房企海外债市融资疾行 国内贷款持续收缩

近日，中国指数研究院一项专题研究报告显示，截至3月15日，我国今年已有21家房地产企业在海外资本市场成功发行了企业债券，所获资金多达570亿元，直逼去年全年水平。

这之后，又陆续有金地集团(600383,股吧)、万科、首创置业、绿城等房产商宣布了在境外发行债券的决定。

某券商债券分析师告诉经济导报记者，现在境外融资的主体就是房企，比重约占50%。一是由于人民币升值预期，境外融资实际成本降低；二是因为国家对房地产的调控，压缩了房产商的境内贷款。

　　借外债偿内债

除了为企业项目筹集资金外，内地房企海外发债一个很重要的原因是“借新偿旧”。

许多在香港上市的内地房企，在披露发债公告中，都将募资的首要用途描述为“现时债务再融资”、“短期债项再融资”等。

一名不愿意透露姓名的资管经理告诉导报记者，所谓“现时债务再融资”，说白了就是借新债还旧债。那些拥有海外融资平台的房地产企业，用境外发债所募集的大量资金，去替换诸如信托等非银行贷款，降低融资成本。而且发债不同于其他融资渠道，具有可持续性，做完了这期可以接着再做。

上述债券分析师也表示，国内地产信托融资成本接近20%，因此一些房地产企业便选择不继续发行信托产品，而用成本较低的海外发债来接棒。

导报记者还注意到，这些房企境外融资的成本也不尽相同。

3月27日，万科公告称，公司全资子公司万科地产（香港）有限公司通过其全资子公司Bestgain Real Estate Limited发行8亿美元5年期定息债券，债券票面利率2.625%，每100美元债券发行价99.397美元，折合年收益率2.755%。

2.625%这一成本看似非常划算，但是上述债券分析师却告诉导报记者，参考国外银行利率来看，这一成本已经不低了。像万科这样评级为BBB+或之上、从前信誉良好的企业，确实可以把成本控制在4%以下。

同样在3月份，金地集团也通过其全资附属公司金地（亚洲）控股有限公司在境外定价发行20亿元5年期固息债券，年利率5.625%，标准普尔和穆迪分别将这批债券的临时评级定为BB-和Ba3。这一年利率也远低于其首次发行离岸债券的利率9.15%。

旭辉集团4月份发行5年期2.75亿美元优先票据，票面息率却达12.25%。“12.25%对首次境外发债的企业来说，成本很正常。如果可按时偿还，下次再发自然可以降低。”上述债券分析师说。

　　内债难借

齐鲁证券资深分析师马刚告诉导报记者，即便许多房企境外发债成本超过了10%，有些私募性质，利率其实也比较高，但依然不妨碍这些企业海外融资。

他进一步解释说，这是由于国内调控等因素的影响，房地产企业获得银行信贷的额度不断减少，且困难程度不断加大。

上述资管经理还表示，房企在银行取得信贷的成本其实远高于表面的情况。

另外，马刚表示，债市跟股市有很大不同。类似“国五条”等政策性因素，对其影响有限。投资者只是考虑该企业的偿债能力、量化的财务数据、评级和资产抵押等因素，未来的盈利能力一般不被考虑在内。“换句话说，就是企业还在，能把钱还上就行。”

事实上，房企海外债市受热捧，从去年第四季度就开始了。去年10月，龙湖发行的4亿美元7年期优先票据获得了高达40倍的认购。