拿地游戏博弈失利 雅戈尔“忍痛”退地

略带些许神秘，在一片哗然声中，雅戈尔(600177,股吧)退掉杭州（楼盘）申花地块，代价是放弃4.84亿元拿地保证金。

6月20日晚间，雅戈尔集团股份有限公司公告宣布，放弃开发杭政储出[2010]53号、56号地块。根据原《出让合同》的约定，若合同解除，雅戈尔已缴付土地款中作为履行合同定金的4.84亿元将不予返还。

退地的缘由

对于退地，雅戈尔公司高层对媒体表示，2011年以来，房地产业的政策环境、市场形势发生较大变化，公司经过综合权衡后，决定终止开发申花地块，这样能根本保护公司股东的利益。

然而，4.84亿元的代价和保护公司股东利益之间存在怎样的联系，雅戈尔方面并未详述。

资料显示，2010年11月30日，雅戈尔以24.21亿元的总价竞得了杭州申花53号和56号地块两宗地块，楼面地价分别是17751元/平米和18114元/平米，创申花板块楼面价新高。

如今，雅戈尔地块周围有保利地产(600048,股吧)香槟国际、滨江集团(002244,股吧)万家花城、广宇西域年华、绿城慧园等多个高层住宅，板块均价为2.2-2.5万元/平方米。

据杭州业内人士介绍，雅戈尔拿地之初，其实不乏盲目跟风的心态。“当时有钱，就把地给拿了。”

但是按照现在的市场行情，在周边房价2.5万元/平方米的情况下，多位杭州业内人士一致认为，雅戈尔开发申花地块的损失大于现在直接违约的成本。

至于选择在这个时候退地，则多半是来自政府方面的压力。从2010年拿地到此次退地，雅戈尔与杭州市政府间就土地交付问题进行过多次交涉。

2012年年初，该地块曾传出退地传闻，但随后雅戈尔予以否认，表示不会退地，之所以暂未有动作，是因为政府尚未将该地块交付于雅戈尔。

真正的真相？

尽管雅戈尔称是政府方面的原因造成土地交付延滞，但从数据上看，更多的是雅戈尔方面在土地交易金上支付不及时导致。

2010年12月3日，雅戈尔与杭州市国土资源局签订土地出让合同，约定第一期土地出让款合计12.1亿元，但2011年雅戈尔年报显示，截至当年12月31日，雅戈尔只支付了7.91亿元。

雅戈尔2012年中报又披露，向“杭州市国土资源局”支付了12.1亿元土地预付款。

土地出让金计入预付账款的情况并不多见，一位房地产行业分析师表示：“如果开发商支付了部分土地出让金，而土地证还没拿到，这种情况下才会记为预付账款。”

这场土地交付延滞，究竟是否因为雅戈尔在资金支付上的不及时，显得更为扑朔迷离。但据熟悉雅戈尔的杭州业内人士解读，“交付难”原因并非仅在雅戈尔一方。

该业内人士指出，拿地时雅戈尔便同杭州政府有过相关意向协议，即雅戈尔拿地开发，政府方提供一些政策优惠。

在杭州土地交易市场有过这样的先例，该业内人士提到：“下沙区某商业项目便是开发商高价拿地后，政府通过其他途径返还。”