万达借壳上市恒力复牌大涨465% 八年上市坎坷路

香港恒力地产复牌并公布方案，万达港股上市方案敲定

万达与万科，中国商业地产和住宅地产的两位老大。

1991年，万科A股上市并拿到“000002”这一“号牌”的时候，万达才创立仅仅三年；2012年，万科在港股借壳上市之际，万达却依然在苦苦等待内地IP O的重启。每当大家谈起房地产板块的“万保金招”四大天王的时候，年销售额过千亿的万达却会不适时地被遗忘。确实，相较于在商业地产上的顺风顺水，万达的上市可谓道路坎坷。

4月10日，香港恒力地产复牌并公布卖盘方案，这也意味着此前已经透露出风声的万达港股借壳上市的方案敲定。从2005年初步筹谋上市开始，整整八年，万达与资本市场的长跑终于要修成正果。

万达借壳上市恒力复牌大涨465%

在今年的2月27日，在香港联交所上市的恒力商业地产(00169，H K )突然宣布停牌，加之万达与恒力地产有所往来的消息，万达将借壳上市的传闻便开始出现。

尽管当时万达商业地产已经在A股排队上市，但由于内地IPO重启未有时间表，加上政府对房地产调控的基调未变。万达与其在A股市场盲目等待，不如到港股借壳上市，其前景显然要更加明亮。

很快，3月20日，恒力商业地产发布公告称，公司获内地龙头房企之一的大连万达商业地产入股，恒力控股股东陈长伟已订立有条件买卖协议，将所持65%股权售予万达商业地产。当时，万达商业地产申报已持有恒力商业地产约24.82亿股，成为最大单一股东。

不过碍于法律程序，万达方面对此事依然很低调。万达集团董事长王健林此前接受南都记者采访时也表示：“它已经公告了，我们要收购，还没有正式批准，但是法律上是没有障碍。”

不过到了4月10日，万达借壳上市一事明朗化了，当天恒力商业地产复牌并公布出售方案。公告显示，陈长伟同意向大连万达商业地产出售65%股权，待售股份代价为4 .655亿港元或每股0 .25港元，待售可换股债券代价为2.09亿港元。可以说，万达耗资6.75亿港元便打通了在香港股市借壳上市的通道。业内人士分析，恒力的复牌，意味着此前向港交所提交的相关程序已完成。

如今南都记者再打开大连万达商业地产股份有限公司的网站，网页顶端已经增加了“投资者关系”一栏。尽管目前点开之后，各个项目依然显示为“待建栏目”，但预计在很快的时间内，这些栏目将被填上内容。

受此消息影响，刚刚复牌的恒力股价立刻出现飙涨，一度上涨超过6倍，并最终报收1.95港元/股，上涨幅度达到465%。

资料显示，恒力房地产发展(集团)有限公司是一家专业从事房地产项目开发销售及商业物业投资的福建企业。公司成立于1989年，于2002年在香港联交所主板上市。

2005年被忽悠做R E IT s丧失在香港红筹上市机会

在万达集团的官方网站上，集团简介的内容非常简短：大连万达集团创立于1988年，形成商业地产、高级酒店、文化旅游、连锁百货四大产业。2012年，企业资产3000亿元，年收入1417亿元，年纳税202亿元。

几乎和万科并肩的年销售额、中国年纳税额最高的民营企业，中国商业地产的龙头老大，为何一直以来都没有上市呢？并非不想，而是运气不佳。

2005年，香港R E IT s(房地产投资信托基金)上市大门开启，万达与澳大利亚麦格理银行约定合资成立商业管理公司，将万达9家商业广场打包到境外发行R EIT s，募集目标在10亿美元以上。2005年底，万达R E IT s招股文件在香港获通过，然而在2006年7月，国家部委联合下发严格限制境外公司收购内地物业的171号文件，万达REIT s计划被迫搁浅。

王健林后来在接受媒体采访时亦非常后悔：“2006年本来就有机会在香港红筹上市，当时找了JP摩根、摩根士丹利等，框架都搭好了，被麦格理一忽悠，说我别做IPO了，做R EIT s多好，于是错过了最好的机会。”R EIT s无果之后，王健林再想改去香港红筹上市，但遗憾的是这条路也被监管部门封死了。

2010年遭遇地产调控A股上市一直“初审中”

2007年，王健林开始考虑让万达在国内A股上市。2008年，万达展开了一系列的上市前期准备工作，准备2009年择机上市。

据当时的报道，万达上市的具体计划为：2009年12月-2010年2月间完成上市辅导及辅导验收；2010年1月-3月间，完成招股说明书等上市申报材料；2010年3月-5月间申报上市材料，通过证监会发行审核；2010年6月在国内A股挂牌上市。

