穗限价满月供销大缩水 房价数据达标实际大涨

网易房产5月23日讯 时至今日，广州（4月24日）正式出台严格预售价格监管的政策已足月。

广州在房价数据上可谓“成功达标”，限价一个月（4月24日-5月23日）广州全市十区二县住宅均价环比前30天下降9.1%。

但同样是数据，该时段广州全市一手住宅成交6530套，同比去年同期下降10.1%，中心区成交环比下降37.4%，同比也跌了18.3%。广州市场新增套数更是出现了环比、同比超9成的大缩水。

实际上，在楼市供销受阻、旺盛需求受抑的情况下，广州真实房价上涨撑力十足。广州1个月内出现3宗“新地王”的局面，更使“未来房价加速上涨”成为预期。

广州限价整月中心区成交缩水近4成

“限价令”一词从未得到官方认可，但自4月24日广州要求严格预售价格监管以来，坊间一直以“限价令”称之，而至今，广州已限价满30天。

网易房产数据中心数据显示，4月24日-5月23日，广州全市十区二县一手住宅成交6530套，环比微降，同比则下降10.1%。

“目前刚需的需求是很旺盛的，但为什么成交量大幅减少？就是因为限签和限售等等原因。”合富辉煌首席分析师黎文江就指出，很多单位已经签了合同、收筹、登记或者下了订金，但不能网签，有的单位甚至已经购买了，但还是未上网。

“本来二季度广州的货量是比较充裕的，刚需主导市场的情况也没变，如无意外，1.2万套的成交是可行的。”其表示。

限价令之下，价格普遍偏高的中心区楼盘无疑受更大影响。数据就显示，中心六区上述时段成交1275套，同比则下降18.3%，环比更缩水了37.4%。

外围六个区域在“限价令”出台的一个月内则成交了5255套，环比微升，同比下降7.9%。

越秀区某热销学位盘开发商就告诉网易房产，目前房管局只允许楼盘每天最多网签2套。

“成交速度自然放慢了，我们和业主都等得很着急。”其表示。

有开发商高层也透露，据其所知很多开发商上报的价格至今也都没被批下来，很多项目近期（特别是五一）有开盘安排，但都在政策压力下，最终选择延期，成交很受影响。

广州楼市供应缩水9成 多盘预售受阻

另一方面，严格加强预售价格监管对广州市场供应的影响也十分显著。

新政细则出台后，4月广州实际开盘项目个数较预计开盘量减少了16个。网易房产数据也显示，4月24日-5月23日广州新增套数286套，环比（2589套）大幅缩减了89%，同比（8101套）也缩水了97.4%，幅度之大，已超出正常水平。

从广州近两个月的周度新批上市量走势来看，广州4月24日实施“限价令”的一周内，新增供应量仍保持增长趋势，但第二周开始大幅下滑。

进入第三周（5月13日-5月19日）广州市场虽然又添新货3300余套，市场呈现价量齐升的态势，但市场货量相较仍处于低位。有行业机构甚至认为，第三周市场出现的价量齐升或再引来政府关注，预计楼市签约将稍有收紧，引导均价回归。

不论加压与否，市场供应已受到颇大影响。合富辉煌数据按照楼盘推广进度统计的结果就显示，5-6月广州十区新货1.2万套，已拿预售证约50%，没有拿预售证则占到52%，中心六区没有拿到预售证的新货更占到了2/3。

“新货主要集中在外围四区，其中花都、番禺新货多已取得预售证，南沙、萝岗区新货大多未取得预售证。两个区加起来占了十个区的一半，大部分拿到预售证，因此五、六月份中，花都、番禺的市场会比较热一些。南沙、萝岗的预收新货1500到1800套，未拿到预售证，能不能拿到不一定。中心六区主要在白云区和荔湾区，同样很多未拿到预售证。

限价满月房价数据止涨实际价格或加速上涨

不过限价一个月，房价数据确实“好看”了。

网易房产数据显示，4月24日-5月23日30天内，广州一手住宅成交均价13023元/平，环比下降了9.1%，出现了自2012年10月份以来成交均价的首次回落，该数据同比上涨10.7%。

4月份的官方数据也印证，广州十区新建商品住宅网上签约均价16374元/平，环比下降了2.6%。

“广州楼市成交数据存在失真。”黎文江就直言。而这也是业内的主流观点。

黎文江续指，“有些人觉得限价令过一段时间就会取消，但是我认为今年之内都不会取消，只要房价控制目标没有达到，政府对于房价的行政干预是不会取消。”

的确，从真实的市场看来，随着供求持续的趋紧，广州涨价撑力十足。

有机构统计数据就显示，仅五一长假，广州推新的22个项目中就有半数涨价，9盘涨幅超10%，保利花城、合和新城、自由人花园等楼盘均价也分别比4月均价上涨19%、13%、13%。