广州房协南沙楼市炒作恐提前透支利好

广州市房协昨日对外发布《2012年广州市房地产市场回顾与2013年展望》报告。其中指出，2012年广州楼市房价增幅受到抑制但仍呈上升趋势，2013年广州房价仍将稳中有升。数据还显示，广州市十区新增商品住宅的户均套型面积有增大的趋势，由2011年的90-120平方米/套增大到去年的110-150平方米/套，“改善性购房需求的比例逐步提升”。

广州市房协更向财大气粗的房企巨鳄们发出建议说：广州楼市库存结构性问题依然严峻，“稳价走量”仍是较优的营销策略。

房地产开发

“房地产作为支柱产业短期恐难改变”

广州市房协在报告中分析称，2011年下半年以来，受货币政策影响，整个房地产行业的投资增速出现了下滑。2012年上半年，房地产开发的投资增速回落仍然客观存在，一方面是资金仍然趋紧，另一方面是随着购房者强烈的降价预期使得房地产开发企业放慢投资和开工的速度。“下半年随着房地产销售市场的逐步回暖，房企的资金回收速度增快，开发投资增速在第四季度止跌回升。”

数据显示，去年1-11月份，广州全市累计完成房地产开发投资1187.06亿元，同比增长11.9％。

广州市房协分析说，2009年至2012年11月，广州市房地产开发投资与固定资产投资的占比主要在27%－40%之间。2012年第一季度末，这一比值达至近年的峰值，占比为40.2%，远高于全国平均水平20.4%。“从房地产业的投资占比和带动作用来看，房地产作为支柱产业的局面在未来一段时间内恐难改变。”

报告还指出，从近年同期各类房地产项目的投资情况看，广州的住宅投资比重呈同步增长态势，写字楼和商业营业用房的投资比重则较为稳定。数据显示，2012年1-11月广州商品住宅完成投资731.86亿元，占完成投资总额的61.7％，同比增长18.0%。同期，写字楼和商业营业用房的投资额分别为110.86亿元和166.87亿元，占完成投资总额的比重分别为9.3%和14.1%。

土地

南沙、金融城靓地今年入市

数据显示，2012年1-11月，广州市十区将合计出让土地84宗约4.38平方公里，成交金额达141.83亿元，折合土地成交均价3238元/平方米。土地的出让成交集中在花都、萝岗和南沙三个区，占全市土地总成交的84%。

从成交的地块用途来看，商品住宅用地成功出让16宗1.05平方公里，成交面积占总用地出让面积的24%，但比2011年成交减少约48%。

从成交区域看，中心六区商品住宅用地成交仅0.05平方公里，占商品住宅用地供应总量的4.8%；外围四区商品住宅用地的成交面积达1.00平方公里，成为商品住宅用地的主要成交区域。

广州市房协指出，按照2012年1-11月土地成交的数据，2012年广州市成功出让地块的分布区域遍及越秀区外的全市九个区。去年，中心六区的土地成交面积达0.49平方公里，占用地成交总量的11％。其中，商品住宅用地成交仅2宗，分别位于白云区和天河区，合计用地面积0.05平方公里，仅占商品住宅用地成交总量的1％。外围四区依然是土地成交的主要区域，土地成交面积占用地成交总量的89%。萝岗区以土地成交面积1.65平方米公里、商品住宅用地成交面积0.57平方公里成为外围四区土地成交的最大区域。

广州地价几何，备受市民关注。广州市房协算了一笔账：按照2012年1-11月商品住宅用地成交的数据，广州市成功出让地块16宗，土地出让金共计76.47亿元，折合土地成交均价为7258元/平方米。其中，中心六区共成交2宗土地，涉及土地出让金共11.39亿元，折合土地成交均价为22694元/平方米；外围四区共成交14宗土地，涉及土地出让金共65.08亿元，折合土地成交均价为6486元/平方米。“中心的商品住宅用地出让均价约为外围的3.5倍。”