沿着计划，证监会于2010年受理了万达上市申请，但楼市调控却打乱了后面的计划。房企的融资渠道全面收紧，几乎所有房地产公司的上市工作都被迫暂停。

此前王健林接受记者采访时也表示，万达商业地产在A股排队已经很久了，不过国内IPO已经暂停了，再加上受限于国家宏观调控政策，上市时间不好估计。

在中国证监会网站最近公布的首次公开发行股票企业基本信息情况表中，大连万达商业地产仍然显示处于“初审中”。

目前万达院线欲深市IP O万达百货也在筹划上市

相较于处于“初审中”的万达商业地产，已经通过审核，处于“落实反馈意见”阶段的万达院线，在内地上市似乎已“触手可及”。

王健林表示，万达院线目前是亚洲规模最大的院线，属于受国家支持的文化产业，上市应该是没有问题的，只待IPO重启。记者了解到，万达院线是打算在深交所上市，保荐机构为中银国际。

除此之外，王健林还透露，尽管目前万达百货总体仍处于亏损状态，但是也打算将盈利的店单独拎出来上市，“境内不行的话到境外去做，大家安心等一段时间，会看到消息的。”

如此算来，到目前为止，万达已经有三个部分要上市，再加上未来庞大的五星级酒店群、文化产业和众多旅游项目，如果都拿来上市，万达整体上市还有很长的路走。

焦点

万达上市真的不为钱？借壳融资量少得可怜建海外融资和开发平台

万达几乎每年要开业20个万达广场，十几家五星级酒店，而且最近又开始兴建投资额相当于五六个万达广场的万达文化旅游城。万达去年斥资26亿美元收购A M C，而最近，传出了万达欲收购欧洲两大影院公司O deon&U CI和V ue的消息。

近些年如此疯狂地大举扩张，显然需要非常庞大的现金流，因此在众多人眼中，万达近些年来急于上市，目的就是拓宽自己的融资渠道，缓解自己的“资金困难”。王健林也曾表示，现金流是万达的生命线。

几天前一位已经离开万达的前高管在公开场合表示，他对自己当年在万达所做过的项目非常自豪，都创造了那个年代最快的纪录，当时也博得了满堂彩。“追求快，这个快，其实是逼不得已的，有一个现金流的压力。”

万达集团公布的数据显示，2012年该集团收入1417亿元。商业地产收入1097亿元，完成计划的113%，同比增长15 .1%。其中租金收入虽然同比增长50%，但在千亿收入中仅占到52亿元，也就是每一座万达广场年租金收入不到8000万。

除了租金回报率低之外，一直处于亏损状态的万达百货，同样为人诟病。对此，万达集团企业文化部相关负责人接受记者采访时表示，万达并不是单纯从银行贷款来开发的，而是有自己一个独特的现金流模式，不能简单地计算回报率。万达百货总体是亏的，但对于万达而言是一个整体的产业链。而且百货可以提供现金流，利润部分由商业地产来完成。

对于万达上市是否为了圈钱，王健林也一直否认，“我们每年竣工的物业拿来抵押贷款都可以获得一次上市的现金流，我们上市是为了企业建立更好的制度，也让高管和长期投资的小股东有一个流通性。”

“如果有一天我不想玩了，或者我想清闲一点儿，我卖10个购物中心，也许就可以套现几百亿。”王健林对自己的资金状况一直让人感觉颇为自信。

天津大学经济学院副院长丛屹认为，科学的说法是，万达上市一方面是为了钱，另一方面，且更重要的是，为了建制度。

记者了解到，根据香港上市规则，买壳后的24个月内，壳公司收购某项资产的资产比例、盈利比例、收益比例、代价比例以及股本比例等五项核心指标中的任意一项指标超过100%，都将构成“非常重大的收购事宜”，会被按新股上市处理，令买壳上市失去意义。这也意味着两年内，此次借壳上市能融到的资金帮助会非常有限。

不过在业内人士看来，借壳恒力对于万达来说，不管是拓展海外市场还是打通海外融资通道都极具诱惑力，而且恒力的主营业务就是商业地产，这也让万达分批注入商业地产资产成了可行之举。

言论

王健林：“2006年本来就有机会在香港红筹上市，当时找了JP摩根、摩根士丹利等，框架都搭好了，被麦格理一忽悠，说我别做IPO了 ，做REITs多好，于是错过了最好的机会。”

天津大学经济学院副院长丛屹:“科学的说法是，万达上市一方面是为了钱，另一方面，且更重要的是，为了建制度。”