业内专家热议新政影响市场趋势难改房价难抑

网易房产3月28日讯 楼市调控地方细则尚未落地，不过前有“新国五条”细则，后有“粤五条”发声，在业内人士看来，“没有最严、只有更严”的政策取向已定。

在今日召开的广东房地产市场景气分析会上，业内专家则对基本“不出所料”的新政带来的市场影响进行了讨论。房产税和20%个税“无用论”，新政控制“重”量“轻”价等观点占据主流。

另外，省房协首发《2013广东房地产蓝皮书》显示，2013年广东省新增可预售面积预计将超过1亿平方米，待售面积处于历史最高位。

税收调控房价无用

从房产税到二手个税，“税收”无疑是新政中最受关注的部分。不过，中山大学税收研究中心主任杨卫华却指出，税收有它的调节作用，但是对于房地产来说，通过房产税的改革来调控房价是不现实的。

其具体解释道：“从上海、重庆试点开始的房地产税改革，其实不是为了调控物价和房价，因为现实中税收起不到调控房价的作用，通过税收调控也是是不现实的。房产税要改革最主要是因为现在的制度现在的现实已经脱节了，需要优化税制来适应新的形势。”

另外，对于20%的二手房个税，杨卫华也指出，此前的规定是房屋能够核定原值的要按照20%征收，核定不了的按照1%-3%征收，这种“所得税”按理应该是纳税人交纳，但在房地产，在对买方有利、卖方不利的情况下，税收实际上转嫁是必然的。

“转嫁其实也是需要条件的。而在中国，土地的政府垄断，建房的开发商垄断，土地资源是有限的，而城镇化下进城人的住房需求会增加，‘越贵越不卖、越贵越抢着买’的奇怪情况随之出现。所以，现在不管怎么调控，根本问题没有解决，房价不但不会下降，还会上升，税收也不能起到控制房价的作用。目前的调控更多的是心理调节的作用，实际的调节作用远远没有到位。”杨卫华直言。

新政难改市场趋势 楼价调整有限

广州新政细则悬而未决，不过整体趋势已定。在此格局下，合富辉煌首席分析师龙斌分析认为，当下快涨预期降温，不过市场趋势不会很快就以政策而改变。

“地方具体政策落地后，一手和二手住宅市场的影响较为复杂，短期的价量调整，以及短期的需求流动都可能出现，不过应该主要以量的调整为主，楼价调整有限。”

龙斌解释认为，住宅市场从2012年反弹、回暖到稳定活跃，政策难以即刻改变市场运行趋势。另外，市场的自住特征，及多年严调形成的“抗药性”可能会有利于消化政策的负面影响。

“另外，居住和资产增值预期的结合度趋于紧密，在货币实际购买力减弱和其他投资渠道匮乏的条件下，买房抗通胀的意识或许得到强化。加之开发商资金状况普遍好转、城市加之认可度高、新政分流需求等因素，楼价调整有限。”龙斌认为。

其也提醒，部分地方政府倾向于采取“技术性调控”，即限制网签或预售等，这部分市场影响值得关注。

2013年广东楼市或新增1亿平预售面积