按照日前广州市财政局《广州市2012年预算执行情况和2013年预算草案及其报告》显示，2013年广州市土地出让金收入预计为475.6亿元，增长40.9%。其中，市本级土地出让金收入300亿元，增幅更是高达62.2%。其中指出，考虑到今年广州南沙新区、金融城等重点功能区的优质储备地块将推出市场，所以大幅提高了相关预算。“在广州土地资源日渐减少的情况下，新推的土地将会在地价上有所提高。”

一手房

买卖双方看涨 房价年底“翘尾”

数据显示，2012年1-11月，广州市十区新建商品住宅的成交均价为13859元/平方米，同比增长3.4％。

广州市房协在报告中表示，纵观近两年1-11月的成交数据，广州市新建商品住宅在上半年均有一次价格探底，但2012年的第四季度还有一个明显的“翘尾”。

去年12月广州一手房价迈上1.5万元/平方米的关口，创下限购以来新高，让不少准购房客更感焦虑。对此，报告分析称，2012年广州市新建商品住宅成交均价在年底出现“翘尾”现象，其成因有两方面：首先，下半年观望需求积极入市，楼市延续活跃；其次，全国其他重点城市的市场成交量突增也对广州楼市产生一定的推动作用，买卖双方看涨预期增强，对价格形成有力的支撑。“中心六区的成交量增大也造成房价结构性拉升。”

报告还对比了近两年商品住宅的供应数据，广州市十区新增商品住宅的套型面积有增大的趋势。2011年全年，广州新增商品住宅的套型面积基本为90-120平方米/套，进入2012年，套型面积增大到110-150平方米/套，户均套型面积增长20-30平方米。对此，广州市房协表示，随着刚性需求的进一步消化，改善性购房需求的比例也在逐步提升，广州的房企早已洞悉市场需求的变化对市场供应做了及时的调整。

南沙楼市

基础配套建设还很不完善

花都区、番禺区和南沙成为去年广州一手房成交量最大的三个区，三区的成交量均超过90万平方米，总成交量占全市成交总量的64％。

报告专门单列一节对南沙楼市进行分析。数据显示，南沙楼市全年保持稳中上升的趋势，南沙成交量最大发生在去年9月、10月，单月成交超过1000套。房价与成交量同步上升，11月、12月成交均价突破万元。

报告指出，在广州楼市回暖的大背景下，南沙楼市的“急速升温”是难以避免的，但这也仅属于概念炒作，有提前透支南沙“国家新区”房地产利好前景的嫌疑。

“目前的南沙仍处于人口稀少、支柱经济缺乏的状况，很多的基础配套建设还很不完善。”广州市房协说，为进一步增加南沙区域的竞争力，在政府部门大力招商引资、加快推动建设之余，房地产市场发展在策略上宜鼓励刚需购房，吸引更多的自住型买家到此置业，为区域未来的崛起奠定良好的消费基础。

后市

房价上涨过快或招来更严厉调控

报告指出，从市场走向来看，2012年的交易量明显增加是两年多调控积累下来的交易量得到了集中释放，也释放了一部分2013年的需求压力。根据广州市国土资源和房屋管理局的数据显示，2012年1-11月份，大户型产品供应持续放量，库存持续上升，2013年市场供大于求的趋势较为明显。

“从调控政策走向看，近年来楼市调控的政策从来没有松动过。”广州市房协判断，中央针对当前房价上涨幅度增大，预计2013年限购和限贷仍会持续，“部分房价上涨过快城市可能会有更严厉政策出台”。

广州市房协还在报告中提出，目前而言，购房仍是城镇居民个人资产保值增值的主要方式，因此预计2013年的楼价仍将呈现稳中有升的态势，但涨幅将在城市年度居民消费价格指数（CPI）和国内生产总值（GDP）的增速之间。

报告预计，2013年，广州楼市的大户型住宅产品供求继续两旺，全年楼价涨幅5%-10%。