34.87万公顷抵押土地已成房价重要推手

土地抵押是企业获得贷款最主要的手段之一。凡是土地资源比较丰富的企业，获得贷款的难度就小。反之，难度则大。而对银行来说，土地抵押则是风险最小、可控性最强的一种贷款方式。所以，银行在审查贷款手续时，一般也是对土地抵押优先考虑、优先办理。也正因为如此，那些土地资源较少的企业，特别是中小企业，从银行获得贷款的难度就要大得多，融资成本也会高得多。

而从过去的情况来看，土地抵押贷款，一般都是发生在实体企业身上。因为，只有实体企业才会掌握一定的土地资源，才能通过土地抵押获得相应贷款。更重要的，由于实体企业的土地一般都是按照实体产业的价格进行评估，价值很低，获得的贷款数量也很少。对银行来说，基本没有风险。即便企业因为经营不善出现关闭、歇业和破产，银行也能从土地上将风险降到最低点。

但是，随着房地产业的快速发展，特别是城市建设步伐的加快，土地抵押不仅成为贷款的主要发放渠道，而且土地的抵押价格也在不断上涨，绝大多数土地的抵押价格都达到了过去的几倍、十几倍，甚至几十倍。

据国土资源部近日公布的《2012年中国国土资源公报》显示，截至2012年底，全国84个重点城市处于抵押状态的土地面积已达34.87万公顷，抵押贷款总额则高达5.95万亿元。按照这一数据测算，每亩土地抵押贷款的金额已达到110万元/亩以上，比起过去10多万、20万一亩的贷款金额，高出了过去实体企业贷款幅度的5~10倍。这其中，超过10倍以上的贷款也是比比皆是。

贷款折价幅度大幅提高的主要原因，在于这些土地绝大多数都是建设用地、开发用地，商业价值远高于实体产业用地。

众所周知，这些年，房价所以出现大幅上涨的现象，最关键的原因，就是土地价格的过快上涨。一方面，土地价格的上涨，能够给地方政府带来巨大的收益，可以为政绩工程、形象工程等提供强有力的财力支撑；另一方面，银行为了确保贷款不出现风险，也会助推土地价格的上涨。因为，在这些充当了抵押物的土地上，还有大量的居民用房、经营用房等，相当一部分土地的实际价值可能还抵一小拆迁成本。如果土地价格不拉上去，贷款的风险就会很大。