房企高负债大举买地 预期依旧看涨

华东地区4月土地市场继续上涨。

厦门近期拍出一块地，楼面地价较去年6月份阳光城控股拿下的地块已经翻番，而南京河西南部20-7号住宅地4月6日拍出了11124元/平方米的楼面价。上海上周则在浦东拍出溢价超65%的单价总价双地王。4月上海还将出让12幅经营性用地，起始出让金超90亿元。一季度上海土地出让金185.77亿元，同比增172.44%。

4月份，房企境外融资再度抬头。4月15日，新城控股宣布发行于2016年到期金额为15亿元人民币的9.75%优先票据，所得款项净额14.754亿元；4月16日，旭辉地产也发行2.75亿美元于2018年到期之12.25厘优先票据。

“企业高负债融资买地，必然要求加速回款。”一位业内资深人士说，为了保证回款额，不少企业已经悄然上调房价，减少优惠。

房企不惧负债率提升

德佑地产市场研究部统计数据显示，2013年3月，上海市商品房用地成交面积达到72.8万平方米，为最近8年同期的最高纪录。

土地成交增长，高溢价再现，固然表明房企愿意砸钱拿地，但同时也逼迫它们通过融资渠道和销售回款，维持现金流。阳光城控股有多个项目引入基金，去年实现百亿销售后，该公司今年又获得歌菲资产管理加大投资至30亿元。

如阳光城控股一样，本报记者采访的其他房企相关人士均表示，只要销售回款保证现金流，就不惧怕融资所带来的高负债率。今年1月15日，新城控股发行于2018年到期金额为2亿美元的10.25%优先票据，所得净额1.95亿美元； 4月12日，新城控股旗下子公司上海新城万嘉房地产引入歌菲资产，注资于嘉定新城A06-1和A06-2地块，歌菲基金以5亿元持项目公司5%股权。随后新城控股和旭辉再度发行优先票据。

新城控股年内两次融资近30亿元，成本在10%-13%。该公司去年实现合约销售金额约161.3亿元，按照现金流20%-40%用于购地的合理占比，新城控股今年显然已预留了足够的土地款。

上市后即融资拿地扩张的新城控股、旭辉地产，负债率高企的同时毛利率开始下降。以旭辉地产为例，该公司毛利率由2011年度的34.2%降至2012年的23.7%。旭辉首席财务官游思嘉在公司年报发布会上表示，集团将极力维持负债水平于70%以下，今年计划加大境外借贷比重。

房企不担心高负债引发现金流困境，源于去年的销售增长和今年开春的良好销情。但4月15日国家统计局公布，截至3月末，全国商品房待售面积4.24亿平方米。北京中原地产研究部总监张大伟表示，这需要至少6个月才能完全消化。而21世纪不动产分析师张磊表示，新开工面积在下降，而销售面积增幅超过3成，这说明目前供求仍然偏紧。如果供求关系不能改善，房价就依旧存在上涨的动力。

上海楼市压力增大

上述业内资深人士指出，一些房企现金流不是很好，但为了生存必须拿地。以中华企业(600675,股吧)为例，去年出售了南京西路的写字楼项目，资金压力缓解，今年又立即加入购地大军，准备回购去年退出的古北商业地块。今年一季度，大部分房企均超额完成了销售任务，这给了它们敢于融资的动力。

并非所有房企都愿意拼抢土地。据世茂集团相关人士透露，上月在某二线城市参与地块拍卖，起拍价10亿，世茂股份(600823,股吧)预测15亿可以接受，最终却拍出了23亿，“太疯狂了”。世茂选择了放弃争夺。

克尔瑞研究中心分析师杨晨青认为，今年以来地王频现，源于住宅市场的持续回暖：一方面，住宅市场的稳步上升，使得众多房地产企业资金链好转，企业拿地的地气较足，而看涨的房地产市场预期使得企业愿意频频出手拿地。另一方面，众多房企在一线市场的土地储备捉襟见肘，尤其是在北京、上海等核心城市。2013年3月克尔瑞监测的15个典型企业在一线城市拿地总建筑面积占拿地总量的46.65%，企业纷纷出手一线城市补充库存。