南沙

新盘收口头通知：不能高于去年均价

在番禺及南沙，各主要在售楼盘在“五一”小长假以来一周价格和4月签约均价对比，暂时价格差异并不算太明显。

有消息人士透露，在“限签”和“限价”双限的背景下，南沙也毫无例外地有多个楼盘都收到了“限价”的口头通知，全新开盘定价不能高于同区域去年年度成交均价，旧盘新推则不能高于去年的销售均价，在售项目如果签约价格高于申请预售证时的报备价，系统将不允许其网签。也就是说，超过“政府指导价”的楼盘将不能入市，即使入市也不能签约。因此，南沙有两大豪宅盘原本计划在“五一”推新货，后来都因此而搁置了。

最新价格分析：

祈福名都4月均价为17309元/m2，小长假以来一周均价为18598元/m2；敏捷金月湾4月均价16682元/m2，小长假以来一周均价为16430元/m2；中环品悦4月均价为14252元/m2，小长假以来一周均价为14344元/m2。

南沙的楼价同样也是如此，像碧桂园天玺湾4月均价为12271元/m2，小长假以来一周均价为14580元/m2；南沙境界4月均价8871元/m2，小长假以来一周均价8493元/m2。这当中，尽管数据显示碧桂园天玺湾的价格有明显上涨，不过，在4月29日~5月4日这一周，该盘的网签量却只有区区的5套，这对于上月29日刚开售新一期的天玺湾而言，显然不足以代表其真正的价格变化。因此，天玺湾的价格到底是涨了还是跌了，恐怕需要网签量上去以后才能有定论。

花都

新货都只卖七八千元 应无限价之忧

据记者了解，花都4月20日开售的新盘价格都在合理范围，天马河壹号的“幸福畔”组团销售毛坯均价7200元/m2，比前期开售的帝景湾“8字头”价格要低一些。代理商表示，帝景湾组团有天马河景观，幸福畔的景观稍差一些，两组团之间存在一定价差是合理的。花都新货的价格在七八千元左右，主打的也都是“刚需”户型，在“五一”前后都销情理想，消化率达80%以上。

最新价格分析：

嘉汇城在4月29日新推200套，毛坯价8400元/m2；5月1日开盘的祈福万景峰，以“8字头”开售，比之前预估的10000元/m2要低不少。

记者观察

“裸卖”？买卖双方都未必“裸”得起

早前曾有发展商表示，如“限价”出炉，为保证销售利润，不排除会通过“双合同”和“裸卖”两种形式去规避政策。对此，有项目负责人接受采访时表示，如果采用“双合同”，即将高于“指导价”的部分房价摊入装修合同，无论是对于买家还是开发商而言，都不是一招妙计。